淮安市**有限公司与淮安经济**技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人淮安**技有限公司（以下简称森**司）与被上诉人**术有限公司（以下简称科**司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安**开发区人民法院于2015年10月18日作出（2015）淮开民初字第1560号民事判决，上诉人森**司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人森**司的法定代表人葛*、被上诉人科**司的委托代理人滕**、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明：2010年3月11日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告科**司将位于淮安**开发区海天教具5号厂房（共计建筑面积506平方米）出租给被告森**司使用。租赁期为一年，从2010年4月1日起至2011年3月31日止，月租金为3340.8元。合同签订后，原告科**司将海天教具5号厂房交付给被告森**司使用，被告森**司向原告科**司支付租赁期间的租金66793.6元（2010年4月1日将至2011年3月31日的应付租金为40089.6元）。合同到期后，原、被告双方没有续签房屋租赁合同，被告森**司一直使用厂房至今。

一审法院认为

原审原告森**司一审诉称：2010年12月10日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租位于淮安**开发区海天教具5号厂房西506平方米用于生产，租赁期一年，合同期满后，原告多次通知被告搬离厂房，被告一直置之不理，仍然占有上述厂房。故诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间不定期租赁合同关系；2、判决被告搬出淮安**开发区海天教具5号厂房并赔偿从租期届满之日2011年4月1日至2015年4月2日期间对原告造成的经济损失116928元及从2015年4月3日至被告实际迁出之日的损失（按照每月9.8元每平方计算）；3、被告承担本案诉讼费用。

原审被告科**司一审辩称：被告认为原、被告之间系租赁关系所引起的纠纷，案由应当定为租赁合同纠纷，就原、被告之间的租赁合同事实如下：被告于2010年3月11日与原告签订房屋租赁合同期限是2010年4月1日至2011年3月31日，该合同届满后双方并未提出异议，原、被告亦按照该合同继续履行且期间因被告生产经营所需，电力无法满足实际生产需要，经原告同意后被告对公司经营所需的电力设备进行了改造，且原告承诺改造费用由原告承担，另在租赁期间由于原告在未通知被告停电的情况下私自拉闸停电，造成被告经营损失3万余元，根据相关法律规定，租赁合同租金的诉讼时效为一年，截止原告起诉之日其起诉期间长达4年之久，其中有约3年的租金已过诉讼时效，结合原告给被告造成的损失及被告应支付在诉讼时效期间内的租金款项冲抵，故对原告要求支付损失的诉求应予以驳回。对于原告诉请要求被告迁出房屋被告认为双方目前仍在不定期租赁合同期间内，原告应先诉解除租赁合同并给予被告合理的期间搬出，基于目前被告实际经营情况，机械设备难以搬迁，故对该诉讼请求也请法院予以驳回。

原审认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规相关规定，应为合法有效。根据法律规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除租赁合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原**公司将厂房出租给被告森**司使用，被告森**司应当按照约定支付租金。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告森**司仍在使用租赁厂房，原**公司未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。被告森**司租用厂房期间仅向原**公司支付部分租金，其行为侵害了原**公司的合法权益，故应向原**公司支付该厂房自2011年4月1日至实际迁出厂房之日按月租金3340.8元标准计算的占用费，扣除已经支付的26704元。现原**公司请求法院解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，并要求被告森**司迁出海天教具5号厂房以及给付租金的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、二百三十二条、二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告淮安市**有限公司与被告淮安**科技有限公司之间的房屋租赁合同关系予以解除；二、被告淮安**科技有限公司于本判决生效后10日内迁出淮安**开发区海天教具5号厂房，并向原告淮安市**有限公司给付该厂房自2011年4月1日至实际迁出厂房之日按月租金3340.8元标准计算的占用费，扣除已经支付的26704元；三、驳回原告淮安市**有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2639元，由被告淮安**科技有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人森**司不服该判决，向本院提起上诉称：1、原审判决上诉人给付租金超出了被上诉人的诉讼请求；2、原审判决确认上诉人2011年月之后付租金26704元错误，上诉人已就该事实向法院提交了2012年1月12日支付36748.8元租金、2013年2月28日支付10000元租金、2015年3月30日支付7020元租金，此外上诉人于2015年支付了电缆及工人工资29000元，上述费用合计82768.8元均应冲抵2011年4月之后的租金；3、上诉人2013年支付10000元租金之后，于2015年才支付2015年的租金，此期间被上诉人主张的租金已过诉讼时效，依法不应保护，请求二审法院支持上诉人上诉请求，依法予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人科**司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明确认原审判决认定的事实。

