王*、泗洪县**款有限公司等申请执行人执行异议之诉民事判决书

审理经过

上诉人王*因与被上诉人泗洪县**款有限公司（以下简称恒**公司）、被上诉人王**、被上诉人沈**申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2014）洪*初字第2464号民事判决，向本院起上诉。本院于2015年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

恒**公司原审诉称：2011年7月21日，王**、沈**以其所有的江苏省泗洪县山河路北侧（新苑公寓）A幢26号、27号商铺作为抵押，向恒**公司借款700000元，办理了抵押登记手续。因王**、沈**逾期未还款，经江苏**民法院调解结案后，王**、沈**仍未履行民事调解书确定的还款义务，故公司申请强制执行。执行过程中，江苏**民法院张贴搬迁公告，要求涉案房屋的占用人迁出该房屋。王*提出执行异议，主张其与王**就涉案房屋签订了租赁协议，租赁时间为10年，现尚在租赁期间，无需让出涉案房屋。江苏**民法院裁定王*的异议成立。因王*与王**之间不存在真实的租赁关系，故请求判令继续江苏**民法院（2012）洪执字第0794号搬迁公告的执行。

恒**公司为支持其诉讼请求提供了以下证据：

1.（2012）洪商初字第0132号调解书、（2012）洪*字第0794号搬迁公告、（2014）洪*异字第0027号民事裁定书。该组证据证明2012年5月10日，恒**公司与王**、沈**就还款事项达成调解协议，恒**公司享有涉案抵押房屋的优先受偿权。2014年4月15日，法院要求王*在2014年4月25日搬迁出涉案房屋。2014年6月27日，法院裁定中止搬迁公告的执行。

2.抵押登记他项权证1份。证明王**将涉案房屋抵押给了恒**公司，并于2011年7月21日办理了抵押登记手续。

3.法院执行人员对祖*的谈话笔录复印件、王**出具的收条复印件、工商登记信息表各1份。证明涉案房屋并非王*在实际经营使用，现由祖*在使用，经营泗洪**维修中心。2014年3月8日祖*向王**交纳了房屋租金40000元。

4.王**的谈话笔录1份。证明2012年9月27日，恒**公司代理律师向王**核实房屋情况时，王**陈述其与王*之间不存在真实的租赁关系，签订租赁协议实则是为其向王*借款作担保，涉案房屋真正的承租人是赵**。

5.QQ聊天记录1份。证明王**以网络QQ聊天方式与恒**公司委托代理人曹**聊天时，陈述当时是为了向王*借钱才写的租赁合同，而且钱已还清。后王*又承诺给其钱，其才去公证处做公证的。

6.评估报告1份，载有照片1组。证明评估公司于2011年7月21日现场勘察时，涉案房屋是由赵**在使用。

王*原审辩称：王*与王**签订的租赁协议合法有效，租赁时间为2010年7月27日至2020年7月27日，租金为100000元，已一次性付清，该租赁合同已实际履行。恒**公司认为租赁合同是虚假的、租金偏低不符合正常的租赁关系仅是恒**公司的推理，该理由不能成立；租赁协议订立在抵押登记之前，租赁关系不受该抵押权的影响，王*对涉案房屋享有使用权，恒**公司要求王*搬出房屋没有事实和法律依据。请求判令驳回恒**公司的诉讼请求。

