江苏苏**有限公司与蒋*一案二审民事判决书

审理经过

上诉人蒋**与被上诉人**团有限公司（以下简称苏**司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

蒋**审诉称，蒋*与苏**司签订房屋买卖合同约定，苏**司将南京明湖山庄3幢601室住宅出卖给蒋*，价款100万元；2014年11月30日前，蒋*给付房款，苏**司交付房屋；收到房款五日内，苏**司配合蒋*办理两证过户手续等。约定期限届满后，苏**司拒绝交房并配合办理过户手续。上述合同是有效的，苏**司应继续履行，故要求苏**司交付房屋，并配合办理房屋所有权及土地使用权的过户手续。

一审被告辩称

苏**司原审辩称，南通**民法院正在审理蒋*与江苏苏**有限公司（以下简称苏**司）、章**、夏**、苏**司民间借贷纠纷一案，该案涉及借款600万元，与本案所涉600万元为同一笔借款，本案所涉买卖合同是为600万元借款进行担保而签订，本案蒋*与苏**司之间名为房屋买卖关系，实为民间借贷中的担保关系，双方间约定属于流质契约，是无效约定，应按民间借贷关系进行处理。本案所涉房屋面积153平方米，位于南京市秦淮区月牙湖畔，市场价值超过300万元，明显高于合同约定价100万元，该合同系苏**司因经济陷入困境时与蒋*签订。南通中院民间借贷案已在进行审理，故应当驳回蒋*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2014年8月5日，蒋*与苏**司、章**、夏**、苏**司、江苏绘**有限公司（以下简称绘**司）签订协议，约定：苏**司向蒋*借款600万元，期限2个月；年利率25%；章**、夏**、苏**司、绘**司为保证担保人，分别独自对借款承担连带责任等。同日，苏**司向蒋*出具600万元的借条。同年8月6日，蒋*与苏**司签订补充协议，约定上述借款可汇入章**个人银行卡内。

2014年8月6日，蒋锋汇入苏**司300万元。同年8月7日，蒋锋汇入章**账户300万元。

原审法院另查明，本案案涉房屋位于南京市秦淮区明湖山庄小区，由苏**司于2013年8月向沙**购买所得，当时购买价款为2567880元（不包括税款）。

2014年8月5日，蒋*与苏**司签订房屋买卖合同，约定：南京明湖山庄小区3幢601室面积152.85平方米，苏**司将该房出卖给蒋*；价款100万元（含现有装饰）；合同签订后十日内，苏**司将该房两证交付蒋*；2014年11月30日，苏**司将房屋交付蒋*，蒋*同时将100万元交付苏**司；收到房款后5日内，苏**司配合对方办理所有权和土地使用权过户手续；苏**司不对房屋价款提出异议；苏**司于2014年8月5日为苏中公司向蒋*借款600万元提供担保的债务如期偿还，苏**司有权单方解除合同，不承担违约责任，如不能按期还款，则苏**司不能解除该合同，应向蒋*履行交付房屋等义务。

上述房屋买卖合同签订后，苏**司将房屋两证交付给蒋*。此后，苏**司未交付房屋给蒋*，也未将房屋过户给蒋*；蒋*也未交付房款给苏**司。

因上述借款未及时归还，蒋*于2015年1月26日诉至原审法院，要求苏**司履行房屋买卖合同。

2015年2月8日，蒋*以苏**司、章**、夏**、苏**司为被告诉至江苏省**民法院，要求苏**司、章**、夏**、苏**司归还借款600万元的本息等，章**、夏**、苏**司承担连带责任。该案案号为（2015）通中商初字第75-1号。本案审理中，双方确认该案正在进行审理。

一审法院认为

原审法院认为，上述借款协议与房屋买卖合同签订于同日，房屋买卖合同中约定如借款协议中借款按期归还，苏**司可单方解除合同，如借款不能按期归还，则应履行房屋买卖合同，由此可以看出签订房屋买卖合同的目的是为履行借款协议作为担保，双方之间的关系名为房屋买卖关系实为担保关系。据上，原审法院本应向蒋**明后由蒋*变更诉讼请求，但蒋*已在南**院向苏**司、苏**司等提起了诉讼，故原审法院对此不再进行处理，蒋*的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条的规定，原审法院判决：驳回蒋*的诉讼请求。原审案件受理费100元、诉讼保全费5000元，合计5100元，由蒋*承担。

上诉人诉称

蒋*不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、双方签订的买卖合同不违反法律强制性规定，合法有效。苏*公司应履行合同义务。二、苏**司向蒋*借款，苏*公司为担保人，苏*公司的担保责任已在《借款合同》中明确约定，其应以全部资产承担担保责任。同时，另有两名自然人和另一家公司承担担保责任。蒋*向苏**司的借款已有可靠保证，无须再以买卖合同作担保。一审认为名为房屋买卖关系实为担保关系无事实依据，属于主观臆断。三、苏*公司自愿以100万元将房屋卖给蒋*，是苏*公司为了讨好蒋*，希望其能在今后对苏**司和苏*公司给予资金等方面的帮助。苏*公司的出卖房屋行为为合法有效的民事法律行为。蒋*主动提出给予其一定时间和条件下的反悔期，并不影响合同效力。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，改判支持蒋*在原审中的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人苏**司答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、原审法院尊重案件的客观事实，蒋*与苏**司当时所签订的所谓房屋买卖合同，事实上是为双方之间的借贷提供的担保。二、蒋*与苏**司双方之间的真实意思表示均是借贷而不是房屋买卖。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中，双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，亦无新的证据提交，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人蒋*与被上**公司于2014年8月5日签订的房屋买卖合同中约定，苏**司于2014年8月5日为苏**司向蒋*借款600万元提供担保的债务如期偿还，苏**司有权单方解除合同，不承担违约责任，如不能按期还款，则苏**司不能解除该合同，应向蒋*履行交付房屋等义务。该约定表明双方签订房屋买卖合同的真实意思系苏**司为苏**司向蒋*的借款提供担保，在苏**司不能按期还款时，苏**司以极低的价格将房屋折抵给蒋*，故双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，而系债务担保关系。现蒋*已就其借款纠纷向南通**民法院提起诉讼，其再依据案涉房屋买卖合同要求苏**司交付房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由蒋*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月六日