天正集**限公司与南京**有限公司一案二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称享喜购公司）因与被上诉人天正集**限公司（以下简称天**司）租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日立案受理，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

天**司原审诉称，2012年9月7日，其与享喜购公司签订了《天正湖滨商铺租赁协议书》，约定由享喜购公司承租本市天正湖滨商业裙楼5号楼1、-1层商铺，租赁期限自2012年4月15日至2027年4月14日，其中2013年8月15日至2015年4月14日期间每季度租金为279748.55元，按先付后用享喜购公司应提前15日向其缴纳一季度租金，如享喜购公司违反协议约定，严重损害其利益，其有权解除合同、收回商铺，并要求支付违约金等。此后，享喜购公司一直迟延并拖欠部分租金未付，其虽多次催告，享喜购公司仍未履行。2014年9月30日，其向享喜购公司发出解除合同通知，并要求其搬离商铺，但享喜购公司既不缴纳租金，亦未交还商铺。现其诉至法院，请求判决确认其与享喜购公司之间签订的《天正湖滨商铺租赁协议书》于2014年10月8日解除，享喜购公司立即迁出并向其返还本市天正湖滨商业裙楼5号楼1、-1层商铺，享喜购公司支付拖欠的2012年10月15日至2014年10月15日期间的租金（及房屋占用使用费）893343元、赔偿违约金93249元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

享喜购公司原审辩称，其拖欠天**司租金属实，拖欠的租金数额双方未核实，需核对后确认欠付的租金数额。其为履行合同在积极筹集资金，不同意与天**司解除合同。综上，请求法院依法判决。

一审法院查明

原审法院经审理查明，坐落于本市中央路399号地下车库负二层地下超市（建筑面积为2452.59平方米，规划用途为商业，以下简称涉案房屋），登记所有权人为天**司。

2012年9月7日，天**司与享喜购公司签订了《天正湖滨商铺租赁协议书》，约定：享喜购公司自愿向天**司承租本市中央路399号“天正湖滨商业裙楼”5号楼1、-1层室商铺为经营场所，建筑面积为2452.59平方米，享喜购公司承租该物业用于开设购物中心；租赁期限从2012年4月15日至2027年4月14日，共15年，其中含装修免租期自2012年4月15日至2012年10月14日；享喜购公司按月支付租金，第一次付租金按月租金93249.52元支付，1-3年租金标准为1.25元／平方米／日，第四年租金标准为1.35元／平方米／日，且从第五年起每年递增一次，递增幅度为5%；按先付后用的原则，因天**司消防原因，造成享喜购公司办理相关手续延误，经双方协商，享喜购公司自2012年10月15日至2013年8月14日期间，每月租金标准为0.76042元／平方米／日，每月租金标准为55949.84元，此费用标准到2013年8月14日结束后，租赁价格仍为1.25元／平方米／日，此费用缴费周期为每季度缴纳，享喜购公司按季提前15天支付当季及物业管理费用；租赁期内的物业管理费为1.8元／平方米／月，每月为4414元，享喜购公司需自行支付与该物业有关的水电气等费用；享喜购公司须在本协议签订同时向天**司缴付押金200000元，若享喜购公司无违约行为，则天**司于本协议终止或解除后的10个工作日内，如数返还押金；享喜购公司应按约支付物业管理费、押金，如本协议终止或解除，享喜购公司应按约交还物业，租赁期内，享喜购公司不得以押金冲抵任何租金、物业管理费及其他费用；如享喜购公司逾期30天仍未向天**司支付租金或物业管理费，天**司发出通知5天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应或要求物业管理部门暂停对该物业提供服务，直至享喜购公司付清所拖欠的款项，享喜购公司逾期付款，须缴付滞纳金，按每日千分之一计算；享喜购公司在未获得天**司书面同意之前，不得擅自将该物业转租、分租于第三方；在协议履行期间，享喜购公司如有违反协议规定的行为，严重损害原告利益的，天**司有权解除合同、收回该物业、没收租赁押金，并要求享喜购公司支付违约金（违约金数额为上个月的租金），承担天**司由此而产生的一切直接经济损失；因享喜购公司单方提出终止或解除协议，或享喜购公司违反协议约定，天**司终止或解除合同的，天**司对于享喜购公司的装修费用及任何其他费用不予补偿等等。

上述合同签订后，享喜购公司向天**司支付了租赁押金200000元，天**司亦将涉案房屋交付享喜购公司使用。此后，在合同履行过程中，因享喜购公司拖延支付租金等，天**司于2014年6月30日向享喜购公司发送联系函称，因享喜购公司未经其同意擅自将涉案房屋分租于第三方，且自2013年8月18日至2014年6月14日长期拖欠租金未付，要求享喜购公司书面承诺整改分租事宜，并结清欠款，逾期将按约解除合同等。同年7月16日，享喜购公司法定代表人黄**向天**司出具书面承诺书，内容为：本人承诺欠天正集**限公司2014年7月15日前租金将分期支付，支付日期及金额为2014年7月21日支付100000元，2014年7月30日支付100000元，2014年8月12日支付200000元，2014年8月25日支付200000元，另于2014年8月15日前与天正集**限公司将2014年7月15日前所支付的租金核实清楚，于2014年9月10日前结清余款，2014年9月15日起按照合同按时支付租金，绝不拖欠。