一审被告辩称

王*为支持其抗辩意见提供了以下证据：

7.房产租赁合同、收条各1份。证明在2010年7月27日，王**将涉案房屋租赁给王*使用，并于当天收取租金100000元。

8.公证书1份。王**在公证书中就涉案房屋的租赁经过及原因进行了说明，证明王**与王*的租赁关系是真实的。

9.证人祖*的证言。证明从2012年起王**就与祖*在涉案房屋内合伙经营汽车修理生意，后将涉案房屋租赁给祖*使用至今。

被上诉人辩称

王**、沈**未作答辩，也未提交证据。

原审法院依职权调取以下证据：

10．泗洪县远正汽修中心、泗洪县远航汽车修理部工商登记信息表各1份，租赁协议、租房协议各1份。信息表显示泗洪县远正汽修中心经营场所是泗洪县青阳镇工业路（新苑小区），经营者是王**，开业核准时间为2008年8月18日，个体工商户状态系在业；泗洪县远航汽车修理部经营场所是泗洪县山河路北侧（新苑公寓），经营者是赵**，开业核准时间为2014年4月22日，个体工商户状态系在业。租赁协议载明王*与赵**于2013年1月7日签订了租赁协议，王*将衡山南路18号房屋出租给赵**，租期为3年，租金每年45000元。租房协议载明王**与祖*于2012年3月2日签订了租房协议，王**将新苑公寓A幢26、27号门市出租给祖*，租期4年，每年租金40000元。

11.赵**的谈话笔录1份。赵**在笔录中陈述2010年潘**从王**处租赁了涉案房屋经营汽修生意，当时其在该汽修部上班，此前该汽修部由王**经营。后潘**因不懂汽修技术，于2011年3、4月份将汽修部转给其经营，由其与王**签订了的租赁合同，1年租金大概是26000元，交给了王**。2012年3、4月份，王**来找其收租金，经王**同意后，其将租金交给了王**，大概是32000元，并与王**签订了1年的租赁合同。2013年3、4月份，其搬出了涉案房屋，租赁涉案房屋旁边的门市经营泗洪县远航汽车修理部。

12.潘**的谈话笔录1份。潘**在笔录中陈述2010年12月至2011年3月份期间，其从王**处租赁涉案房屋经营汽修生意，租金是交给王**的。2011年3月，其将汽修部转给赵**经营，由赵**与王**重新签订房屋租赁合同。

13.祖*的谈话笔录2份。祖*在笔录中陈述其与王**最初是在涉案房屋中合伙经营汽修生意的，王**后不再与其合伙了，将涉案房屋租给其使用，再后来涉案房屋产生纠纷，王**便收回房屋不租了，由王**自己经营，现其系王**的雇员。

针对恒**公司的举证，王*质证认为：

对证据1、2的真实性没有异议，但并不影响王*使用涉案房屋。

对证据3，谈话笔录是复印件，其真实性请法院进行核实。对于收条和工商登记没有异议，但是不能证明恒**公司的主张，因为该材料形成于2014年，而王*与王**之间的租赁关系发生在2010年。王*在租赁该房屋过程中将房屋转租他人使用，并不影响与王**、沈**之间租赁关系的存在，该协议中并未约定不允许转租，因此该转租并不违反法律规定。

对证据4，该谈话笔录是恒**公司单方制作的，不能作为证据使用，王**已在公证书中对该谈话笔录的形成作出了说明，否认了其在笔录中所作内容的真实性。

对证据5，聊天记录是虚拟的，亦是恒**公司单方制作，且与王**在公证处作的公证证言不相符，不具有真实性。

对证据6，2010年7月份，王*和王**签订房屋租赁合同时，“鹏程洗车”使用了1间门市，另1间门市是赵**在使用。“鹏程洗车”与王**的租赁合同是2010年8月份到期，赵**与王**的合同是2011年1月到期，故王**先把涉案房屋二楼住的地方交付给了王*，8月份交付了“鹏程洗车”使用的门市，2011年1月，赵**找到王*弟弟王**要求续租1年，故王*继续给赵**用了1年。2012年至2013年，王**和祖*在涉案房屋内合伙经营汽修生意，2014年王*将涉案房屋租给祖*经营使用。

针对王*的举证，恒**公司质证认为：

对证据7，该租赁合同中有涂改内容，且合同内容与法律规定的租赁合同要件不符。结合其他证据，可证明王**与王*之间签订的租赁合同不是双方的真实意思表示。对于收条，不能单独证明王*已支付了租金，应提交相关的取款或转账凭证予以证实。

对证据8，真实性没有异议，公证书只能证明该证人证言的内容是王**陈述或书写的，不能证明其陈述的内容是客观真实的，且该份证据与恒**公司提供的证据4相互矛盾，不具有真实性。

