淮安市**有限公司与淮安**限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人淮安**限公司（以下简称海**司）与被上诉人**术有限公司（以下简称科**司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安**开发区人民法院于2015年10月18日作出（2015）淮开民初字第1561号民事判决，上诉人海**司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月24日公开开庭进行了审理。上诉人海**司的委托代理人董**、被上诉人科**司的委托代理人滕**、吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2010年8月30日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告科**司将位于淮安**开发区海天教具6号厂房（共计建筑面积487平方米）出租给被告海**司使用。租赁期为一年，从2010年8月1日起至2011年7月31日，月租金为2155元。合同签订后，原告科**司将海天教具6号厂房交付给被告海**司使用，被告海**司使用租赁厂房期间共支付租金40375元（2010年8月1日至2011年7月31日的应付租金为25860元）。合同到期后，原、被告双方没有续签房屋租赁合同，被告海**司一直使用厂房至今。

一审法院认为

原审原告科**司一审诉称：2010年8月30日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租位于淮安**开发区海天教具6号厂房用于生产，租赁期一年，合同期满后，原告多次通知被告搬离厂房，被告一直置之不理，仍然占有上述厂房。故诉至法院请求判令：1、解除原、被告之间不定期租赁合同关系；2、判决被告搬出淮安**开发区海天教具6号厂房并支付从租期届满之日2011年8月1日至2015年4月2日期间租金64650元及从2015年4月3日至被告实际迁出之日的损失（按照每月9.8元／平方米＊487平方米计算）；3、被告承担本案诉讼费。

被上诉人辩称

原审被告海**司一审辩称：1、被告的房屋租金已经交付至2013年；2、被告租赁的房屋面积并没有这么大（有接近20平方米被隔出去供别人使用了）；3、被告之所以拖欠2013年之后的租金是由于原告没有赔偿被告因停电停产所造成的损失，并且在被告使用房屋过程中原告一直未能向被告提供电费的增值税发票，被告遭受了损失，无法弥补。

原审认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规相关规定，应为合法有效。根据法律规定租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原**公司将厂房出租给被告海**司使用，被告海**司应当按照约定支付租金。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，被告海**司仍在使用租赁厂房，原**公司未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系。被告海**司租用厂房期间仅向原**公司支付部分租金，其行为侵害了原**公司的合法权益，故应向原**公司支付该厂房自2011年8月1日至实际迁出厂房之日按月租金2155元标准计算的占用费，扣除已经支付的14515元。原**公司请求法院解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，并要求被告海**司迁出海天教具6号厂房以及给付租金的诉讼请求，于法有据，原审予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、二百三十二条、二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原告淮安市**有限公司与被告淮**限公司之间的房屋租赁合同关系予以解除；二、淮安**限公司于本判决生效后10日内迁出淮安**开发区海天教具6号厂房，并向原告淮安市**有限公司给付该厂房自2011年8月1日至实际迁出厂房之日按月租金2155元标准计算的占用费，扣除已经支付的14515元；三、驳回原告淮安市**有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1416元，由淮安**限公司负担。

上诉人海**司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人诉请从2010年8月1日至2015年4月2日期间的租金64650元及2015年4月3日以后的占用费。一审法院判决从2011年8月1日起至2015年4月3日的租金80305元（2155＊44-14515）超出了被上诉人的请求；2、上诉人已经交纳了2013年4-8月份的租金，并提供了收据。一审判决却认为收据上是笔误，此时的举证责任应由被上诉人负担；3、上诉人一审时提出涉案面积减少，被上诉人也认可，但一审法院未按减少的面积计算；4、上诉人一审时提出的被上诉人断电一个月造成上诉人损失，一审法院未予处理；5、上诉人一审时提出被上诉人私自提高电价，一审未处理。请求二审依法改判。

