上诉人陈*、蔡*与被上诉人陈*房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人陈*、蔡*因与被上诉人陈*房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2015）浦*初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月7日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月29日公开开庭进行审理，上诉人陈*、蔡*及其委托代理人姜**，被上诉人的委托代理人毛华贵到庭参加了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈*、蔡*原审共同诉称：2010年9月6日与陈*签订房屋租赁合同，约定我方租赁陈*所有的位于南京市浦口区顶山街道北圩商城23幢103室房屋用于经营。2014年9月5日，双方续签租赁合同，合同期限自2014年9月5日至2014年12月6日，租金每月2000元，三个月一付。协议签订后我方按约向陈*一次性支付三个月租金共计6000元。2014年11月份政府发出通告，我方经营的门面房在拆迁范围内，政府要求我方搬迁，致我方无法正常经营。我方对此多次与陈*协商解决，要求陈*退还剩余租金并按照国家拆迁政策给予经济补偿，但均无果。故此，我方提起诉讼，请求：1、判令陈*立即退还我方缴纳的房屋租金计人民币2000元整；2、判令陈*立即向我方给付搬家费、停业损失补偿费等暂定计人民币150000元整；3、本案诉讼费用由陈*承担。

一审被告辩称

陈*原审辩称：与对方的房屋租赁合同已于2014年12月6日到期，对方直到2015年1月才搬走，给我方造成损失。租赁合同明确规定：“如遇拆迁，乙方（指陈*）无条件退房，如乙方不退房，给甲方（指陈*）造成的所有损失由乙方赔偿。”本案系租赁合同纠纷，双方房屋租赁合同合法有效，可以作为解决纠纷的依据，应按合同约定条款进行。该门面房系营业用房，不会因对方而享有拆迁款。对于从门面房中搬出的物品，以为对方已经不要，故搬到库房存放。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年9月6日，原告陈*、蔡*与被告陈*签订房屋租赁合同，约定原告租赁陈*所有的位于南京市浦口区顶山街道北圩商城23幢103室房屋，用于经营凯金羊绒编织店。2014年8月21日，双方续签租赁合同，合同期限自2014年9月6日至2014年12月6日，租金每月2000元，三个月一付。鉴于此房处于拆迁范围内，双方约定，“如遇拆迁，乙方（陈*）无条件退房，如乙方不退房，给甲方（陈*）所造成的所有损失由乙方赔偿。”协议签订后，原告于2014年9月5日按约向陈*一次性支付三个月租金共计6000元。陈*于2014年12月11日向原告送达了《限期搬离催告通知书》，并短信通知了原告，要求原告于2014年12月16日之前搬离。

另查明，2014年12月7日，浦口区人民政府顶山街道办事处（合同甲方）与陈*（合同乙方）签订了《浦口区房屋拆迁补偿协议》，协议约定：乙方所有的被拆迁房屋位于浦口**北圩商城23幢103室，补偿金额包括房屋补偿款2436229元、装饰装修补偿金84975元、附着物补偿金104508元、搬迁补助费5615元、过渡补助费91637元、拆移电话补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费800元、宽带网拆除补助费400元、太阳能热水器拆除补助费200元、电增容补助费280元、提前搬家奖励费112300元、拆迁其它非住宅设施搬运费47197元、营业用房停业补偿费用94394元。2015年1月10日陈*将房屋中物品搬出，将房屋交由相关部门拆除。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《浦口区房屋拆迁补偿协议》、收条、营业执照以及双方陈述等在卷证实。

