朱*与陈**、龚**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱*因与被上诉人陈**、龚**租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张*初字第02361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，杨*镇西门南村7幢门面10-2，门面9，门面10，门面11的房屋所有权人为龚**。龚**与陈**系夫妻关系。2012年10月30日，陈**（甲方）与朱*（乙方）签订《房地产租赁契约》一份，约定：1、甲方将位于杨*镇西门南村7幢M9-M11的房屋出租给乙方使用；2、年租金为23万元，租赁期限从2012年10月30日至2015年10月30日止。一年一次付清，每年10月30日前付清。每年的租金浮度5%；3、在乙方装修使用房屋超过三年的前提下，甲方如需出卖或抵押上述房地产，必须提前三个月通知乙方；如未满三年，甲方如需出卖或抵押上述房地产，则甲方必须按照乙方装修及其设备的金额全额赔偿。4、任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约。所造成的损失由责任的一方承担。乙方逾期交房房租，每逾期一日由甲方按月租金额的千分之十向乙方加收违约金；5、上述房地产在租赁期内所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。合同签订后，朱*对租赁房屋进行了装修，用于经营“张家港市杨*西城比比叩北半球韩式餐厅”。

2014年9月25日，陈**、龚**为上述租赁房屋设立了抵押，抵押权人为张家港**款有限公司。

2014年10月29日，朱*向陈**发送律师函，要求解除《房地产租赁契约》并赔偿装修损失28万元、退还押金2万元。

审理中，陈**与朱*于2014年12月7日办理案涉租赁房屋的交接手续，双方确认租赁合同于该日解除。案涉租赁房屋自2014年9月至2014年11月发生电费4115元。

上述事实有房屋权属登记信息、餐饮服务许可证、房产证、房地产租赁契约、律师函、邮寄回执、电费发票及当事人陈述等相关证据予以证实。

一审审理中，朱*主张其租赁案涉房屋后对其进行了装修，装修费为28万元，提供装修合同一份、收据两份。装修合同甲方为朱*，乙方为张家港**限公司。合同约定工程价款为28万元，合同签订付合同价款30%，剩余待验收合格一次性付清。两份收据的编号分别为“2022427”、“2022428”；入账日期分别为2012年9月18日、2012年11月15日，金额分别为84000元、196000元，收款方式均为“现金”。陈**、龚**对此质证意见为：这些证据不能证明朱*已支付了28万元的装修款。

原审原告朱*的诉讼请求是：1、确认双方签订的《房地产租赁契约》于2014年10月29日解除；2、陈**、龚**赔偿房屋装修款28万元；3、陈**、龚**返还房屋押金2万元；4、诉讼费用由陈**、龚**承担。

一审法院认为

原审法院认为，陈**、龚**与朱*签订的《房地产租赁契约》合法有效，双方均应严格依约履行各自义务，享有各自权利。对于合同中甲方责任部分双方约定“在乙方装修使用房屋超过三年的前提下，甲方如需出卖或抵押上述房地产，必须提前三个月通知乙方；如未满三年，甲方如需出卖或抵押上述房地产，则甲方必须按照乙方装修及其设备的金额全额赔偿”，该条款内容并不违反法律禁止性规定，系当事人真实意思表示，应为有效。该条约定：只要陈**在朱*使用房屋未满三年的情况下出卖或者抵押租赁房地产，则陈**就应当全额赔偿朱*的装修及设备金额。朱*2014年10月29日发函要求陈**方赔偿装修损失符合合同约定，但其要求解除合同在此时尚不具备充分条件，因为陈**此时尚未明示拒绝赔偿朱*装修损失。但其后陈**起诉要求朱*支付租金等则表明其拒绝赔偿朱*装修损失，此时朱*有权解除合同。双方确认合同于2014年12月17日解除并办理租赁房屋的交接手续。

对于朱*主张的装修赔偿款28万元，原审法院认为，如上分析，朱*有权按照租赁合同约定要求陈**、龚**赔偿装修及其设备的金额，但其仅提供两份编号连续而入账日期相差将近两个月的收据，而未提供相关转账记录或正规发票予以印证，对此原审法院认为尚不足以证明其装修花费的具体金额以及设备的金额，朱*可待证据充分后另行主张。对朱*主张的押金20000元，因陈**、龚**不认可收到押金，且朱*亦未举证证明已向陈**、龚**交付了20000元押金，故对其该主张原审法院碍难支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈**、龚**与朱*签订的《房地产租赁契约》于2014年12月17日解除；二、驳回朱*的诉讼请求。案件受理费5800元，由朱*负担。

上诉人诉称

上诉人朱*不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方合同已于2014年10月29日解除，上诉人不需支付租金；2、被上诉人收取的2万元押金应予退还；3、上诉人装修损失事实存在，被上诉人应当赔偿。请求二审法院撤销原判，诉讼费由陈**、龚**承担。

被上诉人辩称

被上诉人陈**、龚**答辩称：上诉人上诉理由不成立，应当驳回。

本院查明

本院二审查明的事实与原审判决查明的事实无异，本院予以确认。二审期间双方当事人并未举出新的有效证据。

本院认为

本院认为，陈**与朱*于2012年10月30日签订的《房地产租赁契约》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。在该合同中约定“朱*装修使用房屋未满三年，陈**如需出卖或抵押上述房地产，则陈**必须按照朱*装修及其设备的金额全额赔偿；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约。所造成的损失由责任的一方承担。”因陈**、龚**于2014年9月25日为上述租赁房屋设立了抵押。故朱*按约有权解除合同并要求陈**、龚**赔偿相应损失。关于合同解除时间，朱*于2014年10月29日发函要求解除合同并要求陈**赔偿装修损失时，陈**未明确表示拒绝赔偿，故此时合同解除条件尚未成就。之后双方在一审审理过程中于2014年12月17日办理租赁房屋的交接手续并确认合同解除，该时间即为双方合同解除时间。在此之前的租金朱*仍应支付。关于上诉人朱*主张的装修损失，上诉人仅提供两份编号连续而入账日期相差将近两个月的收据，而未能提供装修决算书及支付凭证等加以佐证，被上诉人又不予认可，故本院无法认定；同理，上诉人主张的2万元押金，也未能提供有效证据予以证明，本院亦不予认定。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人朱*的上诉理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5800元，由上诉人朱*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月七日