绿地控股集团**限公司诉陈**商铺租赁合同纠纷一案一审判决书

审理经过

原告绿地控股集团**限公司（以下简称绿地**公司）诉被告陈**商铺租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理。依法由审判员陈*适用小额诉讼程序独任审判，于同年7月21日公开开庭进行了审理。原告绿地**公司的委托代理人张*、被告陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告绿地**公司诉称，我公司和被告经过协商约定，由我公司将绿地城市广场购物中心／街二层第A-238号商铺出租给被告，经营有机食品。双方签订了租赁合同，租期自2013年8月1日至2014年7月31日，月租金为916元，按季度结算，先交后用。若逾期须按日向我公司交纳三个月租金总额的0.5%的滞纳金。合同签订后，我公司即将商铺交付给被告使用，被告应于2014年3月1日前交纳下季度的租金，然而截至目前，被告仍拖欠自2014年4月1日至2014年7月31日的租金共计3664元，与被告已交纳的履约保证金2748元相抵扣后，被告仍需交纳租金916元。虽经我公司多次去电、去函催促，被告仍未交纳。现向人民法院提起诉讼，请求法院判决被告陈**支付租金916元、违约金5853元（暂计算至2015年4月30日，要求计算至实际给付之日）。庭审时，原告变更诉讼请求为判决被告支付租金916元、违约金6952元（暂计算至2015年7月20日，要求计算至实际给付之日）。

被告辩称

被告陈**辩称，2014年1月，原告将管理费提高至30元／平方米／月，违反合同约定的11元／平方米／月，构成严重违约；空调费完全是原告单方定价，没有合理的收费依据，费用过高且没有效果。2014年3月，原告不知出于何种目的要对商城内部进行改造和扩建，改变业主商铺的面积和位置，施工人员经常到我的商铺丈量面积，给我造成很大压力，致使我无法正常经营。2014年6月，我被迫撤离不再经营商铺。综上，我不欠原告的租金、管理费、空调费，不应当支付原告违约金；在租赁期内，原告违反合同的多处约定，致使我亏损严重而退出，我要求原告赔偿我装修费10000元、经营费5000元。

本院查明

经审理查明，原告绿地**公司（甲方）和被告陈**（乙方）签订绿地城市广场商铺租赁合同，合同约定：甲方同意将绿地城市广场购物中心／街二层第A-238号商铺出租给乙方作为商业经营使用；商铺经营面积为14.08平方米；商铺的交付日期为2013年5月1日；商铺免租装修期为2013年5月1日至2013年6月20日止；商铺合同租赁期限为12个月，自2013年8月1日至2014年7月31日止；租赁期满，乙方如需续租，应于租赁期满前三个月书面通知甲方，租金和其它租赁条件以双方重新订立的合同为准；在同等条件下，乙方享有优先续租权；该商铺租赁期内，标准月租金为916元；乙方在办理进场装修手续之前，须向甲方支付首期三个月的标准月租金，租金合计为2748元；商铺租金按季结算，乙方须提前30日内交纳下季度租金给甲方，逾期支付，每逾期一天，则乙方须按三个月租金总额的0.5%支付滞纳金，如逾期15个工作日未交纳租金，甲方有权收回商铺；乙方应在与甲方签订本租赁协议时一次性向甲方交纳履约保证金（按三个月的标准月租金计算）共计2748元，该履约保证金在本协议终止时乙方无违约，并结清应交费用的情况下，由甲方与乙方办理离场手续后，凭原始凭证三十个工作日内无息退还给乙方。原被告双方在履行绿地城市广场商铺租赁合同过程中，被告已向原告交纳履约保证金2748元，但其尚欠原告2014年4月1日至7月31日的商铺租金3664元。2014年6月18日，被告自行撤离A-238号商铺不再经营。

本院认为

本院认为，原告绿地**公司和被告陈**签订的绿地城市广场商铺租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按合同和补充协议约定履行各自的义务。原告依约向被告交付了商铺，被告也应依约向原告支付租金。被告未及时给付原告租金还应承担违约责任。被告应向原告支付的商铺租金3664元可和其交纳的履约保证金抵顶，即2014年4月1日至7月31日的商铺租金916元／月×4个月-2748元u003d916元。被告辩称2014年6月18日不再经营商铺并撤离绿地城市广场购物中心／街，未提供证据证明，原告又予否认，本院不予采信。原告要求被告支付违约金6952元，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最**法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第七条规定：人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。原告要求被告每逾期一天按三个月租金总额的0.5%支付滞纳金，明显“过分高于造成的损失”，本院根据前述规定将违约金进行相应调整，被告应支付的违约金为916元×30%≈275元。被告辩称原告违反合同约定给其造成经济损失，要求原告赔偿装修费10000元、经营费5000元，若有证据证明，被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告陈**应于本判决生效之日起十日内给付原告绿地控股集团**限公司商铺租金916元、违约金275元，合计1191元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取为25元，由原告绿地**有限公司负担10元、被告陈**负担15元（因原告已预交，被告在履行本判决时直接支付给原告）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十一日