一审法院认为

原审法院认为，本案中的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思的表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应当认为合法有效，双方均应按照合同约定履行。合同中明确约定，如遇拆迁，原告方*无条件退房，如不退房给陈*所造成的所有损失由原告方赔偿。因此，陈*因其所有的房屋拆迁所享有的利益与原告方无关。原告与陈*之间的租赁合同于2014年12月6日到期，原告在到期后，有义务及时对租赁店面进行腾空，经陈*通知原告仍不搬离，给陈*带来了一定的损失。陈*因原告不自动搬离即自行将涉案房屋中原告的物品搬离，虽有不妥，但鉴于此时双方《房屋租赁合同》已到期，陈*将原告的物品搬至库房并未损坏，并未损害到原告的利益。原告对房屋的占有使用持续至2015年1月10日，因此，原告要求陈*退还2000元租金的诉讼请求没有依据，原审法院不予支持。根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第五十一条的规定，搬家费应由被征收房屋的合法占有人获得。占有人搬迁后，被征收人仍有财产需要搬迁的，可适当获得搬迁补助费。该房屋租赁合同已于2014年12月6日到期，此后，原告对涉案房屋的占有没有合法依据，不应享有《拆迁补偿协议》中的非住宅房屋的设施搬运费用，故对要求陈*支付搬家费的诉讼请求不予支持。对原告提出浦口区政府于2014年11月10日已发出拆迁公告，致原告经营的凯金羊绒编织店无法正常经营，造成停业损失，要求支付拆迁营业用房的停业补偿费用。原审法院认为，原告与陈*的租赁合同于2014年12月6日已经到期，原告于2015年1月10日前一直占有并使用涉案房屋。对政府发出拆迁公告的时间和停业损失原告未提出相应的证据证明，陈*也不予认可，故原审法院对原告要求陈*支付停业补偿费用的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原审法院判决：驳回原告陈*、蔡*的诉讼请求。案件受理费3340元由原告陈*、蔡*负担。

上诉人诉称

上诉人陈*、蔡*不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误。一、一审法院查明涉案租赁合同终止事由和时间错误。租赁合同续签期限为三个月，自2014年9月6日至2014年12月6日止，拆迁公告于2014年11月20日发出，故涉案房屋租赁合同关系于2014年11月20日终止，而非一审法院所认定的2014年12月6日。二、一审法院认定租期到期，不予退还租金有误。租赁合同事实上于2014年11月20日即因拆迁而终止，并未到合同约定的终止时间即2014年12月6日，故应当退回相关租金。三、被上诉人在未经上诉人同意的情况下，擅自将上诉人货物搬离，且去向不明，被上诉人也未举证证明货物存在，故一审法院认定租期到期，被上诉人将上诉人的物品搬至库房并未损坏，认定事实有误。四、一审法院认定被上诉人放弃拆迁利益存在错误，就《房屋租赁合同》之相关约定，一审法院存在断章取义的错误。1、租赁合同的条款，是关于合同双方权利义务的约定，并不涉及国家拆迁利益，且合同约定针对的仅仅是退房行为，并未对拆迁利益作出处分；2、一审法院已查明，停业损失、搬家费的补偿主体均为房屋的合法占有人，并非房屋的产权人，而本案中，上诉人为涉案房屋的合法占有人，且在租赁期内；3、从损失主体角度出发，上诉人客观上存在经营损失和搬家损失，此部分补偿理应由上诉人享有。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，判决显失公平，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人诉请，并判令被上诉人承担案件全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人陈*辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，上诉人就一审查明的事实进行补充：1、一审法院没有查明2014年11月20日南京市**道办事处对外发布了顶**服装城一号地块环境综合整治项目（撤走…）的事实；2、一审法院没有查明被上诉人将上诉人房屋内物品搬离时间、物品明细的事实。被上诉人提供一份手机短信证据，以证明2014年12月11日曾通知过上诉人搬离房屋，该证据在一审中即已提交。上诉人质证称，在原审中没有见过证据和证据副本，所以我方认为不属于新证据。上诉人并未收到该份短信，且该短信没有上诉人的回复确认，我方不确认该证据的证明力。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人陈*与被上诉人陈兵于2014年8月21日签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法应当认定有效。合同中已经明确，租赁房屋已处于拆迁范围，遇拆迁时承租人应当无条件退房，双方约定的租赁期限也只有三个月，故应当认定拆迁时出租人不对承租人给予补偿。现上诉人上诉主张被上诉人应当支付停业损失费、搬家费等，不符合合同约定。因上诉人未按照合同约定迁出房屋，其要求返还房屋租金亦无法律依据，本院不予支持。上诉人主张被上诉人擅自搬离其物品给其造成损失，一审中未提出诉讼请求，可以另案主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3340元，由上诉人陈*、蔡*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月八日