陈*、庄**与沭阳光中房**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人沭阳光中房**限公司（以下简称光中房地产公司）因与被上诉人陈*、庄**商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2015）沭民初字第02846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

陈*、庄**原审诉称：陈*、庄**于2012年8月购买光中房**公司开发的沭阳**道蓝天国际商贸城第ef幢一单元1-2411号房屋一套，房屋总价款为106566元，陈*、庄**已于2012年8月19日向光中房**公司全部付清。2013年3月28日，陈*、庄**与光中房**公司补签了正式的商品房买卖合同，合同第八条约定光中房**公司应于2013年7月30日前向陈*、庄**交付所售房屋，否则应依照合同第九条约定，从最后交款期限届满后的第二日起按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，期限计算至实际交付之日。现光中房**公司未能依照合同向陈*、庄**交付房屋，也未支付违约金。要求判令光中房**公司向陈*、庄**交付蓝天国际商贸城第ef幢一单元1-2411号房屋，并支付逾期交房违约金16134元（从2013年7月31日计算至2015年8月27日），由光中房**公司承担案件受理费。

一审被告辩称

光中房地产公司原审辩称：陈*、庄**与光中房地产公司签订买卖合同属实。目前涉案房屋没有经过验收，只经过消防验收，但根据房屋现状可以进行交付。陈*、庄**主张的违约金过高，不同意按陈*、庄**主张的标准支付违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年3月28日，陈*、庄**与光**产公司签订商品房买卖合同一份，合同约定：买受人（陈*、庄**）购买出卖人（光**产公司）开发的蓝天国际商贸城第ef幢一单元1-2411号房屋，房屋价款为106566元，房屋交付期限为2013年7月30日前；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。后陈*、庄**按合同约定履行了交付购房款的义务，光**产公司未按合同约定期限向陈*、庄**交付房屋。

一审法院认为

原审法院认为：陈*、庄**与光**产公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同履行义务。陈*、庄**已履行交付购房款的义务，光**产公司未按合同约定期限向陈*、庄**交付房屋，已构成违约。陈*、庄**要求光**产公司支付违约金16134元的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。关于陈*、庄**要求光**产公司向其交付蓝天国际商贸城第ef幢一单元1-2411号房屋的诉讼请求，因涉案房屋尚未通过竣工验收，不符合交付条件，故对陈*、庄**的该项诉讼请求，依法不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、沭阳光中房**限公司于判决生效后十日内向陈*、庄**支付延期交房违约金16134元；二、驳回陈*、庄**的其他诉讼请求。案件受理费2653元，减半收取1326.5元，由光**产公司负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，光中房地产公司不服向本院提起上诉称，原审判决上诉人向被上诉人支付延期交房违约金16134元无事实和法律依据，具体理由如下：一、涉案房屋已通过消防验收，具备交付条件，可以正常使用。被上诉人不接收房屋无事实依据，导致延期交付的后果与上诉人无关。二、《商品房买卖合同》第九条约定的违约金不应该得到支持，因为被上诉人在一审中未提供证据证明其有相应的损失。即使支持，因合同约定的违约金过高，依法应予以下调。三、《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。逾期交房时间超过90日分为两种方式处理：1.买受人解除合同的，出卖人按照已付款3%承担违约金；2.买受人要求继续履行合同的，按照已付价款的每日万分之二承担违约金。原审法院判决系建立在继续履行合同基础上的，如果涉案房屋逾期交付时间继续后延，被上诉人将无权提出解除合同，但原审法院对此未予释明。如被上诉人此后要求解除合同，则与本案处理结果相冲突。综上，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人陈*、庄雅婷辩称，被上诉人要求继续履行商品房买卖合同。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由如下：一、涉案房屋没有经过综合验收，上诉人应当承担延期交付的法律后果，按照合同约定给付被上诉人相应的违约金。二、合同约定的违约金是双方真实意思表示，符合法律规定。

二审中，双方当事人均未提供新的证据。

本院查明

二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：一、上诉人是否履行了交付房屋的义务；二、上诉人应否向被上诉人支付违约金，约定的违约金是否过高。

本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，光中房地产公司与陈*、庄**之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人具有约束力。合同签订后，陈*、庄**按照约定支付了购房款，光中房地产公司也应当按照约定将符合交房条件的房屋交付于买受人。因涉案房屋尚未通过竣工验收，不符合交付条件，陈*、庄**有权拒绝接受房屋，上诉人逾期交房的事实存在。上诉人辩称涉案房屋已通过消防验收，符合交付条件，不符合法律强制性规定，本院对此不予采信。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院适当予以减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或其提供的证据不足以证明其主张的，负有举证责任的一方应承担相应的法律后果。本案中，被上诉人要求继续履行商品房买卖合同，双方当事人约定了光**产公司逾期交房的违约金计算方法，光**产公司应依照合同约定向陈*、庄**支付违约金。光**产公司主张该违约金约定过高，应对此承担举证责任。鉴于光**产公司未能提供充分证据证实违约金约定过高，故应承担举证不能的法律后果。

综上，上诉人光中房地产公司的上诉主张证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2653元，由沭阳光**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十三日