姜**与兴化市**责任公司买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人姜**因与被上诉人兴化市**责任公司商品房买卖合同纠纷一案不服兴化市人民法院（2015）泰兴开民初字第135号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理本案，上诉人姜**及其委托代理人钱正*，被上诉人兴化市**责任公司法定代表人高华山及其委托代理人陈**出庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2012年10月25日，兴化市**责任公司与姜**签订了《协议书》一份，该协议第一条约定兴化市**责任公司将自建的位于兴化市临城镇十里村创业路北侧商住楼三套九间转让给姜**，转让价格为每套45万元，合计135万元。协议第三条约定姜**以其对兴化市**责任公司享有的债权106万元折抵房款106万元，另姜**于协议生效后3日内再行给付兴化市**责任公司人民币9万元，余款20万元待上述商住楼范围内的土地使用权中他项权证从抵押给中国**支行他项权证中减去后再给付。协议第五条约定兴化市**责任公司保证其转让的上述商住楼的产权无任何争议，否则，除退还所有购房款外，另行给付违约金15万元。协议签订后，姜**给付了5万元，余款24万元因未及时给付，兴化市**责任公司曾于2014年1月6日提起诉讼，要求姜**给付房款24万元及利息，后在庭审中要求先主张4万元，余款20万元另行主张，法院于2014年4月2日作出（2014）泰兴民初字第0234号民事判决书，判令姜**给付兴化**有限公司房款4万元及利息。

一审法院另查明，兴化市**责任公司抵押给中国**支行其中包括姜**所购买房屋的土地使用权目前已全部解除抵押。兴化市**责任公司因与他人有债务纠纷导致本案讼争商住楼及涉讼的土地使用权被法院查封。

一审法院认为

一审法院认为，兴化市**责任公司与姜**间所签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。兴化市**责任公司在协议中约定于2012年12月1日将上述转让的三套商住楼按现状交付姜**居住使用，兴化市**责任公司已如约履行，姜**对此亦表示认可。现兴化市**责任公司抵押给中国**支行其中包括姜**所购买房屋的土地使用权已全部解除抵押，姜**应当按约给付余款。至于姜**抗辩应将讼争商住楼的土地使用权从大的土地使用权证书中单独划分出来后再给付余款，因双方在协议中未有此约定，故姜**的抗辩意见不予采信。庭审中，姜**提出本案讼争的土地使用权已被法院查封，但因姜**未在法律规定的期限内提出反诉，要求按协议约定解除合同，并追究兴化市**责任公司的违约责任，故姜**仍应当按约支付余款20万元，因兴化市**责任公司仅主张199990元，此系当事人对自己权利的合法处分，且不侵害对方当事人利益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决姜**于判决生效后三日内给付兴化市**责任公司购房款余款199990元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由姜**负担。

上诉人诉称

上诉人姜**上诉认为，一审认定事实不清，判决结果错误，请求二审依法改判。理由：1、给付余款20万元的条件尚未成就。根据房屋转让协议第3条约定，只有“转让的商住楼范围内的土地使用权中他项权证从抵押给中国**行土地他项权证中减去后”才能给付余款20万元。而被上诉人目前仅是解除了抵押权，并没有按约定在抵押的他项权证中减去上诉人所购房产部分的土地使用权。2、上诉人与被上诉人签订的商住楼转让协议无效。根据一审查明的事实，在上诉人与被上诉人签订协议前，被上诉人转让给上诉人的商住楼及其他房产已被法院查封，被上诉人私自转让被法院查封的房产明显违背法律规定，其转让行为当属无效。3、上诉人与被上诉人签订的商住楼转让协议已经解除。

被上诉人辩称

被上诉人兴化市**责任公司答辩称，一审法院对本案认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。理由：一审判决前已经有一份生效判决，上诉人对前一份的生效判决未提出上诉和任何异议，也履行了判决给付的义务，故生效判决所认定的事实可以作为本案认定事实的依据。

二审中上诉人提交兴化市人民法院（2012）泰兴民初字第888号、888-1号民事裁定书和涉案地段的土地使用权证，因上述证据已经提交一审法院并在卷宗中记录在案，不属新证据，本院决定不予接收；上诉人提交兴化市人民法院（2014）泰兴执字第3159号执行裁定书、中国邮政EMS快递寄件单、中国邮政邮件已妥投信息通知，证明涉案房屋已被兴化法院查封进入拍卖程序，上诉人因此通知被上诉人解除房屋转让协议。被上诉人质证认为对法院执行裁定书无异议但并没有收到解除房屋转让协议通知。因上诉人提交的中国邮政EMS快递寄件单、中国邮政邮件已妥投信息通知均有邮政部门的印章和经办人，且上述证据与本案基本事实有关联故本院予以采信。

被上诉人提交兴化市临城镇建设管理服务所关于兴化市**责任公司商业用房建设情况说明，用以证明涉案地段被纳入市政府新市区规划范围，对有关村建筑暂停办理房屋产权。上诉人质证认为，证据不具备形式要件，仅有公章没有具体的经办人，但认可讼争房屋在新市区规划范围内，不具备翻建条件。因被上诉人的证据与本案无关联性，本院不予采信。

二审另查明，上诉人与被上诉人协议转让的位于兴化市临城镇十里村创业路北侧商住楼三套九间房因其他案件目前被一审法院查封处置，其他事实与一审查明一致，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，合同当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。经当事人双方确认，本案二审争议焦点归纳为：1、上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让协议是否已经解除？2、如果合同没有解除，上诉人与被上诉人之间约定的20万元余款给付条件是否成就。

针对争议焦点一：本院认为，兴化市人民法院（2012）泰兴执字第1937-3号民事裁定书、（2014）泰兴执字第3159号执行裁定书表明，涉案商住楼及土地使用权已在2012年12月12日被法院查封，目前讼争的三套9间房屋已进入执行处置程序。因而，上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让协议，因被上诉人无力清偿其他债务导致房屋被查封拍卖而无法实现房屋转让的目的。中国邮政EMS快递寄件单及妥投信息通知显示，上诉人已于2015年10月23日前通知被上诉人解除房屋转让协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条规定，上诉人与被上诉人之间签订的房屋转让协议已经解除。

针对争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故上诉人无需继续依合同给付余款20万元。

综上，因二审出现新证据导致原判决认定的基本事实不清，所作判决应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销江苏省兴化市人民法院（2015）泰兴开民初字第135号民事判决；

二、驳回被上诉人兴化市**责任公司要求上诉人姜**给付房款199990元的诉讼请求。

一审案件受理费4300元、二审案件受理费4300元，由被上诉人负担（二审案件受理费已由上诉人垫付，被上诉人于本判决生效后十日内给付上诉人）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日