此后，享喜购公司仅向天**司支付了部分欠付的租金，仍未按承诺书履行付款义务。2014年9月30日，天**司向享喜购公司发送《租赁解约函》称：因享喜购公司自2013年10月15日至2014年9月30日拖欠天**司租金958617.75元，经天**司多次催缴未果，导致双方2012年9月7日所签租赁协议无法履行，现自2014年10月1日起解除双方签订的《天正湖滨商铺租赁协议书》，自函告之日起按约没收押金，享喜购公司于2014年10月8日结清拖欠的租金、支付违约金，并于2014年10月15日前搬出房屋等等。享喜购公司于2014年10月8日签收该解除函后，既未向天**司支付拖欠的租金，亦未迁出涉案房屋。天**司遂于2015年1月13日诉至原审法院，要求判如所请。

庭审中，享喜购公司要求就其向天**司支付的200000元押金，在本案中一并处理，冲抵欠付的租金。天**司对此不予认同，认为因享喜购公司根本违约致使双方合同解除，根据合同约定该200000元押金不予退还。

因当事人双方意见分歧较大，致使本案原审调解未果。

以上事实，有当事人陈述、房屋产权证、天正湖滨商铺租赁协议书、租赁联系函、承诺书、租赁解约函以及原审法院开庭笔录等证据予以证实。

一审法院认为

原审法院认为，天**司与享喜购公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行各自的合同义务。

享喜购公司作为承租人负有按时、足额向天**司支付租金的合同义务。自2012年10月15日租金起算日起，享喜购公司迟延履行并拖欠天**司租金未付。天**司虽多次催促，享喜购公司未积极、全面履行付款义务。2014年7月16日享喜购公司法定代表人出具书面承诺书后，亦未按承诺向天**司支付租金，享喜购公司行为已构成根本违约，根据法律规定及双方合同约定，天**司据此有权解除合同。根据合同法规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2014年9月30日，天**司向享喜购公司邮寄解除合同通知，享喜购公司于同年10月8日收到该解除通知。故天**司请求确认其与享喜购公司之间签订的《天正湖滨商铺租赁协议书》于2014年10月8日解除，符合法律规定，原审法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，享喜购公司负有及时将承租的涉案房屋返还天**司的义务。现享喜购公司持续占用房屋未还，故天**司主张享喜购公司立即迁出并向天**司返还本市天正湖滨商业裙楼5号楼1、-1层商铺，有事实和法律依据，原审法院予以支持。

关于天**司主张享喜购公司支付2012年10月15日至2014年10月15日期间欠付的租金（及房屋占用使用费）893343元、赔偿违约金93249元的问题。自2012年10月15日租金起算日起至双方合同解除时，享喜购公司仅支付了部分租金，尚拖欠部分租金未付，其行为已构成违约，应承担继续履行的违约责任。双方合同解除后至2014年10月15日，享喜购公司仍持续占用使用涉案房屋，故天**司有权参照原合同租金标准，主张享喜购公司支付其实际使用房屋期间的占用使用费。经天**司核算，扣除享喜购公司已支付租金金额，2012年10月15日至2014年10月15日期间享喜购公司欠付的租金及房屋使用费金额为893343元。享喜购公司在本院指定的举证期限内未提供证据证明其向天**司支付租金的金额，视为放弃相应的举证权利。故对天**司该项诉讼请求，原审法院予以支持。因享喜购公司根本违约，致使双方合同解除，故天**司主张依据合同约定要求享喜购公司支付相当于上个月租金的违约金93249元，符合法律规定，原审法院予以支持。

关于享喜购公司要求200000元押金在本案中一并处理，冲抵拖欠的租金的意见，根据双方合同约定，因享喜购公司根本违约致使双方合同解除的，天**司有权收回涉案房屋、没收押金等。截止本案一审法庭辩论终结前，享喜购公司仍未向天**司交还涉案房屋。故结合本案案情，对于享喜购公司抗辩意见，原审法院不予采纳。

综上，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条以及《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、天正集**限公司与南京**有限公司之间签订的《天正湖滨商铺租赁协议书》于2014年10月8日解除。二、南京**有限公司于判决生效之日起十五日内腾空并迁出本市鼓楼**商业裙楼5号楼1、-1层1室商铺，将该房屋返还天正集**限公司。三、南京**有限公司于判决生效之日起十五日支付天正集**限公司租金及房屋使用费893343元、违约金93249元。如享喜购公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6833元（已减半收取），由南京**有限公司负担（天正集**限公司已预交，南京**有限公司在履行上述给付义务时一并给付天正集**限公司）。

