蔡**与张**、南京东**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**、蔡**诉被告南京东**有限公司（以下简称东**产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**，被告东**产公司的委托代理人孙**和诸*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**、蔡**诉称：2011年8月22日，原被告签订墨林雅苑商品房预售合同。合同约定了权属登记手续相关内容及产权登记违约责任。被告于2012年6月30日通知原告拿房，按照合同第十五条约定，被告应在90天内通知原告办理产权登记手续。被告未按合同约定的时间通知原告，而是在2013年7月初才通知原告办理相关产权登记手续。按照合同约定，被告共违约270天，按每天20元违约金计算，被告应支付原告违约金5400元。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求被告支付迟延办理产权登记手续的违约金5400元并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告**产公司辩称：原被告双方对于办理房屋所有权转移登记的时间有明确的约定。双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，根据合同的约定，本案所涉商品房交付后90日内，原被告应当共同申请房屋所有权转移登记，除此之外被告没有任何的法定或者约定的再通知义务。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：“买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。商品房买卖合同的标的物尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。而本案双方当事人在《商品房预售合同》第十五条第六款有明确的支付违约金的特殊约定：“因一方过错，导致本条约定的上列手续延迟办理，经对方催告后90日内仍未办理的，过错方应向对方承担按每迟延一天20元标准计算，支付违约金”。该约定未违反任何法律禁止性规定。原告至今未予催告，也无任何证据证明其在此期间申请房屋所有权转移登记手续的办理，故违约金未达到支付的条件。被告曾在2013年1月18日就通过张贴公告的形式，告知业主领取商品房初始登记证明，但原告一直未领取，因此迟延办理所有权转移登记手续的责任在原告。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2011年5月27日，原告张**、蔡**与被告**产公司签订一份商品房预售合同，合同约定张**、蔡**购买东**产公司开发的位于南京市六合区程桥街道编钟东路xxx号xx幢一单元xxx室房屋一套，房屋建筑面积为78.56㎡（房屋产权证面积）。合同第六条约定房屋交付时间为2012年6月30日。合同第十五条第四款约定，该商品房交付后90日内（应当不超过90日），买卖双方应当共同申请房屋所有权转移登记；第十五条第六款约定，因一方过错导致本条约定的手续迟延办理，经对方催告后90日天仍未办理的，过错方应向对方承担按每迟延一天20元标准计算的违约金。

另查明：张**、蔡**在2012年6月30日收到东**产公司的交房通知并按约定办理了房屋接收手续。拿房后张**、蔡**多次催促东**产公司配合其办理房屋所有权转移登记手续。根据合同约定，东**产公司应在交付房屋90日内与张**、蔡**一同办理房屋所有权转移登记手续，但张**、蔡**是在2013年7月初才在本案所涉小区门口看到东**产公司贴出领取房屋初始登记证明材料的通知。后张**、蔡**领取了房屋产权证书（二原告交纳房屋买卖契税及领取房屋产权证书的日期均为2014年3月12日）。

再查明，被告在庭审中认为，被告曾于2013年1月18日在小区门口张贴公告，告知业主领取房屋初始登记证明材料。但原告表示并未看到此公告。另在本院审理的李某诉东庆房**公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院工作人员曾调查过该小区数名业主，该数名业主均表示未看到被告在2013年1月18日张贴的告知业主领取房屋初始登记证明材料的公告。

以上事实，有双方当事人签订的商品房预售合同、南京市房屋所有权登记审核表、税收缴款书以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。

本案中，原被告所签订的商品房预售合同约定，买卖双方应在办理房屋交付手续后90日内共同办理房屋产权转移登记手续，因一方过错导致本条约定的手续迟延办理，经对方催告后90日天仍未办理的，过错方应向对方承担按每迟延一天20元标准计算的违约金。被告称其曾于2013年1月18日在本案所涉小区的门口通过张贴公告的形式告知业主领取《商品房初始登记证明》，但原告表示并未看到该公告；即使被告曾经张贴过该公告，根据合同相对性的原则，原被告签订的合同具有一对一的属性，被告通过此种方式告知，显然未尽其义务，不能视为有效的告知；根据行业惯例，通知业主领取相关证明，需通过挂号信、手机短信或电子邮件等方式告知每一位业主。综上，被告所述其已告知原告领取相关材料的意见，本院不予确认。

原告在办理房屋接收手续后，多次要求被告办理产权过户手续，被告一直未能在约定的时间内提供相关材料，原告虽不能提供相关证据证实其催告的具体时间，但根据现实情况，业主在与开发商交涉过程中很难留存证据，因此对于原告所讲曾多次催促被告的情况，本院予以确认。因无证据证实原告催告的具体日期，本院酌情认定交房90日后的第二天（2012年9月29日）即为原告的催告日。根据合同约定，违约金自催告日后90日（2012年12月28日）的次日（2012年12月29日）起算，每延迟一天支付20元，至被告通知原告领取房屋初始登记证明材料之日（原告认为是2013年7月初，据此本院确定为2013年7月1日）为止。据此，被告共延迟185天，违约金合计3700元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

被告南京东**有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张**、蔡**延期办理房屋产权转移登记手续的违约金3700元。

案件受理费50元，由原告张**、蔡**负担16元，被告南京东**有限公司负担34元（此款原告已交纳，被告在履行义务时一并给付此款）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京**民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京**民法院预交上诉案件受理费50元。南京**民法院的开户行：农行**楼支行，帐号：10×××76。

裁判日期

二〇一四年十二月四日