原告南京新**有限公司与被告王*、王**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南京新**有限公司（以下简称新鸿运公司）与被告王*、王**物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新鸿运公司委托代理人黄*、被告王*、王**委托代理人杨**、徐*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新鸿运公司诉称：原告于2011年3月开始对南京市玄武区xx路688号xx大厦进行物业管理。两被告于2011年5月14日入住大厦3137室（现编号3110室）。此后原告履行了物业管理服务义务，但两被告无理由拒交物业服务费。故原告诉至法院，请求判令被告立即交纳2011年5月14日至2014年12月15日的物业服务费3104.64元（按每平方米每月4.8元计算）及同期公摊水电费3622.08元（按每平方米方每月5.6元计算），合计6726.72元；判令被告交纳滞纳金1930.57元（以所欠费用为基数，按每日万分之五标准计算自2011年5月14日起至2014年12月15日止）。

被告辩称

被告王*、王**辩称：两被告并不是案涉房屋的所有权人，开发商并未将房屋实际交付给两被告，两被告也并未实际入住该房屋，因此两被告并非本案适格主体，无需承担物业费缴纳等义务；原告诉称的公摊水电费没有出具详细的票据和计算依据，要求两被告承担没有依据；原告提供的服务质次价高，表现在：24部手扶电梯不运行、消防系统长期不能正常工作、基本设备设施没有任何维护，包括卫生、照明、玻璃损坏都没有维修。原告管理的物业是个商住两用楼，下半部位是商场，但在原告管理期间，中央空调不运行、灯光昏暗、环境卫生脏乱差，达不到商场的使用要求，无法实现业主购买物业的目的，故原告服务不符合合同约定，要求两被告承担违约责任不能成立。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2009年6月3日原告与xx大厦的建设单位南京泰**有限公司（以下简称泰**司）签订前期物业服务合同，主要内容为泰**司将xx大厦委托给原告实施物业服务；物业服务收费实行包干制，费用按业主房屋的建筑面积（房屋产权面积）计算，商业用途房屋物业服务费标准为4.8元／月u0026middot;平方米，不包含代收代交的公共能耗费；对于泰**司已销售的商品房，自泰**司向购房业主书面通知所载明的交付入住之日起，房屋的物业管理服务费由相应购房业主承担并交纳；物业服务费由业主按季交纳；物业公共区域能耗费由全体业主按产权证建筑面积分摊；购房业主违反合同约定未能按时交纳物业服务费的，按应交数额的0.05%支付违约金；合同履行期限自2011年3月28日至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订物业管理服务合同之日终止；若自本物业管理区域取得单体工程竣工验收证明之日起至本物业管理区域内第一户（批）业主交付房屋之日起3年期间内，本物业业主委员会仍未能成立的，则原告服务期限至本物业第一户（批）业主交付房屋之日起3年届满之日自行终止。

该大厦建成投入使用后，由原告进行了物业管理服务。2009年11月15日，两被告（乙方）与泰**司（甲方）签订商品房预售合同一份，约定：甲方预售给乙方的商品房为玄武区xx路688号1－01幢3137室（现3110室）；该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，以甲乙双方的其他约定处理。

2011年5月12日，泰**司向两被告出具了交付入住通知单，通知两被告于2011年5月15日办理入住手续。两被告因所购商铺上方有管道影响使用等原因与泰**司协商未果而拒绝收房，并诉至本院要求泰**司予以补偿并支付逾期交房违约金。本院于2014年10月17日作出（2013）玄民初字第1539号民事判决书，判决泰**司赔偿两被告28260元，支付逾期交房违约金2428元。该判决现已生效。两被告至今未办理入住手续，亦未办理所有权登记。

另查明：前期物业服务合同中约定的履行期限届满后，2014年11月、12月xx**委员会向原告发函，通知原告在xx大厦服务至2014年12月5日，之后请原告撤离并做好移交工作。原告于2014年12月底撤离xx大厦。

以上事实有前期物业服务合同、南京市商品房预售合同、催缴函、竣工验收记录、（2013）玄民初字第1539号民事判决书及本案审理笔录证实。

本院认为

本院认为：**务院《物业管理条例》第四十二条第二款规定：”竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”物业服务费、公摊水电费的承担主体应是业主或者房屋的占有、使用人。本案中，虽然两被告与泰**司签订了现3110室商品房预售合同，但未办理过户登记，房屋所有权未发生转移，房屋亦未交付，故两被告并非前期物业服务合同约定的业主，对原告要求两被告缴纳物业费及公摊水电费、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、**务院《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告南京新**有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费50元，由原告负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二日