原告南京瑞**任公司与被告南京市**房管理处等拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告瑞**司诉被告茶**管理处、万**司、建邺区征收办拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告瑞**司的委托代理人黄*、厉佳，被告茶**管理处的委托代理人孙**，被告万**司及建邺征收办的委托代理人钱志*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告瑞**司诉称，原告和被告茶南公房管理处、万**司于2006年6月28日就南京市云锦路XXX号的房屋签订了《房屋租赁合同》，约定原告自2006年11月1日起承租上述房屋，租期为15年。后被告茶南公房管理处又代表出租方与原告签订了《补充协议》，补充协议就原告承租的房屋转租及房屋转租及房屋征收补偿事宜进行了约定。合同签订后，原告和被告茶南公房管理处、万**司依约履行了合同。原告在承租房屋期间，该房屋被划入征收范围，被告建邺区征收办系涉案房屋额征收人，2014年春节前后，该房被拆除。原告曾就征收补偿事宜进行协商，但未果。现因原告承租房屋被征收、拆除，并且三被告已经签订《房屋征收安置补偿协议》。原告依据《补充协议》的约定及南京市政府制定的房屋征收与补偿政策，原告方应当得到相应的经济补偿。然而，本案被告明知原告作为房屋的合法承租人，依法享有相应的权益，却不与原告协商补偿事宜。为此，请求判令被告给付原告南京市云锦路XXX号的房屋征收补偿款暂定200万元。

被告辩称

被告茶**管理处辩称，原告混淆了国有土地上的房屋征收与补偿的法律关系，将拆迁人与被拆迁人的权利混为一同，本案原告主张的是拆迁补偿纠纷，是基于拆迁事实而产生的法律关系，原告应当向拆迁人提出；被告茶**管理处作为房屋产权人之一，其所获得的拆迁补偿仅作为所有权的房屋补偿，并不包含停产停业损失、搬迁和装修费用的损失；本案的实际情况是作为承租人的原告，在房屋被拆迁时早已经将房屋转租给了实际承租人世纪缘大酒店（又称世纪**限公司，也即国瑞宾馆），原告在转租协议上约定了拆迁时的相关权利由世纪缘大酒店享有；原告作为承租人至今尚欠近100万元的租金未付。综上，原告的主张没有事实和法律依据，请求予以驳回。

被告万**司辩称，原告和被告万**司之间的租赁合同关系已经事实上由实际承租人的世纪缘大酒店履行，不应享有租赁合同项下的任何拆迁补偿权利和义务；涉案房屋的实际承租人世纪缘大酒店在整个拆迁补偿过程中对相关的损失已经通过正常的途径享受；被告万**司不是本案原告要求给付的拆迁补偿主体；请求驳回原告的诉讼请求。

被告建邺区征收办辩称，作为依法成立的房屋征收管理机构，在审核房屋征收过程中，对产权人及相关人的调查了解，按照法律规定，依法实施房屋征收，所涉及的权益均通过产权人进行了补偿；本案诉争的房屋并非原告所称的公房承租，其不适用对房屋承租人及房屋实际使用人的补偿，只是对产权人及产权人披露的相关人进行征收补偿；在征收过程中，严格按照法律程序，对房屋产权和使用情况进行了调查，相关的补偿已经落实到位，不存在原告要求的所谓拆迁补偿；对房屋征收过程中的补偿不可能对未实际使用，也未实际占有的房屋进行额外的补偿。请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，位于南京市云锦路XXX号的房屋系领有建设工程规划许可证并由被告**管理处和被告万**司于2004年5月签订联合建房协议书建设而来，该联建两方约定了房屋建成后由联建方共有以及对外租赁由联建两方共同确认。2006年6月28日，被告**管理处、万**司通过签订《房屋租赁合同》的方式将涉案房屋出租给原告使用，期限自2006年11月至2021年11月31日；合同第七条约定租赁期间如遇政府规划拆迁或征收、征用、本合同自然终止，政府给予的营业面积补偿均归被告**管理处和万**司所有、原告无条件搬出，等。后原告和被告**管理处签订《补充协议》，该协议第二条约定将上述合同第七条修改为装修及固定资产归原告所有、补偿款按政府有关规定给予补偿。

