苏州伊**限公司与上海彩**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人上海彩**限公司（以下简称彩韵公司）因与被上诉人苏州伊**限公司（以下简称伊**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆民初字第2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年12月3日，双方当事人签订一份《工业厂房租赁合同》，约定彩**司承租伊**公司位于昆山市花桥镇蓬星路498号厂房，建筑面积为4373平方米，租赁期间为2010年11月16日至2015年10月16日，第一年租金标准为每月10元每平方米，合计43730元每月，第二年租金标准为每月11元每平方米，合计48103元每月，第三年至第五年租金标准为每月12元每平方米，合计52476元每月，租金采用先付后组形式，双方一旦签订合同即生效，彩**司应支付50000元押金，并约定彩**司使用厂房期间的水、电、煤气、电话等通讯的费用由彩**司承担，逾期不支付伊**公司有权停止供应水电并向彩**司收取滞纳金，电费采用预付费形式，租赁期间，彩**司应及时支付房租及其他应支付费用，如拖欠不付满一个月，伊**公司有权按照日千分之五标准计算滞纳金，并有权中止租赁协议，租赁期满后，该厂房归还伊**公司时，应符合正常使用状态。该租赁合同载有双方公司盖章及负责人签字，彩**司支付押金50000元。彩**司租赁上述厂房后向伊**公司全额支付了2011年5月16日之前的厂房租金，之后彩**司于2011年7月14日向伊**公司支付过200000元租金，彩**司于2013年6月15日搬离上述厂房，因房屋租金支付及水、电、燃气等费用的支付问题与伊**公司产生此次纠纷。

华燕**限公司制作的月水电记录表载明彩韵公司厂区工业用水量为：2011年5月至2012年4月1501吨，2012年5月至10月分别为128吨、42吨、109吨、91吨、55吨、0吨，2012年10月至2013年12月245吨；厂区厕所用水量为：2011年5月至2012年6月394.5吨、2012年7月1日-7月14日349吨、2012年7月15日-7月27日327吨、2012年8月135吨、2012年9月107吨、2012年10月24吨、2012年10月-2013年12月0吨；厂区消防用水量为：2012年1月12日168吨、2012年6月28日7吨、2012年7月17日140吨。以上水费单价均为2.92元每吨（不含税），上述水费共计11161.7元（3822.5吨×2.92元）。

2011年7月19日昆山华**限公司出具请款说明书一份，载明，临时用电为4477度×1.3元u003d5820.1元，彩韵公司收到该申请后一周内付款到昆山华**限公司。彩韵公司厂区电费明细为：2011年7月-2012年4月电费为207048度，单价为0.912元每度；2012年5月电费为34768度，单价为1.096元每度；2012年6月电费为26496度，单价为1.209元每度；2012年7月电费为13848度，单价为1.594元每度；2012年8月电费为14720度，单价为1.065元每度；2012年9月电费为1640度，单价为1.364元每度；2012年10月电费为560度，单价为1.876元每度；2012年10月-2013年12月电费为5716度，单价为0.702元每度，上述电费共计309837.93元。

2011年6月20日，昆山华**限公司与昆山**有限公司签订天然气公用合同一份，约定用气地址为昆山市花桥镇蓬星路498号，供气期限暂定为2023年12月，工程总额为232500元，昆山华**限公司向昆山**有限公司支付了该笔工程款。彩韵公司于2012年5月30日向昆山**有限公司支付用气定金100000元，之后彩韵公司的天然气使用费系伊**公司替其垫付，彩韵公司于2012年6月18日用气17783立方米，单价2.91元，不含税金额为51775.28元，税率13%，税额6730.79元；2012年6月24日用气6540立方米，单价2.81元，不含税金额为18404.6元，税率13%，税额2392.6元；2012年7月22日用气6314立方米税额总金额为2309.92元；2012年8月24日用气5416立方米，单价2.81元，不含税金额为15241.49元，税率13%，税额1981.39元；2012年9月24日用气827立方米，单价2.81元，不含税金额为2327.31元，税率13%，税额302.55元；以上天然气使用金额总计105517.28元，含税金额为119234.53元，扣除彩韵公司自行支付的100000元，余款19234.53元系伊**公司替彩韵公司支付。2012年10月后彩韵公司未使用天然气。

