吴**、王先进等与严**、许**民间借贷纠纷执行裁定书

案件描述

潘**申请执行严**、许**民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，案外人王先进、吴**提出执行异议，本院依法组成合议庭，于2015年10月21日公开听证进行了审查。异议人吴**、王先进及申请人执行人潘**到庭参加听证。现已审查终结。

请求情况

异议人吴**异议称：其与严永红存在合法借贷关系，因严永红无钱归还，于2014年10月10日将其名下吴*商城花园5-7室房屋租赁给其使用，租赁期至2020年10月10日。现法院将该房屋查封，造成其无法入住。现要求继续承租，解除查封。

异议人王先进异议称：2012年6月3日其与严**签订房屋租赁合同书，严**将其名下吴*商城花园5-7室房屋租赁其使用至2027年6月2日。其与严**的租赁合同合法有效，请求法院暂缓执行，归还钥匙，直至其租赁期满。

答辩情况

申请执行人潘**答辩称：其与严**、许**于2012年2月27日签订《借款抵押合同》，严**、许**向其借款140万元，以吴中经济开发区商城大街5号商城花园5幢7室房屋设定抵押，该抵押已办理抵押登记。《借款抵押合同》约定房屋在抵押期间不得转让、出租。现严**将设定抵押的房屋出租，未经其抵押权人同意，故严**与王先进、吴**的租赁合同无效，况且他们的租赁期长达十几年，也违背民俗常规逻辑。请求法院驳回他们的异议。

被执行人严**、许**未作答辩。

经听证查明，潘**诉严**、许**民间借贷纠纷一案，本院于2015年1月16日作出（2014）吴*初字第1178号民事判决书，判决确定严**、许**归还潘**借款本金人民币1400000元及相应利息，并对严**、许**提供的苏州吴中经济开发区商城大街5号商城花园5幢7室房屋之抵押享有拍卖、变卖所得价款优先受偿权利，案件受理费、公告费合计人民币27960元，由严**、许**共同负担。因严**、许**未能按约履行，潘**向本院申请执行。

本院认为

在执行过程中，本院于2015年6月18日发布将评估、拍卖（或变卖）被执行人严**、许**名下坐落于苏州吴中经济开发区商城大街5号商城花园5幢7室房屋的公告，要求现居住、使用该房屋人员在公告发出之日起十五日内迁出，或在十日内提出书面异议。遂后案外人吴**、王先进提出执行异议。

审查中，吴**陈述：严**欠其钱不还，将吴中经济开发区商城大街5号商城花园5幢7室房屋租给其使用至2020年10月，说该房原承租人叶**租期至2015年7月止，要其支付6万元租金。遂后其将2万元租房保证金交付给叶**，其即入住了该房。2015年年初其又支付叶**租金2.5万元。之后再没支付过租金。为此向法院提供以下证据：

1、2014年10月10日其与严**签订的《房屋租赁合同书》复印件一份，载明：严**将商城花园5幢7室出租给吴**办公所用，租期自2014年10月10日至2020年10月10日，每月租金5000元，租房保证金20000元，相当于4个月租金。补充条款注有①此合同为以租金抵借款利息，在吴**租期中严**无权转让；②租期满时在严**付清吴**借款，否则吴**有权续租③吴**在租期中有转租权。以证明是严**将商城花园5幢7室出租给其使用。

2、严**出具给吴**的借条三张（复印件），载明：严**于2012年5月7日借王永6万元、2010年11月29日借吴**9万元、2010年12月1日借吴**3万元。以证明其与严**之间存在借贷关系。

王**代理人陈述：王**与叶**合伙开办担保公司，严**欠王**90万元没法归还，故签订为期15年的《房屋租赁合同》，并将公司入住商城花园5幢7室。后公司不景气，想出租该房遂撤出。不久由叶**、严**作为出租方与承租方吴**签订租赁合同，租赁期二年，叶**收取吴**共计4.5万元租金。现该房仍在王**承租期内，要求继续承租房屋。为此向法院提供以下证据：

1、2012年6月3日其与严**签订的《房屋租赁合同》复印件一份，载明：严**将商城花园5幢7室出租给王先进使用，租期自2012年6月3日至2027年6月2日，前十年租金每年8万元，后五年租金每年9万元；前十年租金80万元从严**欠王先进的借款90万元中直接扣取，严**出具房租收据（截止合同签订之日，严**只欠王先进10万元），后5年的房租于2022年6月2日前支付。房保证金20000元，相当于4个月租金。补充条款注有①此合同为以租金抵借款利息，在吴**租期中严**无权转让；②租期满时在严**付清吴**借款，否则吴**有权续租③吴**在租期中有转租权。以证明王先进向严**租赁使用商城花园5幢7室。

2、出租方为叶**的《房屋租赁合同》复印件一份。认为该合同是严永红、叶**将商城花园5幢7室出租约吴**使用二年的依据。合同书仅有“叶**”三个字是清晰的，其余需书写的内容均无法辩认。

3、严永红于2012年6月3日出具的借条（复印件）一张，载明：今借王先进现金人民币90万元，用于生意周转。以证明王先进与严永红之间存在借贷关系。

申请执行人潘**对异议人吴**、王先进所提供之证据质证后认为：其无法对吴**、王先进所提供的证据作出评述，虽然同为受害人，但吴**、王先进的租赁合同在其与严**、许**的抵押合同之后，所以吴**、王先进与严**之间的租赁合同是无效的。

另查明：2012年2月27日，潘**与严**、许**签订了严**、许**向潘**借款人民币1400000元《借款抵押合同》，严**、许**以吴中经济开发区商城大街5号商城花园5幢7室房屋作抵押。同天，上述借贷双方至江苏省苏州市苏城公证处对《借款抵押合同》进行了公证，且至房产管理部门办理了房屋抵押登记。潘**作为抵押权人取得了登记时间为2012年2月29日的苏房他证吴**第00139322号房屋他项权证。

本院认为，在严**将吴中经济开发区商城大街5号商城花园5幢7室出租给王先进、吴**之前，严**已将房抵押给潘**，并于2012年2月29日依法至房产管理部门办理了抵押登记，潘**由此取得该房抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第190条规定，抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此王先进、吴**以与严**之间存在争议之房的租赁关系为由以阻止潘**实现抵押权，法院不予支持，因此异议人吴**、王先进的执行异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回异议人吴**、王先进的执行异议。

异议人如不服本裁定的，可以自裁定书送达之日起十五日内，向本院提起异议之诉。

裁判日期

二〇一五年十一月三日