上诉人诉称

享喜购公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、因天**司原因导致涉案房屋消防一直没有通过验收，引发本案纠纷；同时天**司经常断电甚至拉电、强行锁门，导致其不能正常经营，原审法院未能查明上述事实。二、天**司不按约定履行义务，导致其不能正常经营和使用房屋，其已对房屋进行装修投入几百万，原审法院判令返还房屋应当对此一并处理。三、原审法院判决支付租金和房屋使用费893343元、违约金93249元有误。因天**司的断电拉电、强行锁门等行为给其造成损失60多万元，根据过错相抵原则应当冲抵房屋租金。且本案租赁合同无效，依据无效合同判令承担违约责任没有法律依据。四、原审法院判决天**司没收其20万元押金有误：押金应冲抵租金或用于赔偿损失，不能没收。综上，请求二审法院撤销原审判决，判令驳回天**司的诉讼请求，并判令天**司承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人天**司答辩称，一、原审判令解除合同、返还房屋正确：享喜购公司自2012年底开始就陆续拖欠租金，2014年经多次协商后，享喜购公司法定代表人向天**司出具承诺书，承诺在2014年9月10日前结清款项，但之后享喜购公司仍未付清租金。在此情形下，其于2014年9月向享喜购公司发出解除租赁合同通知函，要求解除合同、返还房屋、支付租金及违约金，有事实和法律依据。二、享喜购公司主张损失没有事实和法律依据：原审期间，享喜购公司以各种理由拖延审判，并且从未向法院提交证明其损失的证据。且享喜购法定代表人2014年7月出具承诺书时也没有要求赔偿损失，无论从证据角度还是从诚实信用角度，享喜购公司主张损失没有事实和法律依据。三、原审对押金未予支持有事实和法律依据：1.根据双方约定，押金不得冲减租金，因享喜购公司违约给其造成损失，其有权没收押金。2.享喜购公司一直未搬出，继续占用其房屋。截至二审开庭时，因享喜购公司未及时搬出给其造成的房屋占用费损失已达百万之巨。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

上诉人享喜购公司对原审查明事实的异议同其上诉状中内容，被上诉人天正公司对原审查明事实没有异议。本院依法对原审查明事实中双方当事人均无异议的部分予以确认。

二审期间，享喜购公司向法庭提交证据如下：一、手机短信，用于证明天**司未经享喜购公司同意，对案涉房屋采取了断电、断水、锁门等措施，造成享喜购公司无法正常经营。二、资金统计表一份和银行交易明细表两份，用于证明享喜购公司总共支付给天**司1156881.8元。三、享喜购公司向南**资委的请示一份，用于证明在租赁合同中因天**司违反法律规定与合同约定，在租赁期间停电、停水，造成享喜购公司损失，且截至目前，案涉房屋一直没有通过消防验收。

天**司对上述证据质证认为，一、对于手机短信的真实性、合法性均不予认可。短信显示的时间是2014年10月15日和2014年11月14日，是享喜购公司应当搬离承租房屋之后的时间，因此其认为该证据不能达到享喜购公司的证明目的。二、对于资金统计表的真实性不予认可，因该表为享喜购公司单方统计，且该统计没有相应的银行凭证进行印证。对银行交易明细其亦不予认可，明细上显示的名称、钱款都显示为享喜购公司，无法看出是支付给天**司的钱款。三、对请示的真实性不予认可。

天**司二审中提交：一、2008年6月南京市公安消防局出具的《天正湖滨花园一期（5、6号楼）消防验收合格的意见》，证明享喜购公司承租的5号楼已于2008年通过了消防验收。二、享喜购公司法定代表人黄炳然于2012年8月30日签收的南京市公安消防局出具的《建设工程消防设计备案抽查合格意见书》，证明享喜购公司的超市装修设计已经南京市公安局消防局抽查合格。

享喜购公司对天**司提交的上述两份证据的真实性均无异议。

本院认为

本院认为，天**司与享喜购公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。享喜购公司主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。

天**司提交的南京市公安消防局出具的《天正湖滨花园一期（5、6号楼）消防验收合格的意见》，以及《建设工程消防设计备案抽查合格意见书》，证明涉案房屋已经通过了消防验收，且享喜购公司的超市装修设计也已经通过了消防抽查，故享喜购公司主张因天**司原因导致涉案房屋消防一直没有通过验收引发本案纠纷，没有事实依据，本院不予采纳。

享喜购公司主张因天**司经常断电甚至拉电、强行锁门，导致其不能正常经营，给其造成损失60多万元，根据过错相抵原则应当冲抵房屋租金。对此，因享喜购公司仅能提供手机短信，而天**司对此不予认可；同时享喜购公司出具承诺书时对此也未提及，故对享喜购公司该上诉主张，本院不予支持。

关于押金，根据双方合同约定，因享喜购公司根本违约致使双方合同解除的，天**司有权收回涉案房屋、没收押金等，故在享喜购公司拖欠房租导致合同解除的情况下，享喜购公司要求用押金应冲抵租金，不符合约定，本院不予支持。

因系享喜购公司违约导致合同被解除，且享喜购公司在本案一审未提出反诉，故享喜购公司要求对其装修一并处理，本院不予采纳。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13666元，由上诉人享喜购公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十日