上诉人周**与被上诉人朱以虎房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人周**因与被上诉人朱**、原审第三人柏志梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六*初字第437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

朱**原审诉称，2011年8月30日其与周**签订房屋买卖协议一份，约定周**将其所有的小产权房（位于六合区雄州街道钱*社区钱*综合楼某幢某单元603室）出售给朱**，总价款185000元。合同签订后，朱**按约支付了全部房款，周**向朱**交付了房屋钥匙，但迟迟不配合办理两证和户口迁入事宜，并于2013年以办理产权证为由将朱**持有的协议原件收回，直至2014年4月，周**才告知朱**无法办理两证。涉案房屋于2014年11月被他人更换门锁并入住，为此朱**要求周**退还已付房款和其他费用，周**置之不理。请求判令：1、确认双方所签订的房屋买卖协议无效；2、返还购房款185000元及其他费用20000元，并支付利息42000元（自2011年8月30日起至诉讼之日止，按同期银行贷款利率计算）。

一审被告辩称

周**原审辩称，1、涉案房屋是周**自开发商濮方云处购买，朱**向周**购买时周**已明确告知朱**无法办理产权证和迁入户口，但朱**仍要求购买。合同签订后，周**将房屋钥匙交付给了朱**，并配合朱**办理了水电缴费手续。后因朱**向有关部门咨询，证实涉案房屋无法办理产权证和迁入户口，故双方协商一致将合同第2、3条及补充条款划去。2013年，为便于在村里登记户主信息，朱**与濮方云补签了房屋签售协议。现朱**诉讼请求确认合同无效，周**不持异议；2、合同无效，应当互相返还，因此朱**要求返还购房款，同时也应当向周**返还房屋，如不能返还房屋则应折价赔偿；3、周**没有向朱**收取过其他费用20000元，朱**要求返还该款缺乏依据；4、合同无效，双方均有过错，应各自承担各自的损失，朱**要求支付利息的诉讼请求不能成立。

柏**原审述称，涉案房屋是其自濮方云处购买，其对房屋拥有合法的权利，他人无权主张权利，朱**与周**之间的纠纷与其无关。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2008年6月25日六合区**民委员会（以下简称钱仓村委会）与濮方云签订《商品房开发协议》一份，约定钱仓村委会向濮方云提供土地用于商品房开发。房屋建成后，濮方云于2011年6月22日将位于六合**道钱仓综合楼603室房屋出售给周**。2011年8月12日，朱**委托其子朱*与周**签订购房合同一份，约定周**将涉案房屋出售给朱**，总价款185000元。合同签订当日，朱**付清房款，周**将房屋钥匙交付给朱**，但朱**未入住。2012年4月21日，濮方云又将涉案房屋出售给第三人柏**，第三人取得房屋后进行了装修，并于2015年年初入住。因房屋被他人占有，故朱**要求退还购房款，周**予以拒绝，双方为此产生纠纷，朱**遂诉讼来院。

另查明，朱**、周**均非钱仓村村民。

一审法院认为

原审法院认为，涉案房屋系在农村集体土地上建造的房屋，朱**并非该集体组织成员，无权购买涉案房屋，其与周**所签订的购房合同违反了法律的强制性规定，属于无效合同。合同无效，因合同取得的财产应予返还，对于造成的损失应按各自过错承担相应的责任。合同签订后，朱**向周**支付了购房款，此款周**应予返还；朱**无证据证明其向周**支付了其他费用20000元，其主张返还该款缺乏依据，原审法院不予支持。周**要求朱**返还房屋，因周**本身亦非该集体组织成员，不能取得涉案房屋的相关权利，因此无权主张返还房屋。关于损失，朱**、周**均明知涉案房屋为小产权房，国家禁止买卖，但仍然进行买卖，双方均有过错，且过错相当，故应承担同等责任。朱**的损失相当于已支付购房款的利息，朱**主张自2011年8月30日起计算至诉讼之日，这是对自己权利的处分，不违反法律规定，原审法院予以确认，损失标准按中**银行同期同档贷款基准利率计算，数额为41328元，由朱**、周**各承担一半。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、朱**与周**于2011年8月12日签订的购房合同无效；二、周**于判决生效之日起返还朱**购房款185000元，并赔偿损失20664元；三、驳回朱**的其他诉讼请求。原审案件受理费5005元，由朱**负担621元，周**负担4384元。

上诉人诉称

上诉人周**不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判被上诉人返还房屋，如返还房屋不能，则应判决被上诉人返还房屋折价款；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由如下：一审判决上诉人返还购房款和赔偿损失，上诉人认可。但合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，原审法院判决上诉人无权主张返还房屋不当，不能因为上诉人不是集体经济组织成员就认定上诉人不能取得相关权利。

被上诉人辩称

被上诉人朱**答辩称，一、上诉人与被上诉人都不是涉案房屋所在地的集体组织成员，所以他们之间的房屋买卖是无效的，上诉人应该把被上诉人交的购房款及相应的利息损失返还给被上诉人。二、上诉人是城镇户口，涉案房屋是上诉人在钱**委会与濮**开发房屋过程中，向开发商濮**购买的，本身不可能取得涉案房屋的产权。被上诉人无权对涉案房屋进行任何处分。被上诉人只向上诉人交付了房屋钥匙，被上诉人愿意返还房屋钥匙。根据房屋买卖的规则，并不是交付钥匙就完成了交付的义务。本案中，涉案房屋被开发商转卖给了本案的第三人，第三人已经装修入住。因此，上诉人并没有完成交付的义务。开发商一房多卖，上诉人应当向开发商主张自己的权利，要求其返还房款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

原审第三人柏志梅述称，其和上诉人及被上诉人都不认识，其直接从开发商手中买的房子。

本院查明

二审中，各方对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。各方均未提交新证据。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方对原审法院判决上诉人返还房款及赔偿损失均无异议，但上诉人主张依据法律规定要求被上诉人返还房屋或房屋折价款。从本案查明的事实看，双方签订房屋买卖合同后，被上诉人并未入住，且原审第三人从2012年4月21日后开始装修并使用涉案房屋至今，被上诉人并未占有涉案房屋，且上诉人并非钱仓村村民，其亦无资格取得涉案房屋，故上诉人要求被上诉人返还涉案房屋没有事实依据。关于上诉人因涉案房屋买卖合同无效导致的损失，其可另行向案外人濮方云主张。综上，原审判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日