被上诉人科**司答辩称：一审法院认定租金数额准确，适用法律准确，请求二审依法改判。

二审审理中，上诉人海**司提供一份其于2013年8月29日银行汇款明细，载明其当天汇给被上诉人科**司租金4000元。

被上诉人科**司质证同意，可以从上诉人应付租金中扣除。

本院查明

本院除查明一审认定的事实外，本院另查明，双方当事人于2010年8月30日签订为期一年的租赁合同后，未再续签书面租赁合同，但双方仍然维持租赁关系。2012年5月17日，中国淮安**理委员会向各商户发出通知，内容为：根据淮**开发区整体规划建设要求，于2012年上半年对原海天教具整体搬迁改造，区内企业2012年5月20日前自行搬迁完毕的，将免除今年以来的房租费用，逾期不主动搬迁的企业将不再享受此政策。部分商户主动搬离租赁房屋，上诉人未予采纳，仍占用租赁房屋至今。2015年4月2日，被上诉人向上诉人发出律师函，要求其于2015年4月10日前搬离占用的房屋，并赔偿至发函时止的经济损失64650元。

再查明，上诉人海**司于2013年8月29日已付租金4000元。2010年8月1日至2011年7月31日的一年租金为25860元，上诉人海**司已付40375元，一审判决从2011年8月1日起至2015年4月2日止的租金为2155＊44-14515=80305元，超出了被上诉人的诉请。

本院认为

本院认为，承租人支付出租人租金或使用费系其法定义务。上诉人在与被上诉人形成不定期租赁关系期间，上诉人租赁房屋被纳入整体规划拆迁范围内，为此相关行政职能部门曾给予商户一定的优惠政策，但上诉人并未按照优惠政策所附的条件主动搬迁，故上诉人应当支付从租赁时起至实际搬迁期间的租赁、占用费用。由于上诉人租赁房屋整体动迁，各商户存在缴纳租金不及时现象，依据谁主张谁举证的原则，上诉人负有提供缴纳租金证据的义务。根据上诉人提供的缴纳租金发票，原审确认上诉人已缴纳租金14515元，该费用应从总租金和占用费用中抵扣。上诉人上诉中提出其已交纳2013年4-8月份的租金10775元，并提供了收据，但被上诉人不予认可，主张系电费，由于该收据与上诉人提供的其他租金发票，在履行方式上不符，上诉人亦未提供其他证据佐证，故该费用认定租金证据不足。对上诉人该上诉理由，本院不予采纳。双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁房屋面积共487平方米，上诉人一审庭审中虽主张面积只有450平方米，但未提供证据证明，且被上诉人不认可，对上诉人该上诉理由，本院不予支持。上诉人主张的停电损失，上诉人未提起反诉，本院不予理涉。

依据法律规定，人民法院审理民事案件应当在当事人的诉讼请求范围内审理。被上诉人诉讼主张截至2015年4月，上诉人已给付14515元租金，根据法院查明的事实，被上诉人的主张未超出该时段内其应享有的租金和占用费，是其自由处分其权利行为，应予准许，但原审判令上诉人截至2015年4月，按照每月2155元计算，扣除14515元，应为80305元，即使扣除上诉人二审中提交的4000元租金，也超出了被上诉人的诉讼请求，不符合法律规定，依法应予纠正。

综上，原审判决认定事实清楚，但法律适用错误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销淮安**开发区人民法院（2015）淮开民初字第1561号民事判决第二项、第三项，维持第一项；

二、上诉人淮安**限公司于本判决生效后15日内迁出淮安**开发区海天教具6号厂房，并向被上诉人淮安市**有限公司给付该厂房自2011年8月1日至2015年4月2日房屋租金及占用费64650元，2015年4月3日以后的占用费以月租金2155元标准计算至实际迁出厂房之日止；

三、驳回被上诉人淮安市**有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费1416元，二审案件受理费1416元，合计2832元，由上诉人**有限公司负担1416元；由被上诉人**术有限公司负担1416元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月七日