对证据9，证人祖*关于涉案房屋的使用状况，包括时间和经营者，与王*的陈述存在矛盾之处。对于合伙经营的经营者、租赁者来说，经营状况应当是比较关心及明确的，但证人对此均以记不清为由不向法庭陈述，结合证人曾为办理营业执照而伪造租赁合同来某，证人的诚信度过低，其证言不具有真实性，不应予以采信。

针对原审法院调取的证据，恒**公司质证认为：

对证据10，工商登记信息真实性无异议，可以证明在2014年之前，涉案房屋非**在实际经营使用。对于祖*与王**的租赁协议，王*已陈述是虚假的，且时间也不是真实的，与开业时间不吻合。

对证据11、12，真实性无异议，能与恒**公司提供的相关证据相互印证，包括王**在证据4中所作的陈述，能证明涉案房屋在2010年至2013年期间由王**租赁给潘**、赵**使用，并未租赁给王*使用，也间接证明王*与王**之间系借贷关系，所签订的租赁协议只是为借款提供担保，并非真正租赁涉案房屋。

对证据13，因祖*陈述的内容与王*陈述的内容不一致，对其真实性无法确认，但是可以证明现在是祖*在实际使用涉案房屋。

王*质证认为：

对证据10，工商登记信息无异议，在祖某办理工商登记之前都是用王**的营业执照。租赁协议中“王**”的名字不是王**本人签的，所以不是真实的。对赵**与王*签订的租房协议，与本案无关，不予质证。

对证据11、12，真实性不认可，王*不认识潘**。2010年是王*在使用涉案房屋，不是潘**。赵**的确跟王*的委托代理人王**签订了租赁合同，但租赁时间是2011年，不是2012年至2013年。

对证据13，祖*陈述的部分是事实，王*委托代理人王**与其合伙时间是2012年至2013年，2014年才变为租赁的。

王**、沈**未发表质证意见。

原审法院认证意见：

对于证据1、2，双方对真实性均无异议，与本案具有关联性，对证据效力予以认定。

对于证据3，双方对于祖*于2014年3月8日向王**交纳了租金40000元，且当时是由祖*从王**处租用争议房屋经营泗洪**维修中心均无异议，故对该证据的真实性予以认定。

对于证据5，系恒**公司单方摘录形成，王**未到庭核实认可，故对其真实性不予采信。

对于证据7，双方对租赁协议系王**与王*所签，收条系王**出具并不持异议，仅是对形成时间和意思表示的真实性存在争议。恒**公司主张协议系后补的，应由恒**公司承担举证责任。因恒**公司未提供证据证明，故对恒**公司该主张不予采信，对该证据的真实性予以认定。

对于证据4、8，谈话笔录与公证书中的证人证言，均为王**关于涉案房屋租赁和抵押情况的陈述，但内容存在矛盾之处，无法直接采信，需结合其他证据认定。证据9、13，祖*关于涉案房屋使用情况陈述不清，且与王*所作的陈述存在矛盾之处，故对其证言中所述的关于2014年前涉案房屋的使用情况真实性不予采信。相反，证据6、11、12，能够相互印证，且与证据4中王**关于涉案房屋在2010年至2012年期间使用情况所作的陈述相对应，能形成完整的证据锁链，故对上述证据及王**在证据4中关于涉案房屋在2010年至2012年期间的使用情况所作的陈述的真实性予以采信。王**在证据8中的陈述在无其他证据佐证的情况下，不予采信。

对于证据10，对工商登记信息的真实性予以认定。关于租赁协议的真实性，恒**公司与王*、证人祖*均予以否认，故不予采信。赵**和王*签订的租房协议时间系2013年，与本案无关联性，对其证据效力不予认定。

根据上述证据分析认定，原审法院经审理查明：2010年7月27日，王*与王**签订房屋租赁合同，协议约定王**将其所有的位于泗洪县青阳镇山河路北侧新苑公寓A幢26号、27号房屋出租给王*，租赁期限自2010年7月27日起至2020年7月27日止，王*一次性交付租金100000元。同日，王**向王*出具一份100000元的收条。