2013年12月12日，昆山华**限公司向彩**司发出厂房限期整修通知函一份，载明，双方签订的《工业厂房租赁合同》，后达成调解协议，彩**司于2013年6月15日搬离，2013年8月23日彩**司法定代表人手写一份厂房维修承诺书，承诺以原厂房为依据，对上述厂房造成的损坏进行修补，并约定于2013年10月25日修缮完毕……截止至2013年12月12日，彩**司仍未对上述厂房进行维修，昆山华**限公司要求彩**司最晚于2013年12月22日前对上述厂房按原厂房标准维修完毕，否则昆山华**限公司将安排厂房承建厂商进行维修，维修期间产生的一切费用，将由彩**司全额承担，该通知函列明了厂房维修明细表。

2014年3月20日，伊**公司与昆山维**有限公司签订《1#厂房维修工程合同书》一份，载明，工程名称为苏州伊**限公司1#厂房维修工程，地点为昆山市花桥镇蓬星路498号，承揽范围为1#厂房维修工程，详附件报价单，合同签订一个月完工，昆山维**有限公司以工程总价105000元承揽此工程。伊**公司分别于2014年11月10日、2014年12月2日向昆山维**有限公司通过转账支付工程款20000元、35000元，并另通过现金方式支付工程款35000元，以上共计支付工程款90000元。

原审另查明：2013年4月18日，彩韵公司、昆山华**限公司在原审法院主持下达成调解协议，经（2013）昆商初字第0278号民事调解书载明：“一、上海彩**限公司于2013年6月15日前从昆山华**限公司的厂房全部搬出；二、昆山华**限公司在上海彩**限公司全部搬出之日起一周内一次性补偿上海彩**限公司损失950000元……”。

原审又查明：苏州伊**限公司原名昆山华**限公司，于2013年进行工商登记变更。

上述事实由伊**公司提供的工业厂房租赁合同、民事调解书、银行回单、请款申请书、电费发票、水电记录表及发票、抄水电记录表、发票、邮寄凭证和通知函、通知函、天然气供用合同、燃气费用发票、厂房限期整修通知函、承诺书、报价单、竣工验收合同证明、发票、进账单；彩**司提供的租赁厂房押金证明及双方当事人的庭审陈述予以证实。

原审原告伊**公司的诉讼请求为：1、彩韵公司支付房屋租金1006948.00元，以及租赁期间产生的水、电、煤气费用475546元，并支付逾期付款滞纳金（按每日千分之五的标准计算至实际支付之日止）；2、彩韵公司承担房屋维修费用105000元；3、诉讼费由彩韵公司承担。

一审法院认为

原审法院认为：双方当事人签订的《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务和享受各自权利，后经双方协商，彩**司于2013年6月15日搬离租赁的厂房，彩**司理应支付租赁期间的房租及水、电、燃气等费用。一、关于房租：彩**司已支付2010年11月16日至2011年5月16日期间的厂房租金，2011年5月16日至2013年6月15期间厂房租金1206948元（2011年5月16日-2011年11月15日租金为43730×6u003d262380元；2011年11月16日-2012年11月15日租金为48103×12u003d577236元；2012年11月16日-2013年6月15日租金为52476×7u003d367332元），彩**司支付了20万元，余款1006948元彩**司仍应支付伊**公司。二、关于水费：彩**司支付了2010年11月16日-2011年5月之间的的水费，2011年5月之后彩**司使用的水费为11161.7元，该笔费用系伊**公司替其支付，彩**司理应支付伊**公司。三、关于电费：彩**司未支付的电费总金额为309837.93元，该款项系伊**公司替其垫付，彩**司理应支付伊**公司。四、关于燃气费：彩**司未支付的燃气费为19234.53元，该款项系伊**公司替其垫付，彩**司理应支付伊**公司，伊**公司要求彩**司支付其天然气管道折旧费并无法律及事实依据，对此不予支持。五、关于房屋维修费：因双方约定彩**司搬离涉案厂房时应对上述厂房进行维修，但彩**司未履行该义务，伊**公司委托让人对上述厂房进行维修，花费90000元，该笔费用彩**司理应支付伊**公司。六、关于滞纳金：因双方在合同中对迟延支付房租、水、电、天然气等费用的滞纳金标准有约定为日千分之五，但该标准过高，原审法院酌情调整为中**银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，上述房屋租金、水、电、燃气费用合计1347182.16元，扣除50000元押金后金额为1297182.16元，自2013年6月15日起开始计算至实际支付之日止。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、上海彩**限公司于判决生效后十日内支付苏州伊**限公司房屋租金、水、电、燃气费用合计1297182.16元及滞纳金（以1347182.16元为基数按中**银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍自2013年6月15日起开始计算至实际支付之日止）。二、上海彩**限公司于判决生效后十日内支付苏州伊**限公司厂房维修费90000元。三、驳回苏州伊**限公司其他诉讼请求。案件受理费73726元，由苏州伊**限公司负担54751元，上海彩**限公司负担18975元。

