钱**、胥**与淮安市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人淮安市**有限公司（以下简称科**司）与被上诉人钱**、胥**商品房销售合同纠纷一案，淮安**开发区人民法院于2015年11月16日作出（2014）淮开民初字第3118号民事判决。上诉人科**司不服该判决。向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭并于2016年2月25日公开开庭进行了审理。上诉人科**司的委托代理人滕**、被上诉人钱**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，科**司于2012年1月2日即依法取得其开发建设的高新技术创新中心公寓楼商品房预售许可证。2012年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的创新创业中心公寓楼（梧桐苑）商住楼1号楼1单元1102号房屋，房屋总价款为343349元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人于2012年4月8日签订合同时支付首期房款103349元，余款240000元买受人应当于合同签订后5个工作日内向指定银行贷款机构等书面申请之日起10个工作日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户。第八条约定出卖人应当在2012年12月20日前依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房违约责任约定：逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人书面通知买受人对该商品房进行验收交接后，买受人逾期未办理验收交接手续的，视为该商品房已经按期合格交付买受人。

合同签订后，原告向被告支付购房款343349元。至合同约定的交房期，被告未能依约向原告交付房屋。2014年12月12日，淮安市住房和城乡建设局向科**司出具通知，称其交付使用的高新技术创新创业中心公寓楼建设工程已取得规划、工程质量、消防、供电、供水、燃气等验收合格证明，现予以交付使用备案。

2014年12月4日，原告钱*文诉至一审法院并提出上述诉讼请求。

原审审理中，钱国文对于科**司辩称的其于2014年6月18日已书面通知王**等业主办理收房表示异议，科**司未能就其上述辩称提交相关证据。科**司主张逾期交房违约金应计算至2013年10月31日即线路改造后，原告予以否认，被告科**司未提供证据。

原审原告钱*文诉称：2012年4月8日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于淮安新城福地路南侧梧桐苑一号楼一单元1102号商品房，以总价343349元出售给原告。被告应于2012年12月20日前依照有关规定，将经验收合格并符合约定的房屋交付给原告。合同订立后，原告依约支付全部房款。至约定交房时，被告未交房，其逾期交房行为致原告蒙受巨大经济损失。现请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金75296.43元（自2012年12月21日至2014年12月21日，按日万分之三计算。之后计算至房屋交付之日），诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

原审被告科**司辩称：1、原、被告双方签订商品房买卖合同是事实，房屋逾期交付也是事实，但逾期交房原因是因为当时电力部门认为我公司是使用的插卡充填用电，不能享受分时电价，因此我公司为业主考虑，在征得部分业主同意下，花费300多万元进行了线路改造。2013年10月31日已具备交房条件，且已电话通知原告交房，故违约金应计考虑至2013年10月31日；2、合同约定日万分之三违约金过高，应调整至按相同地段的房租每月700元-1000元计算。

原审认为，科**司于2012年1月2日即依法取得其开发建设的高新技术创新中心公寓楼商品房预售许可证，故其与原告之间于2012年4月8日所签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，当事人应按约履行义务。科**司未能依约于2012年12月20日前将经验收合格的商品房交付给原告，构成违约。虽然其辩称于2014年6月18日向原告通知交房，但无证据证明，且科**司于2014年12月12日才取得工程验收合格的备案材料，至此，该房才具备合同约定的交付条件，故科**司主张的上述交房时间不能成立。由于科**司未按约定时间交房，应当承担逾期交房违约金。科**司辩称中提及的逾期交房违约金的计算时间，没有依据，故不予采纳，其应承担的逾期交房违约金计算时间应自2012年12月21日计算至其取得讼争商品房的备案材料时间，即2014年12月12日。

关于违约金计算的标准，科**司认为合同约定日万分之三过高，请求按相同地段的房租每月700元-1000元的标准计算违约金。原审认为，我国合同法规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。上述法律规定，虽然赋予当事人对约定的违约金享有调整请求权，但原告主张的违约金并不存在过分高于造成损失的情形。此外，科**司也没有提交原告主张的违约金与实际损失之间比例不当，应予调整的初步证据。科**司逾期交房损害了原告的合法利益，其现主张的违约金应与其所受损失大致相当。故对科**司对违约金计算标准进行调整的请求，不予采纳。逾期交房违约金应为74369.39元。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条的规定，作出判决：一、被告科**司于本判决生效后十日内，向原告钱国文支付逾期交房违约金74369.39元；二、驳回原告钱国文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，由被告科**司负担。

上诉人诉称

一审宣判后，科**司不服，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误。双方合同第八条约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，此约定是指房屋经建设方、施工方、勘察、设计、监理单位五家验收合格即符合合同约定的交付条件，一审中上诉人已提供了单位工程竣工验收报告，其验收时间为2014年4月9日，上诉人于2014年6月18日书面通知被上诉人办理交房手续，而一审法院按商品房备案时间，即2014年12月12日作为双方约定的交付条件，判决上诉人向其履行交房义务错误。2、被上诉人主张的违约金过高，应予合理下调。合同约定按万分之三承担违约金，已远远超出给被上诉人造成的实际损失，请求二审法院参照周边房租价格，合理确定应支付被上诉人的违约金。3、一审法院判决由上诉人全额承担违约责任不合理。之所以存在逾期交房的事实，是因为上诉人为了满足全体业主对所购房屋供电设施的使用条件，从而独自出资请电力部门将电力系统整改为分表入户，造成房屋延期交付，请求二审法院在裁决时予以考虑。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，依法作出公正裁决。

被上诉人辩称

被上诉人答辩称，一审法院将违约金计算至2014年12月12日错误，应计算至上诉人实际交付房屋时止，到目前为止仍未收到上诉人书面交房通知，违约金应按双方约定的标准计算。

本院查明

经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。

本院认为

本院认为，关于对双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”如何理解。依据相关法律规定，开发商建设的商品房，经竣工验收合格并经备案，在取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》后，才可以视为完成竣工验收程序。且在本地区范围内，对当事人约定的交付条件，即“该商品房经验收合格”，均是按此标准作为统一的执法尺度。故上诉人称其于2014年4月9日符合交付条件无法律依据。关于对违约金的标准应否下调。诉讼中，上诉人未能提供证据证明约定的违约金超出被上诉人损失在30%以上，故一审法院认定双方约定的违约金不存在过分高于损失的情形正确。关于上诉人应否全额承担违约责任。经查，上诉人提出造成延期交房系改造电力系统所致，因业主均是受益者，故应由双方分担违约责任。对此，本院认为，造成延期交房，被上诉人并不存在过错，且双方在合同中并无此约定，故上诉人要求当事人分担违约责任无法律依据。综上，一审判决正确，上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费1682元，由上**宇公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日