钱**、沈*与常熟**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告钱**、沈*诉被告常熟**有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由审判员刘**适用简易程序于2015年11月23日公开开庭进行审理，原告钱**、沈*及其共同委托的代理人邵**，被告常熟**有限公司委托的代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告钱**、沈**称：2013年9月9日，原被告签订编号为Y20130036851的商品房买卖合同，原告向被告购买香榭丽舍幢室，面积为127.39平方米，房屋总价为1628068元。签订合同时，被告宣称该房系小二楼的花园洋房，但至交房时，原告发现该房既非小二楼，也无花园，与被告多次协商未果。原告认为，被告不能交付小二楼的花园洋房已属违约，给原告造成了巨大的经济损失。对此，被告理应承担违约责任。现原告起诉至法院，要求：1、判令被告赔偿损失325613.6元（房价的20%）；2、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告常**有限公司辩称：1、涉案房屋被告严格按照规划要求进行设计、施工并通过规划验收合格。2、双方对房屋状况约定以商品房买卖合同、附件及现房为准，除此之外均不构成开发商的要约或承诺，且原告在验房时也未有任何异议。3、香榭丽舍项目系委托销售，被告从未对原告有过不符规划要求的承诺、被告与销售公司约定销售人员遵守职业道德，不得有损害被告及被告产品形象的行为，并要求第三方约束其销售人员不得从事与事实不符的市场推广及单方面承诺客户的行为。4、原告所购房屋价格已经较低，不存在任何损失，其诉请没有事实和法律依据。原告所购房屋系公寓楼，比跃层、联排别墅等户型，价格已经属于便宜的。从原告所购房屋的单价而言，在整个项目中已属较低，原告不存在任何损失，原告索赔损失无事实依据，也无法律依据。综上，请求驳回原告诉请。

本院查明

经审理查明：2013年9月9日，原告钱**、沈*与被告常**有限公司签订商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买常熟市香榭丽舍一期幢单元室房屋，建筑面积为128.04平方米；商品房总价款为1636375元，原告于签约当日2013年9月9日支付首付款496375元，于2013年9月29日以银行按揭方式支付剩余房款114万元；被告应当在2015年7月30日前依照国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用；本合同签订之前出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的售楼广告、宣传资料和样板房、模型，双方自行约定：售楼广告、宣传资料等，不作为合同附件，模型、样板房所展示的平面空间布局、装饰标准并不作为出卖人的承诺，实际交房标准最终以合同约定为准（第二十一条）。附件七合同补充协议第17条约定：”17.1买受方签约时对所购房屋边界、围墙及周边房屋的边界、围墙已充分了解并无异议。买受方同意小区全部一楼对应户型外的花园由对应一楼户型使用；买受方同意小区全部顶楼对应户型的阁楼以及露台由对应顶楼的户型使用。17.2本合同签订前有关文件、楼书及其他资料中就商品房预售合同项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与商品房预售合同及其附件规定不一致的，以商品房预售合同及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分。销售宣传资料、沙盘模型、样板房等仅作为参考，没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准。”原告已经向被告支付了全部购房款。

另查明：涉案商品房于2015年8月6日交付，原告在房屋验收反馈表及交房流转单上签字，其中房屋验收反馈表中内容为无。

原告钱**、沈*于2015年8月12日取得常熟市**舍幢室房屋所有权证，载明建筑面积为127.39平方米。

审理中，原告钱**、沈*表示，1、当时销售部说房子是小二楼花园洋房，地下车库和储藏室要探出地面1.2米，花园是大厅出去有6个台阶，15公分一个，下去就是花园，花园不低于43平方米，这些是开发商当初口头承诺的，原告也是冲着这个才购买的。现在地下室和储藏室是平行的，我们下面还有地下一层，是公共车库，后门出去是公共绿化，不是花园，大概25平米左右。2、交房的时候去看房，看了幢的外观，当时看了前门就签了字，后面没有去看，高出地面1.2米和花园都没有看到。领我去看房的人走了后，我又找另外一个人带我去看，我进去看了之后当天就提出异议。底楼的公寓房都是这样的。3、一楼二楼存在差价，二楼三楼的差价在每平米1200元，还有没有花园及原告多承担的利息损失，原告自认为损失在房价的20%。

