鹿丙友与徐**集团水泥厂租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**水泥厂（以下简称徐*水泥厂）因租赁合同纠纷一案，不服徐州市贾汪区人民法院（2015）贾*初字第0248号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年6月20日，鹿丙友（乙方）与徐*水泥厂（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方将坐落于徐州市贾汪区水泥厂北门外闲置地块出租给乙方使用。该地块用途为养殖。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该地块租赁用途。乙方应当合法使用租赁地块并用于合法目的，不得从事法律法规禁止的活动。该地块租赁期自2013年7月1日至2014年6月30日止。地块租金每月人民币2000元。租金按半年结算，由乙方在每半年期满的10日前自行到甲方财务部门交纳租金。租赁期间，如遇政府调增相关税、费等费用，租金相应增加。合同签订后10日内，乙方应向甲方支付租赁保证金。具体金额为人民币6000元。租赁合同履行过程中，乙方擅自终止合同，租赁保证金不予返还。租赁期满或合同解除后，地块租赁保证金*抵扣应由乙方承担的费用（水、电等）、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方。租赁期内，乙方不得擅自拆卸、挪移、损坏地块范围内房屋设施、设备等。乙方如需对地块房屋进行装修、改造或增扩设备等，应书面申请征得甲方书面同意后实施，相关费用由乙方自理。未经甲方书面同意，乙方不得转租或转借地块。擅自改变地块用途的，甲方有权解除本合同并收回地块，造成甲方损失的，应由乙方负责赔偿。合同签订后，鹿丙友以养鱼名义对所租赁土地进行开挖。

2013年8月5日，徐州**国土局对徐*水泥厂发函，要求进行整改。2013年10月22日，徐*水泥厂起诉鹿丙友，要求解除合同，并恢复原状。2014年4月21日，原审法院裁定驳回徐*水泥厂起诉，案件移送公安机关。2014年5月22日，鹿丙友以徐*水泥厂违法出租划拨土地、合同无效为由提起诉讼，要求返还保证金6000元、租金12000元。2014年11月14日，原审法院裁定驳回鹿丙友的起诉，案件移送公安机关。公安机关未对上述两案立案侦查，鹿丙友于2015年1月29日提起本案诉讼，主张其与徐*水泥厂签订的租赁合同为无效合同，要求徐*水泥厂返还租赁保证金6000元，租金12000元，因合同造成的损失待鉴定后另行主张。

一审法院认为

原审法院认为，鹿丙友、徐*水泥厂签订的租赁合同违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条之规定“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”故双方签订的租赁合同为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，徐*水泥厂对已收取鹿丙友的保证金应当予以返还。对于鹿丙友预付的租金12000元，参照合同约定的租金标准扣除使用土地期间一个月的费用2000元，剩余1万元应于返还。遂判决：一、徐州**水泥厂于本判决生效之日起十日内返还给鹿丙友保证金、租金，共计16000元；二、驳回原告鹿丙友的其他诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人徐*水泥厂不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、本案诉讼之前，徐*水泥厂、鹿丙友均曾作为原告就双方租赁合同提起诉讼，原审法院均以鹿丙友涉嫌刑事犯罪为由将案件移送公安机关处理，现公安机关尚未就此作出明确答复。原审法院以公安机关未对鹿丙友的行为立案侦查为由审理本案，变相否定了该案涉嫌刑事犯罪的嫌疑，与生效裁判亦相悖。2、原审法院仅扣除鹿丙友一个月的费用2000元不当，徐*水泥厂在2013年10月22日提起解除合同，该案于2014年4月21日由原审法院裁定驳回起诉。因此，双方解除合同的时间应为2014年4月，至少也应是2013年10月份。因此，原审法院仅认定一个月的使用期没有依据。3、鹿丙友违法使用租赁物，徐*水泥厂收取的保证金不应退还。综上，原审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，驳回鹿丙友的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人鹿丙友答辩称：1、本案不存在合同解除的问题，双方当事人签订的租赁合同是无效合同。2、无效合同自始无效，原审法院扣除一个月的使用费用也是考虑到鹿丙友在行政机关下发通知时实际使用租赁物不到一个月的现实情况，该判决是公平公正的。6000元保证金依法应由徐*水泥厂退还。3、原审法院将此前的纠纷向公安机关移送后，公安机关拒绝收集相关文书，鹿丙友可能涉嫌的罪名也不是公安机关主动侦查的范围，在此情况下，原审法院对本案进行实体处理并无不当。综上，徐*水泥厂的上诉主张不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院认为

本案二审的争议焦点为：一、本案应否待公安机关先行处理后再行审理。二、原审法院对租金、保证金的处理是否妥当。

双方当事人在二审中均未提供新的证据。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为，一、关于本案应否待公安机关先行处理后再行审理的问题。本案诉讼之前，徐*水泥厂、鹿丙友基于双方签订的租赁合同曾先后作为原告在原审法院向对方提起诉讼，原审法院均以鹿丙友承租土地后进行开挖、涉嫌盗采自然资源为由，驳回徐*水泥厂、鹿丙友的起诉，并将案件移送公安机关。自原审法院裁定将上述案件移送公安至今，时间已经长达一年有余，但公安机关并未对鹿丙友立案侦查。况且，本案系鹿丙友与徐*水泥厂围绕着双方租赁合同的效力、租金及保证金的返还问题而产生的经济纠纷，至于鹿丙友在承租土地后是否存在盗采自然资源并涉嫌犯罪的行为，与本案尽管存在一定牵连，但并非同一事实，本案的审理也无需以公安机关刑事侦查的结果为依据。因此，徐*水泥厂关于本案须待公安机关处理完毕后再行审理的上诉理由不能成立。

二、关于原审法院对租金、保证金的处理是否妥当问题。鹿丙友、徐*水泥厂就涉案土地签订租赁合同，违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权不得出租的规定，依法应为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。徐*水泥厂基于租赁合同收取了鹿丙友的租金、保证金，鹿丙友使用租赁土地后仅一个月就被国土部门制止，原审法院结合本案具体情况，在扣除双方约定的一个月租金2000元后，判决徐*水泥厂返还鹿丙友剩余租金1万元及保证金6000元，并无不妥。

综上，上诉人徐*水泥厂的上诉请求缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉**务集团水泥厂负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日