上诉人诉称

上诉人彩韵公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，判决依据不足。1、关于房租，原审忽视了我公司提供的参股协议书以及根据法律规定伊**公司已经丧失了房租追诉权，关于支付房租的认定错误，我公司不应支付房租。2、关于水电燃气费，原审法院仅凭伊**公司单方面提供的费用明细就认定其垫付相应费用依据不足。我公司一直表明关于水电燃气费用已经结算完毕，不存在拖欠。3、关于房屋维修费，我公司在一审中已经提供了相关证据证明已经对租赁厂房予以维修，原审法院未予采信明显不公。鉴于以上事实，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判撤销原审判决第一、二项判决内容，上诉费用由伊**公司承担。

被上诉人辩称

被上**特公司二审辩称：1、关于房租，我公司多次向彩**司催缴，且在2014年10月向彩**司发出了律师函，彩**司也回函承认欠房租、水电费，只因为其认为我公司欠其货款、加工款及借款大于租赁费用，所以不肯支付我公司租赁费；关于参股协议书，该参股协议书因未履行引发纠纷，彩**司已经诉至原审法院，后经原审法院调解，由我公司补偿彩**司95万元得以解决，退一步说，即使彩**司当初已经参股，股东也没有给自己免交房租的权利，因为彩**司于我公司是两个独立的主体、独立的法人，有各自的法人财产，且参股协议书违背法律是无效的，因为股份的转让只能在股东之间签订，不能由彩**司与我公司直接签订。2、关于水、电、燃气费用，我公司也多次向彩**司催缴，2014年10月的律师函中也提到了水、电、燃气费用，彩**司的回函是认可的。3、关于房屋维修费，彩**司提到其已经对房屋进行了维修，但事实上与我公司要求的维修结果不一样，我公司于2013年12月16日发出了厂房限期整修通知函，但彩**司置之不理，在迫不得已的情况下我公司才委托第三方对房屋进行了维修，在维修前又对彩**司进行了充分的告知，故由彩**司承担维修费用是合理合法的。综上，请求法院驳回彩**司的上诉请求，维持原审判决。

二审经审理查明，2012年5月16日，彩韵公司与昆山华**限公司签订参股协议书一份，约定彩韵公司支付昆山华**限公司1200万元，参股昆山华**限公司50%股权等相关事宜。该协议履行过程中，双方产生纠纷，彩韵公司诉至原审法院，后双方在原审法院组织下达成调解，原审法院出具（2013）昆商民初字第0278号民事调解书予以确认。二审中，双方明确已经按照该调解书履行。彩韵公司认可2011年5月16日至2013年6月15日期间的厂房租金尚欠付1006948元，但认为自2012年5月16日参股协议书签订至2013年6月15日按照调解搬出涉案房屋，其公司系伊**公司的股东，可以不支付2012年5月16日至2013年6月15日期间的房屋租金。伊**公司认为参股协议书有违法律规定，应属无效，协议书也未实际履行，彩韵公司没有获得股东身份，也无权拒付租金；伊**公司多次向彩韵公司主张支付租金，彩韵公司均以加工款折抵为由拒绝支付。

2014年10月28日，伊**公司委托赵**律师向彩韵公司发出律师函，要求彩韵公司在收到函件后7日内支付结欠的厂房租金、水电费、燃气费、污水处理费、厂房使用损失维修费等各项费用1882040.3元以及迟延支付上述费用应承担的滞纳金。彩韵公司于2014年11月4日回函称：对律师函中阐述事宜不认可，自签订《工业厂房租赁合同》起，伊**公司欠彩韵公司的货款、加工款以及借款总金额一直大于租赁费用，并且伊**公司一直在扣除到期的租赁费，也有做对账确认工作，不存在彩韵公司拖欠伊**公司租赁费等款项的情况。二审中，彩韵公司表示针对伊**公司欠付的货款、加工款以及借款，其公司已经分别提起诉讼及申请仲裁，目前案件尚在审理中。

