江苏四**限公司与毛兴祝物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江苏四**限公司（以下简称四海物业公司）与被告毛*祝物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月31日立案受理后，依法由审判员尹**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋**到庭参加诉讼，被告毛*祝经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告四海物业公司诉称，原、被告系物业服务关系。2005年8月12日，开发商泰**产开发公司为被告所在小区的物业服务与原告（原泰兴市**有限公司）签订了前期物业合同。2009年元月3日，被告居住小区的业主委员会与原告（泰兴景**限公司）签订物业服务合同。2010年元月1日被告居住小区的业主委员会与原告签订物业管理合同。合同签订后，前期物业公司和原告均按合同约定为被告提供了服务，但被告并未按合同约定支付物业管理费，已违约。自2007年起至2011年12月31日，被告共欠原告物业管理费、违约金合计3495元。原告曾多次向被告催要，被告均无理推脱，拒不缴纳。故为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判令被告立即支付原告物业管理费3195元、违约金300元，合计3495元。

被告辩称

被告毛*祝未答辩。

本院查明

经审理查明，2005年8月12日，泰兴市**有限公司与泰兴市**开发公司签订《物业管理委托合同》1份。合同约定：泰兴市**开发公司将御景园小区委托泰兴市**有限公司实施前期物业管理。2009年元月3日，泰兴景**限公司与泰兴**主委员会签订《物业管理服务合同》1份，约定：第三条，乙方（物业公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第二章“物业服务事项”第四条，对“御景园”实施现状服务，具体服务内容：一、每日收集垃圾一次，垃圾日产日清，建筑垃圾定点堆放，统一清运。二、小区道路每日清扫1次。三、每周打扫、清洁公共楼道、楼道扶手1次。四、夏季对垃圾箱、楼道、公共场所消杀蚊、蝇2次。五、每周清除绿化带、草地上的垃圾、无明显杂物。六、绿化、树木生长基本正常，无明显草荒、死树和大面积病虫害，无严重人为损害。七、每年对绿化带施肥1次。八、小区24小时有人值守，实行不定时巡视。九、对业主的车辆进行有序管理，保持道路畅通……。第八条，管理服务期限为壹年自2009年1月1日至2009年12月31日止，本合同自然终止，如要续签必须提前壹月办理签约手续。第九条，2009年物业公共服务费收费标准：1、多层住宅：0.5元／㎡／月。2、营业用房：0.5元／㎡／月。3、小区内公共水、电能耗由区域内的全体业主分摊。

2008年10月8日，泰兴市**有限公司经工商部门核准登记变更为泰兴景**限公司。2009年3月20日，泰兴景**限公司再次经工商部门核准登记变更为江苏四**限公司。2010年元月1日，原告江苏四**限公司与泰兴**主委员会续签订《物业管理服务合同》1份，约定：……第六条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托但收费由当事人双方协商确定。第八条管理服务期限为贰年自2010年1月1日至2011年12月31日止，本合同自然终止，如要续签必须提前壹个月办理签约手续。第九条物业公共服务费收费标准：1、多层住宅：0.5元／㎡／月。2、营业用房：0.5元／㎡／月。3、小区内公共水、电能耗由区域内的全体业主分摊。……

原告自合同签订后，为御景园小区提供了物业服务，至2011年12月31日期满，各项服务管理工作获满意率达90%。

另查明，被告毛*祝系泰兴市御景园小区3幢202室房屋业主，因欠缴原告2007年物业管理费713元、2008年物业管理费856元、2009年物业管理费856元、2010年物业管理费56元、2011年物业管理费714元，合计3195元。经原告多次催要未果，遂具状诉来本院。

上述事实，有原告的当庭陈述、原告提交的《物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、工商局变更登记资料、泰兴**主委员会出具的证明、欠费明细等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被告毛*祝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，是对诉讼权利的放弃，故本院以原告的陈述及举证作为认定案件事实的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告所在管理区域内的泰兴**主委员会签订的物业管理服务合同，以及原告企业名称核准变更登记以前所签订的前期物业管理委托合同、物业管理服务合同均依法成立且有效，对包括被告在内的所有同一管理区域内的业主均有法律约束力。原告依据合同约定为小区提供物业服务，有权获得物业服务费用，而被告根据双方约定及法律规定应当给付物业服务费用。从原告提供的泰兴**主委员会出具的证明看，原告各项管理工作存在未严格按约履行的情况，本院酌情确定被告给付70%的物业服务费。因原、被告未约定违约金，故原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告毛*祝于本判决生效后十日内支付原告江苏四**限公司物业管理费用2236.5元。

二、驳回原告江苏四**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并加付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局；开户行：泰州**海陵支行；账号：201101040058888）。

裁判日期

二〇一四年二月二十八日