租赁协议签订后，涉案房屋仍由王**作为经营泗洪县远正汽修中心使用。2010年12月份左右，王**将涉案房屋租赁给案外人潘**使用，仍经营汽修业务，2011年3月份左右，潘**将涉案房屋及汽修部一并转让给案外人赵**经营使用，赵**向王**交纳了1年的租金。2012年3月份左右，经王**同意，赵**与王*委托代理人王**就涉案房屋订立租赁协议，并将1年租金交付给王**。2013年3月，赵**搬出涉案房屋。现涉案房屋由王**租赁给祖*经营泗洪**维修中心。

2011年7月21日，王**、沈**向恒**公司借款700000元，王**以其所有的位于泗洪县青阳镇山河路北侧新苑公寓A幢26号、27号房屋提供抵押，并办理了抵押登记手续。后因该款逾期未还而成诉，经原**院调解达成调解协议，王**、沈**同意于2012年6月10日前偿还恒**公司借款本金及利息，恒**公司对涉案房屋享有抵押权，在抵押担保范围内就涉案房屋的价款优先受偿。因王**、沈**未能按期履行给付义务，恒**公司于2012年6月27日向原**院申请执行。执行过程中，原**院于2014年4月15日张贴（2012）洪*字第0794号搬迁公告，要求泗洪县青阳镇山河路北侧新苑公寓A幢26号、27号房屋的占用人于2014年4月25日前迁出该房屋。王勇于2014年4月28日向原**院提出执行异议，请求中止搬迁公告的执行，原**院于2014年6月27日作出（2014）洪*异字第0027号民事裁定书，裁定中止搬迁公告的执行。

本院认为

原审法院认为本案争议焦点为：涉案房屋在设定抵押前，王*是否已经取得该房屋的租赁权。

原审法院认为：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，王*与王**就涉案房屋订立了租赁合同，王**向王*出具了租金收条。恒**公司主张王*与王**之间名为租赁实为借贷担保关系，租赁合同是虚假的，恒**公司该主张证据不足，不予采信。

涉案房屋在2011年7月21日（设立抵押权日）前，王**与王*、赵**均订立了房屋租赁协议且租期未满，在租赁合同均有效的情况下，应当由已经合法占有租赁房屋的承租人优先履行合同，故在抵押权设立前，对涉案房屋依法享有租赁权的承租人系赵**。王*对涉案房屋实际使用、收益发生在王**与赵**的租赁关系终止后，此时恒**公司的抵押权已设立在先，故王*取得的租赁权不得对抗设立在先的抵押权。抵押权实现后，王**与王*之间的租赁合同对受让人也不具有约束力。现该租赁权对在先的抵押权的实现有影响，人民法院应当依法将其去除后对涉案房屋进行拍卖。故对恒**公司的诉讼请求，予以支持。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最**法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，原审法院判决：继续江苏省泗洪县人民法院（2012）洪执字第0794号搬迁公告的执行。案件受理费1300元，由王**、沈**负担。

二审裁判结果

原审判决宣判后，上诉人王*不服向本院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回恒**公司的原审诉讼请求。理由：1.既然原审法院认定王*与王**订立的租赁合同有效，则该合同对双方产生约束力。王*履行了义务，则享有租赁权，且该合同一直在履行，因此无论当时房屋是否交付，不影响租赁权优先于抵押权的效力；2.王*在房屋抵押权设立前就取得了租赁房屋，其中三间在合同订立时已交付王*使用，仅有一间房屋由于出租给赵**租期未满，王*同意王**在2011年3月8日再交付，这是王*在取得租赁权情形下同意赵**对该房屋的占有、使用。2011年3月份，王*找房屋的承租人赵**要求收回房屋时，同意了赵**要求再续租一年的请求。在2012年3月份期满时，王*收回房屋和朋友祖*共同经营汽车喷漆。一年后因经营不善，王*将房屋租赁给祖*使用至今。