为证明自己的主张，原告提交以下证据：

1、宣传册一份，载明A户型，建筑面积约102平方米，三室两厅两卫，内附装饰平面参考图，底楼显示有花园，并附声明：”本资料内装饰平面参考图、墨线参考图、户型区位参考图、建筑面积、文字、尺寸等仅供参考。不构成合同条约，相同户型单位，因楼栋、楼层、单元差别、建筑结构、面积、尺寸均不同。图中所示仅供参考。本资料所有内容，最终以政府批准及合同约定为准，开发商保留解释权。”原告表示其购买的房型是两室两卫一厅，当时给了其很多宣传册，具体什么户型也不清楚。被告认为销售公司弄了很多宣传册是对的，但是原告买的户型与该宣传册上的面积是不一样的，且宣传册上也写着参考图，不是开发商对客户的要约或者是承诺。

2、照片打印件，是原告自行在小区拍摄，证明原告南面那幢是小二楼花园洋房。被告表示看不出对应的是哪一幢，不认可真实性，且原告南面那幢是复式，与原告户型不一致。

3、录音一份，系原告与销售员于2015年9月23日的录音，录音中，销售员承认因为工程部原因没有造小二楼花园洋房。被告表示真实性无法确认，录音中的销售员可能是销售公司的，现在已经不在了。

被告常熟**有限公司认为，1、原告房屋地下车库与储藏室不是平行的，比小区外的马路高出1-1.2米。底楼对应的绿化部分，是属于底楼专用的，当初并未约定开发商将其分割，被告也从未承诺过花园有40多平米。2、关于花园，双方有过协商，合同中并未约定对花园隔离的费用由谁来承担，双方协商的是谁把花园围起来，原告一直到起诉的时候才提出小二楼的问题。3、被告不存在违约，整个小区的价格是经过物价局备案的，开发商给不同的客户不同的价格。涉案商品房从设计到施工都是严格按照规划局批准的图纸进行的，被告没有任何违规违法的地方，被告交付的房屋与设计图纸及相关参数是一致的。原告主张的损失是没有道理的。

为证明自己的主张，被告提交以下证据：

1、规划总平面图，证明涉案商品房图纸经过规划局审核，是按照图纸施工的，图纸上显示原告所造楼栋的标高为4.25米，南面一幢标高为4.7米，小区马路标高为3.6米。原告对真实性无异议，表示具体参数也看不懂。

2、建筑设计总说明，证明原告所在的1楼设计规划图相应的技术参数和实际交房是一致的。原告对真实性无异议，但是平面图和原告的房屋实际有出入。

3、常熟市建设工程规划验收合格证，证明涉案工程符合城乡规划要求，验收合格。原告对真实性无异议。

4、天健房地产策划与销售代理合同，证明涉案商品房项目是委托销售代理公司销售的，并不是被告直接销售的，销售员并非被告公司的员工。原告表示不清楚，即使是委托关系，相关的法律后果也应由委托方承担。

5、2幢，3幢楼价格表，显示3幢至楼房屋单价分别为12780.185元，12742.6元，13763.4元，14109.88元，14105.806元，14911.94元，16245.04元，楼是最便宜的，底楼和顶楼有花园。2幢是原告南面的一幢，产品结构不同，底楼及地下室部分都是要算销售价的，与3幢没有可比性。原告表示其购买的公寓房是公寓房中最贵的，原告那边是公共绿化，不是花园。

以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋验收反馈表、交房流转单、房屋所有权证及本院庭审笔录等在卷佐证。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应按约履行。双方的争议焦点在于交付的房屋是否符合双方约定，结合原被告的举证、质证及庭审中的陈述，分析如下：首先，原告提交的广告宣传册中虽然显示有花园，但是宣传册中为装饰平面参考图，并载明装饰平面参考图等仅供参考，最终以政府批准及合同约定为准，且该参考图也并非原告购买户型；其次，商品房买卖合同中对于宣传单的内容也做了明确约定，即售楼广告、宣传资料等，不作为合同附件，模型、样板房所展示的平面空间布局、装饰标准并不作为出卖人的承诺，实际交房标准最终以合同约定为准；第三，原告主张的高出地面1.2米及花园均是在房子外面就可以看到的，然原告在收房时并未在房屋验收反馈表中提出；第四，商品房买卖合同中并未明确约定商品房地面高出马路1.2米，原告主张双方之间有口头约定，依据不足；第五，关于花园，双方合同中仅约定一楼对应户型外的花园由对应一楼户型使用，并未对面积及形式做具体约定，原告主张花园不符合双方约定，依据不足。综上，原告认为被告交付房屋不符合合同约定，要求被告赔偿损失325613.6元，没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告钱**、沈*的诉讼请求。

案件受理费减半收取人民币3092元，由原告钱**、沈*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：苏州**民法院，开户行：中国农**福路支行，账号：10555301040017676）

裁判日期

二〇一五年十二月十四日