上诉人南京利**限公司与被上诉人袁**、潘**商品房预售合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人南京利**限公司（以下简称利**司）因与被上诉人袁**、潘**商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江*区人民法院（2015）江*开民初字第1989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人利**司的委托代理人龚*、被上诉人袁**和潘**的委托代理人朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

袁**、潘**一审诉称，2015年1月7日，其与利**司签订《商品房预售合同》，约定由其购买利**司开发的位于南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢709含跃层室房屋，利**司应于2015年6月30日前向其交付房屋。但利**司并未按期向其交付房屋，只是单方面通知其房屋延期至2015年12月25日前后交付。利**司逾期交房已经构成违约，应当承担违约责任。其多次与利**司协商，利**司均不予理会。现其诉至法院，要求判令：利**司自2015年7月1日起至房屋实际交付之日止按照2600元／月标准向其支付逾期交房违约金。

一审被告辩称

利**司一审辩称，其与袁**、潘**签订的商品房预售合同约定，如其逾期交房，则应当按照5元／天的标准向袁**、潘**支付逾期交房违约金，袁**、潘**要求提高违约金标准，应当举证证明袁**、潘**的实际损失超过约定的违约金数额，袁**、潘**现未举证证明，违约金不应予以调整。故要求驳回袁**、潘**的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2015年1月7日，袁**、潘**（乙方）与利**司（甲方）签订《百家湖西花园商品房预售合同》一份，约定由乙方购买甲方开发的南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢709含跃层室房屋一套，建筑面积71.76平方米，总价为988999元；甲方应于2015年6月30日前交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应按照甲方迟延交付的实际天数，以5元／天计算，向乙方支付违约金。合同签订后，袁**、潘**向利**司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续，但利**司并未按照合同约定向袁**、潘**交付房屋。现利**司开发的百家湖西花园伦敦城某幢房屋尚未竣工，不满足合同约定的交付条件。袁**、潘**所购商品房为2居室房屋。

案件一审审理中，经一审法院向多家中介服务机构询价，百家湖西花园伦敦城2居室房屋的月租金为2600元。

上述事实，有南京市商品房预售合同、销售不动产统一发票、借款借据、还款清单、延期交房告知书、调查笔录、户型图及当事人的陈述等证据予以证实。

一审法院认为

一审法院认为，袁**、潘**与利**司签订的《商品房预售合同》合法有效，应受法律保护，双方均应当遵照履行。双方在合同中约定，利**司应于2015年6月30日前向袁**、潘**交付其所购买的商品房，而利**司未按期向袁**、潘**交付房屋，系违约行为，应负纠纷的违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。利**司辩称其与袁**、潘**在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金标准为5元／天，袁**、潘**未举证证明存在实际损失，无权要求提高违约金。袁**、潘**作为购房人认为与开发商约定的逾期交房违约金标准过低的，可以请求调整提高。法院可参照同地区房屋租金标准上调逾期交房违约金，但不应高于租金标准。故利**司此辩解意见，缺乏法律依据，一审法院不予采信。袁**、潘**购买的商品房为2居室房屋，袁**、潘**可以参照同地区房屋租金标准即2600元／月向利**司主张逾期交房违约金。故对袁**、潘**要求利**司自2015年7月1日起按照2600元／月的标准向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：南京利**限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向袁**、潘**支付自2015年7月1日起至南京市江宁区秣陵街道利源中路168号百家湖西花园伦敦城某幢709含跃层室房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，该违约金按照2600元／月的标准计算。一审案件受理费减半收取25元，由利**司负担。

上诉人诉称

上诉人利**司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人袁**、潘**一审诉讼请求名为主张逾期交房违约金，实质是要求上诉人利**司赔偿其损失，但被上诉人对其损失未提供任何证据加以证明，而一审判决未围绕被上诉人的诉讼请求查明相关事实。二、一审判决缺乏法律依据。1、根据司法解释相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案双方在合同中已明确约定了逾期交房的标准，故本案不适用该条规定；一审法院未按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准作为定案依据，仅依中介公司的询价结果作为租金标准的认定，缺乏相应法律的依据。2、根据合同法规定，合同约定违约金主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当举证证明其所遭受的损失数额，本案中，被上诉人未提交任何损失的证据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人袁**、潘**二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。

本院查明

二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上**源公司与被上诉人袁**、潘**签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。因上诉人未在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋存在违约行为，故一审判决其向被上诉人承担逾期交房的违约责任，具有事实及法律依据。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，被上诉人因上诉人延期交房客观上产生不能使用房屋的损失，而双方约定的5元／天的逾期交房违约金标准明显偏低，不足以弥补被上诉人的实际损失。一审法院通过向多家中介机构询价，能够客观反映涉案房屋的租金标准，故一审法院参照询价标准调整上诉人延期交房违约金数额并无不当。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**展有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日