被上**贷公司辩称：涉案房屋是在2010年由王**租赁给案外人潘**使用，后潘**将房屋以及经营的汽修部转让给赵**使用，一直到2012年3月份。到2012年3月份，经王**同意，赵**才与王*的委托代理人王**订立租赁协议，并将租金交给王**。到2013年3月份赵**才搬出涉案房屋，说明本案的房屋直到2013年3月份一直是由赵**租赁使用，而非王*。王*在王**未交付房屋的情况下就一次性支付了长达10年的租金10万元，且在3年之内未使用房屋，这种租赁有违常理，王*也未作出合理的解释。真实的情况是王**与王*之间存在借款关系，王*担心款项无法收回就与王**签订了名为租赁合同实为担保合同的上述材料，其真实意思是为借款提供担保。直到2013年王**无法偿还王*的借款时，王*才要求王**将房屋交给其使用至今。王*的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人王**、沈**未到庭应诉。

二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本案的争议焦点为：1.在2011年7月21日租赁房屋办理抵押登记之前，王*是否实际占有了租赁房屋；2.王*与王**签订租赁合同后，在实际占有租赁房屋前，其依据该合同能否对抗房屋抵押权。

本院认为：

（一）在2011年7月21日租赁房屋办理抵押登记之前，王*没有实际占有租赁房屋。理由为：1.王*在一、二审诉讼中，多次陈述其与王**签订房屋租赁合同时，王**向其交付了部分房屋，但其陈述交付的房屋间数前后不一。王*对2012年至2013年期间的房屋实际使用人前后陈述矛盾、多次反复，对其本人使用房屋的期间、合伙人及房屋用途的陈述也前后不一，对与赵**签订2011年至2012年期间房屋租赁合同的签订人前后陈述矛盾。因王*陈述的案件事实前后反复、相互矛盾，故对王*陈述内容，不能作为认定案件事实的依据；2.按王*的弟弟王**（本案中为王*的委托代理人，实际为租赁房屋的实际经办人）、祖*的陈述，王**与祖*之间曾存在合伙关系，现为雇用关系，故祖*与王**之间存在利害关系，且祖*关于租赁房屋使用情况的陈述不清，故祖*的证言也不能作为认定案件事实的依据；3.赵**、潘**与双方当事人之间均无利害关系，且赵**、潘**的陈述内容相互印证，故对赵**、潘**陈述内容的真实性，应予认定。根据赵**、潘**的陈述内容，结合王**在2012年9月27日的谈话笔录中陈述的内容，应当认定王*与王**签订房屋租赁合同后，并未实际占有租赁房屋，房屋实际由赵**租赁使用至2012年3月份。后经王**同意，赵**又于2012年3月份与王*签订了涉案房屋的租赁合同，租赁期间一年。故应认定在2011年7月21日涉案房屋办理抵押登记之前，王*没有实际占有该房屋。

（二）王*与王**签订租赁合同后，在实际占有租赁房屋前，其依据该合同不能对抗房屋抵押权。因为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，在订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，但在抵押权设立后抵押财产才出租的，该租赁关系则不得对抗已经登记在先的抵押权。本案的关键在于成立在先的租赁关系产生对抗效力的前提是仅以订立租赁合同为条件，还是以订立合同前实际占有租赁物为条件。而《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条则规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据该规定，承租人在法院查封不动产前，未占有使用该不动产的，则承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交不动产的主张，人民法院不予支持。故“占有使用不动产”应当为承租人依据租赁合同对抗法院查封效力的条件之一。前述物权法和司法解释的相关规定，虽然分别是针对租赁合同和抵押权及其与人民法院的查封措施间的关系作出的，但由于人民法院根据当事人的申请采取的查封措施与抵押权均属于租赁合同之外在租赁物上附加的权利负担或限制，本质上具有同质性，应当能够产生同样的法律效果。因此，订立在先的租赁合同对设立在后的抵押权产生对抗效力，也应当以承租人实际占有使用该租赁物为条件。本案中，在2011年7月21日租赁房屋办理抵押登记之前，王*并未实际占有租赁房屋，不能对抗恒**公司享有的房屋抵押权。

综上，恒**公司在2011年7月21日租赁房屋办理抵押登记之后，对王**所有的该房屋，享有优先受偿权。而王*在上述抵押权设立之前并未实际占有租赁房屋，不能对抗房屋抵押权，故王*的执行异议申请不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由上诉人王*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日