二审中，彩韵公司认可欠付伊**公司燃气费用19234.53元。对于水电费用的结算，双方签订的《工业厂房租赁合同》第四条第1项约定：彩韵公司使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由彩韵公司承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。彩韵公司称：其公司有分出来的水、电表，每次伊**公司抄表后由双方签字认可，之后由伊**公司制作其公司应当支付的水、电费用报表，其公司签字认可后以现金方式支付水、电费用，支付水、电费用之后伊**公司不出具收款凭证。对此，伊**公司不予认可，伊**公司认为2011年6月之后的水、电费彩韵公司一直主张用加工费抵扣而未支付，如果支付，伊**公司会出具收款凭证。

对于涉案房屋的维修，彩韵公司法定代表人朱**于2013年8月23日出具书面承诺对租赁厂房进行维修。彩韵公司二审中提供《2013年昆山修补工程结算清单》一份，用以证明其公司已经安排对涉案房屋进行了维修，花费44718元；伊**公司认为彩韵公司没有维修好，其所称维修也未得到伊**公司的验收认可，伊**公司已经就维修问题发函催告，在催告无果的情况下才自行安排维修。

以上事实，由参股协议书、（2013）昆商民初字第0278号民事调解书、2014年10月28日律师函、2014年11月4日回函、2013年8月23日承诺、《2013年昆山修补工程结算清单》以及当事人陈述予以证实。

本院查明

二审查明的其他事实与原审法院查明事实一致。

本院认为

本院认为：双方当事人签订的《工业厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。彩韵公司一直占有使用租赁厂房，直至2013年6月15日按照双方调解协议搬离，根据合同约定，租赁期间产生的房租以及水、电、燃气费用应由承租人彩韵公司承担。

关于厂房租金，彩韵公司认可2011年5月16日至2013年6月15日的厂房租金尚欠1006948元未付，本院予以确认。根据双方陈述，彩韵公司与伊徕尔特公**品有限公司签订的参股协议书未能履行完毕，履行过程中产生纠纷，后经协商双方达成调解协议，伊**公司支付补偿，参股协议书未再继续履行，故彩韵公司认为其已经获得伊**公司的股东身份且有权不予支付2012年5月16日至2013年6月15日的厂房租金没有事实和法律依据，本院不予支持。对于厂房租金是否已过诉讼时效，双方在2014年的律师函及回函能够证明彩韵公司提出过厂房租金与货款、加工费等费用进行抵销的主张；二审中，彩韵公司明确确有厂房租金未支付，而其公司已就货款、加工费等另行诉讼主张，可见双方就费用抵销问题未能达成一致，在此情况下，伊**公司起诉主张厂房租金未过诉讼时效。

关于水、电、燃气费用，二审中，彩韵公司认可欠付燃气费用19234.53元，本院予以确认。对于水、电费用，一审中伊**公司已经提供了水、电抄表清单以及各月的水、电费发票，能够证明彩韵公司使用的水、电用量以及伊**公司垫付水、电费的情况。彩韵公司二审中提出水、电费用经其公司确认后以现金支付，伊**公司不开具收款凭证，该付款方式与租赁合同中约定的水、电费用在见到收据或发票后三日内支付不相符，伊**公司对此也不予认可。彩韵公司未能提供证据证明水、电费用已经结清，在无反证的情况下，原审法院采信伊**公司提供的证据对水、电费用予以认定并无不当。

关于租赁厂房维修费用，彩韵公司虽然提供证据证明其曾对涉案租赁厂房进行维修，但并无证据证明其维修得到伊**公司的确认。伊**公司发出厂房限期整修通知函，说明房屋维修不符合要求，并明确仍需维修的部分要求彩韵公司继续维修，函件中同时明确了不维修的后果。彩韵公司收到该函件后未按通知继续维修，也未与伊**公司就维修情况进行确认。彩韵公司承诺维修租赁厂房但未能完成，伊**公司另找他人完成维修，相应费用应由彩韵公司承担。

综上，彩韵公司上诉主张均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费73726元，由上诉人**料有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十一日