2009年4月26日，原告和案外人南京世绘缘酒店有限公司（下称世绘缘公司）签订《租赁合同》一份，约定由原告将涉案房屋的1-3层（除一楼北面4间门面房）计2100平方米出租给世绘缘公司用于酒店经营，期限自2009年5月1日至2017年4月30日，合同签订后原告将房屋彻底清空交予世绘缘公司进行室内装修，如遇政府部门规划拆迁，世绘缘公司装修的补偿、赔偿权及法律规定的其他应享有的权利归世绘缘公司享有，等。

2010年10月14日，原告和案外人李某某签订《租赁合同》一份，约定由原告将上述房屋的一楼北面4间门面房面积约为380平方米出租给李某某使用，期限自2010年11月1日至2021年11月31日，租金共计100万一次性支付，如遇政府规划拆迁，李某某的装修、补偿权和法律法规规定的其他权利归李某某享有，等。

2012年11月27日，南京市建邺区人民政府以危旧房改造的原因决定对上述房屋所在地块上的房屋进行征收，并下发宁建府证字（2012）第1号《南京市建邺区人民政府房屋征收决定》。后，涉案房屋于2014年春节前后被拆除。

2014年1月23日，被告**管理处向被告万**司出具《授权委托书》，载明：全权委托万**司代表茶**管理处代表其与云锦路122号实际承租人（占用人）洽谈拆迁事宜。同日，被告万**司作为甲方、案外人世绘缘大酒店作为乙方、建邺区征收办作为丙方签订《协议书》一份，约定：甲方受征收办和茶**管理处委托就乙方在该房中实际使用部分装潢补偿、营业损失补偿及搬家补偿等费用协商达成如下协议，1、该房承租人瑞**司多年未支付租金，乙方是该房的实际使用人和投资人，乙方提出征收补偿费用支付给乙方，但乙方需确保承租人瑞**司在本房屋中为投入任何装潢与设备设施。

2014年2月21日，被告茶**管理处和被告建邺区征收办签订《征收补偿协议》一份，载明：被征收的房屋土地性质为国有，拥有房屋面积为1117.5平方米，其中一楼372.5平方米、二楼372.5平方米、三楼372.5平方米，临时建筑物42.09平方米，该房屋拥有立项、规划等手续，经研究参照国有营业办公用房进行补偿，具体补偿为：一楼每平方米12000元，计447万元；二楼每平方米12500元，计465.62万元，三楼每平方米1200元，计44.7万元；临时建筑物每平方米900元，计3.79万元，所有房屋补偿共计961.11万元；茶**管理处和万**司双方对外出租房屋合同范围内的装修停业搬家补偿由万**司负责解决，等。

庭审中，被告万**司和建邺区征收办一致确认被告万**司取得了上述房屋的补偿款为14711379元，并由被告建邺征收办给付了案外人世绘缘大酒店装修补偿2450694元、停业补偿1932697.92元、搬家费966348.96元。

以上事实有租赁协议、补充协议、协议书、委托书、征收补偿协议、决定、民事判决书、开庭笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。…当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。…”，可见，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人就房屋拆迁没有达成拆迁补偿安置协议，一方就补偿安置争议起诉的，人民法院不应当予以受理。本案中，原告作为涉案被拆迁房屋的承租人以作为拆迁人的建邺区征收办和作为被拆迁人的茶**管理处、万**司没有给付拆迁补偿款为由，主张被告茶**管理处、万**司以及建邺区征收办给付相应的拆迁补偿款，但双方就此并没有达成拆迁补偿协议，为此，原告依法应当向相关的拆迁管理部门申请裁决。在原告未经裁决前置程序的情况下，直接向人民法院起诉，不符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告瑞**司的起诉。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十一日