原告南京紫**限公司与被告潘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告南京紫**限公司（以下简称紫**公司）与被告潘**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼，由审判员唐**独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。原告紫**公司的委托代理人李**、董**，被告潘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告紫**公司诉称，2009年12月8日，原告与南京建**有限公司（以下简称建**产公司）签订物业服务合同，合同约定由原告为阳光聚宝山庄小区提供物业管理服务，合同期限自2009年12月8日至小区成立业主委员会时止。被告系该小区业主，依据物业服务合同，被告应当及时向原告支付物业服务费用，然而被告未按合同约定支付物业服务费用，截止2014年5月17日，尚欠原告物业服务费及公共能耗分摊费。原告经催交，被告至今仍未交纳，故原告诉至法院，请求判令被告支付物业服务费6262.32元，并按每日万分之一的标准支付自2014年5月18日起至实际交清欠费之日止的违约金；支付公共能耗分摊费1060.67元。

被告辩称

被告潘**辩称，一、原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告起诉被告支付物业费无合同依据，原告与建辉房**公司签订的前期物业合同，对小区业主无法律效力。二、原告在小区服务期间，侵占业主公共收益，未予归还。三、原告在小区服务期间管理不善，小区大门无人管理，小区监控受损后未及时维修，造成被告及多户业主被盗。综上，原告未按合同约定履行服务义务，被小区业主罢免，原告未经过小区过半数业主同意进驻小区，该合同无法律效力，不同意缴纳物业费。

本院查明

经审理查明，建辉房**公司经招标选聘了紫**公司为坐落于南京市玄武区玄武大道88号的阳光聚宝山庄（以下简称阳光聚宝山庄）小区提供前期物业服务。2009年12月8日，紫**公司（乙方）与建辉房**公司（甲方）签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，双方约定物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准为多层住宅1.05元／月·平方米、高层住宅1.2元／月·平方米、别墅2.5元／月·平方米、商业用房2元／月·平方米等等；公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：物业公共区域能耗由全体业主按户分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊，电梯运行电费由一层及以上业主按楼层系数分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊等等；业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按逾期日起计算每日万分之一向乙方支付违约金；合同期限自2009年12月8日至小区成立业主大会，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。等等。原告在该小区服务至2014年5月17日止。

被告潘**阳光聚宝山庄XX街区XX幢XX室房屋业主，房屋建筑面积为97.91平方米，物业费缴纳标准为1.2元／月·平方米，被告未缴纳2009年12月8日至2014年5月17日物业服务费6262.32元。另查明，阳光聚宝山庄小区XX街区公共能耗分摊费用为2010年1月至2014年2月每户每月分摊电梯及小地库电费为14.7元／月、绿化用水水费为0.645元／月、增压水泵电费为1.15元／月，2012年1月至2014年5月19日每户每月分摊路灯及草坪灯电费为2.1元／月、监控室电费1.27元／月。

审理中，原告按每户每月19.9元向被告主张2009年12月8日至2014年5月17日期间公共能耗费用1060.67元。原告提交了（2014）玄锁民初字第683号民事判决书予以证明，被告对该民事判决书的真实性不持异议，但认为《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》无效，公共能耗费用包含在每月1.2元的物业费之中。

被告认为原告入驻小区提供物业服务未经过小区业主过半数同意，原告提供的合同无效，原告进入小区服务不合法，且原告提供的物业服务不到位。被告提交商品房买卖契约证明为小区提供服务的物业公司为上海陆**有限公司；提交南京**办公室出具的回复，证明原告入驻小区提供物业服务不合法。原告对被告提交的商品房买卖契约的真实性不持异议，但认为与本案无关；对物业办公室的回复真实性无法确定，且该回复并未涉及合同效力问题，也未认定原告为小区提供物业服务存在违法行为。

因原、被告各持诉、辩意见，本案调解未果。

以上事实有房屋登记簿、（2014）玄锁民初字第552号民事判决书、（2015）宁*终字第799号民事判决书、（2014）玄锁民初字第683号民事判决书、宁价房物字（2010）2号文件以及当事人陈述等证据予以证实。

本院认为

本院认为，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，紫**公司在阳光聚宝山庄小区成立业主大会前，经过招投标程序与建辉房**公司签订《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》，该合同内容不违反法律规定，合法有效。虽然建辉房**公司在出售房屋时约定由陆**业公司提供前期物业服务，但建辉房**公司系通过合法的招标方式选聘了原告为小区提供前期物业服务，未违反法律禁止性规定，故建辉房**公司所签订的合同对业主具有法律效力，被告关于建辉房**公司与原告所签订的合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，原告紫**公司要求被告潘**按《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定的物业服务费标准，缴纳拖欠的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。《阳光聚宝山庄前期物业服务合同》约定业主未按期缴纳物业费按日万分之一自逾期之日起承担违约金，原告现要求被告自2014年5月18日起承担违约金，符合合同约定，且不违反法律规定，本院予以支持。被告潘**辩称原告提供的物业服务不到位，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。

关于公共能耗分摊费用问题。公共能耗分摊费用系原告垫付的公共能耗费用，应当由小区业主根据合同约定进行分摊。被告承担的公共能耗分摊费用应以原告实际垫付的费用及期间为准，故被告应承担的公共能耗分摊费用明细如下：2010年1月至2014年2月期间，电梯和小地库的电费733.73元（14.7元／月），增压水泵电费57.59元（1.15元／月），绿化用水费32.33元（0.645元／月）；2012年1月至2014年5月19日期间，路灯草坪灯电费59.51元（2.1元／月），监控室使用的电费36.43元（1.27元／月），以上费用合计为919.59元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最**法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告潘**于本判决生效之日起五日内支付原告南京紫**限公司自2009年12月8日起至2014年5月17日止物业服务费6262.32元及违约金（按日万分之一计算自2014年5月18日至物业服务费付清时止），公共能耗分摊费919.59元，合计7181.91元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告潘**负担（该款原告已预缴，被告在给付物业服务费时加付此款）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月九日