江苏正**限公司与如皋**限公司、南通朗**限公司等物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江苏正**限公司（以下简称正**公司）与被告**有限公司（以下简称农机公司）、南通朗**限公司（以下简称朗**司）、南通桔**限公司（以下简称桔子公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员刘**任审理，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告正**公司的委托代理人黄**、刘**，被告**有限公司特别授权的委托代理人缪一强，被告朗**司、桔子公司特别授权的委托代理人缪长友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，2014年4月，原告与被告农机公司签订了《前期物业服务协议》和《承诺书》，约定原告为被告农机公司所有的房屋丽泽华庭30号楼一、二、三层提供物业服务，如皋市新一代超市承租被告上述房屋的第一层，但未与农机公司约定物业费由如皋市新一代超市承担，被告朗**司于2012年11月9日向被告农机公司承租二、三层，2015年3月3日，变更承租方为桔子公司，朗**司为桔子公司担保。租房合同约定物业费由承租方承担。现如皋市新一代超市欠物业费18721元，违约金4799元，被告桔子公司欠物业费21046元，违约金5396元。原告多次催收未果，因故起诉，请求判令：1、被告农机公司给付物业费18721元，承担违约金4799元，2、被告桔子公司给付物业费21046元，承担违约金5396元（违约金均按日万分之五计算），被告朗**司承担连带责任，3、被告农机公司对被告桔子公司、朗**司的上述债务承担连带责任。案件受理费由被告负担。

被告辩称

被告农机公司辩称，按照物业服务合同，被告农机公司应当承担给付物业费的义务，但案涉房屋农机公司出租给新一代超市、桔子公司和朗**司，据承租方反映，原告未尽服务义务，原告主张的违约金应当依法核减。根据农机公司与桔子公司、朗**司的约定，物业费应由承租方承担。

被告桔子公司、朗**司辩称，两公司与正大物业没有任何合同关系，不是被告主体。两公司承租农机公司房屋是事实，但原告未按照物业服务合同约定对房屋区域实施各项物业服务，因为原告未能尽到服务义务，故两公司拒绝缴纳物业费，原告也于2014年3月起停止了对我们租赁房屋区域的个性服务，两公司同意只交纳2014年3月前的一年的物业服务费。原告违约在先，向两公司主张违约金无依据。

本院查明

经审理查明，原告正**公司为如皋市如城街道丽泽华庭小区的物业服务企业。被告农机公司系该丽泽华庭商业30号楼一、二、三层房屋（商业用房）的业主，该房屋第一层建筑面积为567.31平方米，第二、三层建筑面积均为637.74平方米。2012年4月18日，原告正**公司与被告**有限公司签订了《前期物业服务协议》及《承诺书》，该服务协议第四条约定收费标准：非住宅（商业用房）底层1.0元／平方米＊月，二层以上0.5元／平方米＊月，缴费时间为每年的第一个月，农机公司出租物业的，物业费由农机公司或承租方交纳，农机公司负有连带责任。协议还约定，不按时缴纳物业服务费的应承担日千分之五的违约金。

2012年11月6日，被**公司与如皋市新一代超市签订房屋租赁合同，约定农机公司将上述房屋的第一层出租给如皋市新一代超市，租赁期限自2012年11月6日至2020年12月31日，并约定了房租、场地费、广告费用及缴纳方式、违约责任、争议的解决方式等。2012年11月9日，被**公司与被告朗**司签订房屋租赁合同，约定农机公司将上述房屋的第二、三层出租给朗**司，租赁期限自2012年11月9日至2017年12月31日，并约定了房租及缴纳方式、违约责任、争议的解决方式等。该合同第十三条第1项约定：租赁期限内治安、环卫、安全等责任由朗**司自负。2015年3月3日，被**公司与朗**司、桔子公司签订协议，约定：经农机公司同意，三方一致同意，农机公司与朗**司2012年11月9日签订的房屋租赁合同中的承租人变更为桔子公司，上述合同的其他约定均不变，朗**司对桔子公司履行2012年11月9日房屋租赁合同承担担保责任，朗**司、桔子公司一致确认2012年11月9日签订的房屋租赁合同第十三条第1项约定内容中包含房屋物业费，由承租方承担。

自2013年4月至2015年12月31日，农机公司未缴纳上述房屋的第一层的物业服务费，朗**司、桔子公司也未缴纳上述房屋的第二、三层的物业服务费。原告于2016年1月7日诉至本院，要求判令如皋市新一代超市、桔子公司缴纳物业费，并要求判令朗**司对桔子公司的债务承担连带责任，农机公司对如皋市新一代超市、桔子公司的债务承担连带责任。诉讼过程中，原告因被告农机公司与如皋市新一代超市签订的房屋租赁合同未约定由如皋市新一代超市缴纳物业费，故申请撤回对如皋市新一代超市的起诉，本院裁定准许。其后，原告变更诉讼请求，要求被告农机公司缴纳上述房屋第一层的物业费。

上述事实有原告提交的证据：正大物业公司的营业执照、资质证书，《前期物业服务协议》及《承诺书》，农机公司与如皋市新一代超市签订房屋租赁合同，农机公司与朗**司签订房屋租赁合同，农机公司与朗**司、桔子公司签订的协议，及原被告庭审中的陈述佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，房屋所有权人为业主，业主应当按照物业服务协议的约定及相关规定缴纳物业服务费。根据原告举证的《前期物业服务协议》，被告房屋属于非住宅（商业用房），底层按1.0元／平方米＊月，二层以上0.5元／平方米＊月缴纳物业服务费。因被告未按期缴纳物业费，原告要求被告缴纳物业费的请求应予支持。因被告将房屋租赁给如皋市新一代超市、朗**司、桔子公司使用，被告农机公司与如皋市新一代超市签订的房屋租赁合同未约定由如皋市新一代超市缴纳物业费，如皋市新一代超市、朗**司、桔子公司未缴纳物业费，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。现原告起诉要求被告农机公司缴纳上述房屋第一层的物业费，要求桔子公司缴纳第二、三层物业费，并要求朗**司承担连带责任，及要求被告农机公司对桔子公司、朗**司的上述债务承担连带责任符合上述司法解释的规定，本院应予支持。关于原告要求被告承担违约金的问题，原告未能举证证明其向被告催缴，故其主张的违约金难以支持。关于被告所称原告物业服务不到位问题，原告今后应按照物业服务合同提供物业服务，提高物业服务质量，更好地提供服务，并在被告租赁房屋区域设置垃圾箱，以便房屋承租人清理垃圾。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，**务院《物业管理条例》第七条，《江苏省物业管理条例》第四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告**有限公司给付原告江苏正**限公司自2013年4月至2015年12月31日期间丽泽华庭商业30号楼第一层的物业服务费用18721元。

二、被告南**有限公司给付原告江苏正**限公司自2013年4月至2015年12月31日期间丽泽华庭商业30号楼第二、三层的物业服务费用21046元。被告南**有限公司承担连带责任。

三、被告**有限公司对被告桔子装饰工**公司、南通朗**限公司上述缴纳物业费的债务承担连带责任。

以上三项均于本判决生效后立即给付。

四、驳回原告江苏正**限公司的其他诉讼请求。

案件受理费525元，由被告**有限公司、南通桔**限公司、南通朗**限公司共同负担。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1050元（户名：南通市财政局；帐号：47×××82；开户行：中**行南通市西被闸支行）。

裁判日期

二〇一六年三月二十九日