周**与华夏**江分公司、江苏华**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**江分公司（以下简称华夏融创镇江分公司）、江苏华**有限公司（以下简称华夏融创公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2014）京谏民初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

周**诉称，2009年6月2日，周**、华夏融创镇江分公司签订了一份半地下室有偿使用合同。约定：华夏融创镇江分公司将座落于镇江市学府路308号1号和4号商品房下编号为122号（合同地实为华厦·水木阳光三期1号和4号商品房下编号为114室）半地下室使用权转让给周**，总额为140298元。房子交付后，由于严重漏水，一直无法使用。多次与华夏融创镇江分公司交涉并维修，仍无法使用。现要求华夏融创镇江分公司、华夏融创公司依法解除半地下室有偿使用合同，返还使用费140298元，承担同期银行贷款利率25165.95元，合计人民币165463.95元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

华夏融创镇江分公司、华夏融创公司辩称，周**、华夏融创镇江分公司所签订的半地下室有偿使用协议，是双方真实意思的表示，合法有效，并且该协议已经履行，如协议履行后周**发现房屋存在渗水，该渗水情况并不能导致周**、华夏融创镇江分公司双方所签订协议无效，渗水也不代表房屋属于危房，另外渗水也不属于根本性违约，完全可以通过修缮予以解决，现周**要求解除双方之间的合同，不符合法律规定，请求依法驳回周**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，华夏融创镇江分**融创公司下属领取营业执照的子公司。2009年6月2日，周**与华夏融创镇江分公司签订了一份半地下室有偿使用合同，后因双方对价款等事项重新进行了约定，于2011年12月21日重新签订了协议一份。合同约定：周**自愿有偿获得由华夏融创镇江分公司开发的座落于华厦·水木阳光三期商三编号为122号的半地下室使用权，周**需支付143298元的使用费，周**拥有该半地下室使用权，其使用期限等同于所对应的商铺的使用期限，周**对该地下室无产权证无异议。当日，双方还签订了补充协议一份，约定该房所涉及的土地使用权年限届满后，如国家对该土地没有征收，征用或调整土地用途、规划调整等情况，周**可继续使用该房屋。华夏融创镇江分公司不收取周**费用。但国家需收取的费用应由周**承担。后，周**于2011年12月22日支付了140298元。之后房屋交付周**。因周**发现房屋有渗水现象，即向所在小区前期物业管理公司报修，物业公司分别于2012年7月20日、2013年9月3日两次收取周**钥匙，用于漏水维修使用。因周**仍发现房屋有渗水，无法使用，向原审法院提起诉讼。审理过程中，原审法院曾经与双方一起到现场查勘，该车库为平顶设计，未盖瓦，与相邻房屋有约10余厘米夹缝，夹缝外部已用铁皮等材料遮盖。房屋室内西墙仍有水迹，仍为毛坯，周**一直未入住。

上述事实有半地下室有偿使用协议书及补充协议、购房发票一张、华夏融创镇江**业办公室向周**领取房屋钥匙用于维修的凭证、当事人陈述等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，周**、华夏融创镇江分公司双方签订的两份协议名为半地下室有偿使用协议，但从两份协议内容来看，涉案房屋涉及的法律关系为买卖合同法律关系，故本案应以房屋买卖合同纠纷审理为宜。该两份协议书并不违反法律规定，双方均应按照协议履行，周**应该按约交纳价款，华夏融创镇江分公司应交付符合质量要求的房屋。本案中，双方争议焦点在于华夏融创镇江分公司方有无构成根本性违约，周**是否有权解除合同。原审法院认为，本案周**自取得房屋之后即发现房屋存在渗水，并及时通过小区前期物业管理部门报修，中间华夏融创镇江分公司虽有修缮，但至今仍然存在渗水现象，况且维修时间持续将近3年，已经超过合理维修期间，事实上已经导致周**方一直无法正常使用该房屋，因此，周**要求解除合同并承担损失的诉讼请求，予以支持，其损失可参照同期银行贷款利率计算。

原审法院判决：一、解除周**、华夏融创镇江分公司之间签订的半地下室有偿使用合同。二、华夏融创镇江分公司、华**公司于判决生效后十日内返还周**购房款140298元，并承担自2011年12月22日起至实际返还购房款日止以同期银行贷款利率计算的利息损失。三、周**于判决生效后十日内将座落于华厦·水木阳光三期商三编号为122号的半地下室交付华夏融创镇江分公司、华**公司。

华夏融创镇江分公司、华夏融创公司不服原审法院民事判决，向本院上诉称：一、被上诉人所购房屋不是用来居住，而是出租用于商业。房屋没有人承租是市场影响。二、涉案房屋未出租到底是市场原因，还是该房渗水未查清。三、该房未维修，上诉人不知道被上诉人报修，原审认定超过合理维修期间无依据。四、房屋仍在保修期内，房屋出现质量问题，应由上诉人维修。被上诉人并未举证房屋质量问题严重影响居住使用。五、被上诉人主张解除合同依据不足，原审应向其释明，被上诉人不变更诉讼请求，应当驳回其诉讼请求。

被上诉人辩称

周**辩称：原审认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回，维持原判。

本院查明

本院对原审法院查明事实予以确认。

本院认为

本院认为，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。

本案周**自取得房屋后发现房屋有渗水现象，即向所在小区前期物业管理公司报修，该物业公司分别于2012年7月20日、2013年9月3日两次收取周**钥匙，用于漏水维修使用。虽然华夏融创镇江分公司曾修缮，但是在原审审理中，原审法院曾与双方到现场查勘，发现房屋室内西墙仍有水迹，至今仍然存在渗水现象。涉案房屋质量维修时间持续多年，已经超过合理维修期间，导致买受人周**无法正常使用。因此，周**主张解除涉案房屋买卖合同，符合法律规定。

综上，上诉人华夏融创镇江分公司、华夏融创公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3106元，由上诉人华夏融创镇江分公司、华夏融创公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十五日