上诉人冯**、李*与被上诉人于翊平房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人冯**、李*因与被上诉人于翊*房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月30日公开开庭审理了本案。上诉人冯**及上诉人李*的委托代理人王**，被上诉人于翊*的委托代理人徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

于*平原审诉称，2013年，冯**、李*之子冯*与于*平达成口头协议，将冯**、李*位于岱山的经济适用房出售给于*平。2013年1月16日于*平与冯**同去南京**商银行办理了购房缴款手续，现因该协议履行不能，合同目的无法实现，故诉至法院，请求法院确认该合同无效，并判令冯**、李*退还购房款151628元及利息（自2013年1月16日起按照同期银行贷款利率支付至实际给付之日止），本案诉讼费用由冯**、李*承担。

一审被告辩称

冯**、李*原审辩称，于翊*所述由冯*与其达成协议不属实，其从未授权冯*出售涉案房屋；2013年1月16日，冯**、李*在银行与于翊*就涉案房屋达成口头协议，以40万元的总价将涉案房屋使用权出售给于翊*，于翊*不要求产权不过户，于翊*直接支付151628元至涉案房屋开发商收款账户，用于其购买涉案房屋，并约定余款分期给付；2013年7月5日又付了5万元，该5万元系由于翊*直接转款至其子冯*账户，由冯*代为转交；2014年9月1日其通知于翊*拿房并付清余款，后于翊*一直未联系，2015年1月突然要求拿房并将产权过户；综上，同意退还于翊*支付的购房款201628元，但认为本次交易不能实现系于翊*违约，故不愿承担利息。

一审法院查明

原审法院经审理查明，涉案房产坐落于南京市雨花台区盛家岗18号2幢一单元202室，为经济适用房，由冯**、李*共有；2013年1月28日，涉案房产开发商绿城房**有限公司出具收据一张，载明收到冯**支付的50%购房款151628元；2014年5月4日签订《南京市经济适用住房买卖契约》。

另查明，2013年1月16日于翊*自中**银行账户取款151628元，后直接交至涉案房屋开发商账户，用于购买涉案房屋，冯**、李*对此不持异议。

一审法院认为

原审法院认为，购买经济适用房不满五年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，违反国家关于经济适用房上市交易的规定，合同当事人有权请求确认经济适用房买卖合同无效。审理中，双方就是否约定产权过户各执一词，因于翊*与冯**、李*就涉案房屋并未签订书面合同，仅为口头协议，原审法院对该项事实难以认定，但原审法院认为无论双方是否约定产权过户，因涉案经济适用房购买不满五年，双方关于涉案房屋的转让约定均违反经济适用房上市交易的规定，故于翊*要求确认双方关于涉案房屋买卖合同无效的诉讼请求原审法院予以支持；冯**、李*应当将收受的购房款本金151628元返还于翊*，并自2013年1月16日按照中**银行同期同档贷款利率支付利息至本判决确定的给付之日止。冯**辩称，其委托冯**收购房款5万元应当一并处理，于翊*认可其曾转款5万元至冯*账户，但与涉案房产买卖无关，系冯*向其借款，原审法院认为，冯*并非本案当事人，亦非涉案房产所有人，冯**也未能提交经双方及冯*确认的代收房款委托证明材料，无法证明该5万元与本案的关联性，故原审法院对冯**的该项辩称不予采纳。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、确认于翊*与冯**、李*就涉案房产达成的买卖合同无效；二、冯**、李*于判决生效之日起十日内返还于翊*151628元，并自2013年1月16日按照中**银行同期同档贷款利率支付利息至实际给付之日止；一审案件受理费3333元减半收取1666.5元、保全费1370元，合计3036.5元，由冯**、李*连带负担。

上诉人诉称

上诉人冯**、李*不服原审法院判决，向本案提起上诉，请求：一、利息从本案一审判决书生效履行之日起按照151628元本金计算，并且按照双方过错责任比例承担该利息损失；二、一、二审诉讼费用按照双方过错责任比例承担。事实理由如下：一、双方之间签订的是一份房屋买卖合同，双方之间法律关系应是房屋买卖关系，并不是借贷关系。对于一审法院按照借款合同关系来判定上诉人承担的利息所依据的法律关系错误。二、在双方买卖交易过程中，被上诉人已经明知上诉人的房屋为经济适用房，且未达五年，从被上诉人的职业来看，应该明知该份房屋买卖合同系无效，对于无效合同，上诉人认为被上诉人应该承担全部责任。从该事实来看，上诉人本来是不愿意将房屋卖与被上诉人，是被上诉人通过上诉人之子的学校同事一再做工作，在上诉人取得房票的时候，被上诉人通过关系给予了上诉人一定关系，才取得了涉案经济适用房。而且该交易过程中双方没有签订书面合同，只是达成了口头协议，被上诉人特别地告知上诉人只是购买该经济适用房的使用权。在上诉人取得涉案房屋时，被上诉人改变了要求，要求上诉人配合办理过户手续，而这一要求显然超出了双方之前的意向，所以该份买卖合同的无效应该是被上诉人的原因，应当由被上诉人承担无效合同所产生的不利后果；三、因为不是借款关系是房屋买卖关系，被上诉人交付的是房款，上诉人也愿意全部归还房款，但是在法院判决生效后。如果在判决生效后履行期内按照法律规定，上诉人如果不履行判决书义务，那么应该承担不利后果，所以法律规定应当从判决生效之日起按照履行款项按照同期银行利率计算利息。对于该部分利息我们仍然也是认为应该由上诉人与被上诉人过错比例来承担；四、正因为房屋买卖无效是被上诉人的原因，房屋的返还并不是上诉人的过错，一审法院判令的诉讼费由上诉人全部承担，不符合事实，也不符合法律依据。

被上诉人辩称

被上诉人于翊*答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分，请求法院依法维持原判。

二审中，上诉人认为其收到房款是201628元，而不是151628元；上诉人之子冯*只不过上诉人的一个代理人，其认可冯*收取5万元的行为。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因涉案房屋买卖合同无效，故因该合同取得的财产，应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原审中被上诉人请求两上诉人返还购房款151628元，原审法院亦查明被上诉人支付了151628元，故原审法院判决两上诉人返还该款项并无不当。关于被上诉人原审中主张的151628元的利息，因其2013年1月16日支付该款项，故该利息应从2013年1月16日开始起算，上诉人主张该利息从本案判决生效履行之日起算依据不足，本院对此不予支持；因双方就本案并无其他损失，上诉人主张双方按照过错责任比例承担利息损失依据不足，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人冯**、李*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十九日