本院另查明，双方当事人于2010年3月11日签订为期一年的租赁合同后，未再续签书面租赁合同，但双方仍然维持租赁关系。2012年2月14日，被上诉人以海天教具内厂房集中拆迁为由，向上诉人发出通知，要求其在2012年4月30日前主动搬离。2012年5月17日，中国淮安**理委员会向各商户发出通知，内容为：根据淮安**开发区整体规划建设要求，于2012年上半年对原海天教具整体搬迁改造，区内企业2012年5月20日前自行搬迁完毕的，将免除今年以来的房租费用，逾期不主动搬迁的企业将不再享受此政策。部分商户主动搬离租赁房屋，上诉人未予采纳，仍占用租赁房屋至今。2015年4月2日，被上诉人向上诉人发出律师函，要求其于2015年4月10日前搬离占用的房屋，并赔偿至发函时止的经济损失116928元。

原审庭审中，被上诉人就其一直向上诉人主张租金向法院提供证人证明被上诉人每个季度书面或口头向上诉人催缴租金及相关费用事实，上诉人虽予以否认，但未提供反驳证据。

本院认为

本院认为，承租人支付出租人租金或占用费系其法定义务。上诉人在与被上诉人形成不定期租赁关系期间，上诉人租赁房屋被纳入整体规划拆迁范围内，为此相关行政职能部门曾给予商户一定的优惠政策，但上诉人并未按照优惠政策所附的条件主动搬迁，故上诉人应当支付从租赁时起至实际搬迁期间的租赁、占用费用。由于上诉人租赁房屋整体动迁，各商户存在缴纳租金不及时现象，依据谁主张谁举证的原则，上诉人负有提供缴纳租金证据的义务。根据上诉人提供的缴纳租金发票，原审确认上诉人已缴纳租金66793.6元，该费用应从总租金和占用费用中抵扣。上诉人上诉中提出的2012年1月12日支付36748.8元和2013年2月28日支付10000元租金，均已纳入原审判决书中认定的上诉人已缴纳的房屋租金66793.6元范围内，不应重复计算。上诉人主张2015年3月30日支付7020元租金提供的收据，被上诉人主张系电费，由于该收据与上诉人提供的其他租金发票，在履行方式上不符，上诉人亦未提供其他证据予以佐证，故该费用认定租金证据不足，上诉人又主张29000元的电缆及工人工资要求抵充租金，被上诉人对此不予认可，上诉人亦无证据证明该费用应由被上诉人承担的事实，且电缆及工人工资支出与本案不属同一法律关系，上诉人待有证据后，可另行主张，本案不予理涉。根据被上诉人提供的律师函和证人证明，可以认定被上诉人一直向上诉人主张给付租金，且上诉人无证据证明其已经享有免除租金或被上诉人放弃其给付租金的证据证实，故上诉人应当依约承担给付租金的义务。综上，对于上诉人关于给付租金事实认定错误及超过诉讼时效主张，本院不予采纳。

依据法律规定，人民法院审理民事案件应当在当事人的诉讼请求范围内审理。被上诉人诉讼主张截至2015年4月，上诉人给付其116928元经济损失，根据法院查明的事实，被上诉人的主张未超出该时段内其应享有的租金和占用费，是其自由处分权利行为，应予准许，但原审判令上诉人截至2015年4月，按照每月3340.8元计算，扣除26704元，应为133654.4元，超出了被上诉人的诉讼请求，不符合法律规定，依法应予纠正。

综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销淮安**开发区人民法院（2015）淮开民初字第1560号民事判决第二项、第三项，维持第一项；

二、上诉人淮安**技有限公司于本判决生效后15日内迁出淮安经济开发区海天教具5号厂房，并向被上诉人淮安市**有限公司给付该厂房自2011年4月1日至2015年3月31日房屋租金及占用费116928元，2015年4月1日以后的占用费以月租金3340.8元标准计算至实际迁出厂房之日止；

三、驳回被上诉人淮安市**有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费2639元，上诉案件受理费2639元，合计5278元，由上诉人淮安**技有限公司负担4222元，由被上诉人**术有限公司负担1056元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月七日