与束长海、韦**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人束长海、韦**因与被上诉人陶*房屋买卖合同纠纷一案，不服大丰市人民法院（2014）大民初字第0674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2012年3月20日，原告陶*（甲方）与两被告束长海、韦**（乙方）签订房屋买卖协议，约定：甲方将座落于御景嘉园5号楼B单元502室，建筑面积为129.45平方米，出售给乙方，转让价为每平方米4620元，总金额为人民币598059元整。房屋价款乙方分二期付给甲方，第一期在2012年3月20日前，支付甲方人民币248059元，第二期在房屋产权证或土地使用证过户手续有关政府部门受理当日，支付甲方人民币350000元。在乙方付清全部房款（含按揭贷款到甲方账上）后，甲方将房屋交付给乙方，在没有付清全部房款之前，乙方不得在未经甲方认可情况下进入该房，更不得对该房进行装修和使用。甲方收到乙方每期付款后，向乙方出具收款凭证。违约责任，乙方逾期付款的，每逾期一天，按应付款总额的万分之五计算违约金给甲方等内容。协议签订后，束长海于2012年3月20日以银行存款的形式在江苏**镇银行向陶*账上存入人民币248059元，原告也于同日向束长海出具收据，收据中载明：“收款方式转账，收款事由为购房款”。韦**于2012年5月23日在江苏大丰农村商业银行向原告房屋销售人员冯**账户存入人民币15万元，冯**又将15万元汇入陶*的账户上。同日，陶*向束长海出具了收据。收据中载明收款方式：转账，收款事由：购房款。2012年6月6日，原、被告分别到税务机关为其代为开具了598059元销售不动产统一发票，并交纳了相关税款，期间，两被告装潢入住，2012年6月11日，两被告领取房屋产权证和土地使用权证，后双方为剩余房款的履行形成纠纷，原告多次派员索要未果，原告遂于2014年3月21日向法院提起诉讼。

另查，原告陶*在大丰市御景嘉园拥有多套商品房，并分别进行二次出售，除本案的买卖合同外，还分别与束**、王**、等签订买卖合同，所签订的合同文本，均与本案所签的格式合同一致。一审法院在审理陶*诉束**、王**房屋买卖合同纠纷案，以及陶*诉王**房屋买卖合同纠纷案中，上述买受人在房款尚未按约全部履行的情况下，陶*即与其到税务机关开具销售不动产统一发票，并缴纳了相关税款。同时将两证办至买受人名下，就剩余房款，均通过一审法院调解给付。

一审法院认为

一审法院认为，原、被告所签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为合法有效。双方均应按协议履行义务。就被告是否足额缴纳房款的问题，被告以其持有税务机关代开的销售不动产发票和房产证、土地证，声称其已以现金支付的方式直接向原告履行了全部房款，双方合同权利义务已履行完毕的抗辩主张，与原告从银行分别调取的束**、韦**的存款记录所证明的两被告分别从银行以存款转账的形式向陶*履行房款合计398059元的事实相悖，原告根据交易惯例，将房屋产权证过户至被告名下，被告持有税务机关开具的销售发票和房产证、土地证，尚不足以证明其已全部履行了房款。且被告在房款履行争议较大的情况下，委托特别授权代理人到庭参加诉讼，且代理人不能讲清履行房款细节的情况下，一审法院向其释明，就被告在银行办理的交款转账业务的真实性问题，应在指定的时间内，到法院讲明情况，接受法院的调查。如对银行记录存根上的签名有异议的话，可以申请鉴定，但被告未能在指定时间内到庭接受调查。因被告未能提供就除履行房款398059元外另有履行房款事实的证据，故对被告以现金方式足额向原告支付房款的抗辩主张，一审法院不予采信。被告未能按约支付房款，应按约承担违约责任。原告的诉讼请求成立。一审法院予以支持。对纠纷的形成，被告应负全部责任。遂判决：被告束**、韦**给付原告陶*房款人民币20万元，同时承付此款自2012年6月7日起至履行之日止按日万分之五计算的违约金，于判决生效后十日内履行。案件受理费5245元，减半收取2622.5元，由被告束**、韦**负担。

上诉人诉称

上诉人束长海、韦**不服一审判决，向本院提起上诉称：1、案涉房屋的购房发票及房产土地证书系被上诉人交付给上诉人持有，上诉人已经对案涉房屋进行装修并入住，无论是按照合同约定的房屋交付条件还是按照交易习惯，均证明上诉人已经全额缴纳了购房款。2、上诉人持有的上述证据的证明力明显大于被上诉人持有的购房合同、调解书及存款凭证、收款收据等的证明力。被上诉人持有的上述证据不能直接、唯一的证明上诉人存在欠款的事实。3、一审判决程序违法，被上诉人的委托代理人在庭审和判决时不一致。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人陶*答辩称：原审事实清楚，上诉人持有购房发票及相关手续不能证明已经履行了全部房款的交付义务。根据证据举证规则，对合同是否履行发生争议的由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中上诉人负有履行交付标的款的义务，但上诉人未能就房款交付的事实完成举证责任，应承担举证不能的法律后果。被上诉人一审提交的相关证据也证明是否履行了付款义务不是以发票为准。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

本院查明

本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，在合同纠纷案件中，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的一方承担举证责任。本案系房屋买卖合同纠纷，出卖人陶*基于双方的买卖合同关系主张剩余的20万元房款，上诉人作为买受人应该就全额交纳房款的事实承担举证责任。首先，上诉人称购房款全部为现金交付且其所持有的收款收据均交给被上诉人用于换取发票，但从被上诉人调取的有上诉人束长海、韦**分别签字的存款记录看，其交付方式为银行柜面转账而非现金交付，且双方买卖的是房屋，涉及的金额较大，上诉人称收款收据用于换取发票的说法明显不能令人信服，且被上诉人对此也不予认可。其次，从一审查明的事实来看，被上诉人陶*在案涉房屋所在的御景嘉园有多套房屋进行了二次出售，其中有多起案件在一审法院诉讼，且均存在买受人未按约付清全部购房款即开具销售不动产统一发票并办理房产过户手续。第三，在一、二审法院审理过程中，上诉人均特别授权其代理人到庭应诉，为慎重起见，在代理人不能讲清履行房款细节的情况下，一审法院向其释明，要求当事人本人到庭就其在银行办理的交款转账业务的真实性问题讲明情况，接受法院的调查，二审法院也明确要求上诉人本人到庭说明情况并指定其限期就房款的交付进一步举证，但上诉人既未能到庭说明情况，也未能在法院指定的举证期限内进一步举证证明其已经全部履行了支付购房款的义务。基于以上几点，上诉人关于其已全额支付购房款的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人称一审程序违法问题，经查，一审判决系裁判文书出现笔误，且已经裁定进行了更正，程序并未违法。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5245元，由上诉人束长海、韦**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十二日