朱**与连云**有限公司、杨**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱*银诉被告连云**有限公司（以下简称宝**司）、杨**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员钱永适用简易程序公开开庭进行了审理，原告朱*银及其委托代理人王**、被告宝**司的委托代理人杨**、被告杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱*银诉称，本人于2013年9月23日从宝**司全款认购幸福中央门面房1029商铺一间，建筑面积为35.92㎡，单价15500元／㎡，总价格55.6760万元，一次刷卡付清。2015年3月11日，开发商通知我们拿钥匙，本人领取钥匙后已将商铺对外出租。2015年12月，被告杨**找到原告，声称商铺已经于2013年8月网签备案给了她，要求我们将商铺让出来。经核实，商铺确实网签给了杨**。为此，诉至法院，请求判令确认两被告之间为借贷抵押产生的1029号商铺买卖合同无效；判令被告宝**司限期将1029号商铺购房人变更登记为原告，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告宝**司辩称，宝**司与杨**之间实际上是借贷关系，并非房屋买卖合同关系，被告愿意在与杨**债权债务处理结束后为原告办理相关房产登记手续。

被告杨**辩称，2013年8月经人介绍认识被告宝**司董事长吴**及工作人员孙**，他们将宝翔置业的三间商铺1040、1037、1029作为抵押，向魏*借款128万元、杨**借款32万元，共计160万元，只借2个月，但后来一直没有还本金，直至2015年7月份上海华城进驻宝**司，三方协商将1040、1037号商铺抵债、开票、销售给魏*，欠杨**42万元（连本带息）答应2015年8月31日还清，然后杨**将1029号商铺解押，但宝**司一直未还款。后知1029号商铺已卖给了本案原告朱**，但无法办理正规手续。只要宝**司还我本息42万元，我愿意立刻解押1029号商铺。

本院查明

经审理查明，2013年9月23日，原告朱**与被**公司签订《国侨幸福中央认购合约》，约定原告认购被告开发的宝翔财富广场1029商铺，建筑面积为35.92㎡，单价15500元，总房款为556760元。同日，原告向被**公司刷卡转账付款556760元。2015年3月11日，被**公司向原告交付了1029号商铺钥匙，原告随后将涉案房屋出租给他人使用。

另查明，2013年8月26日，被**公司与案外人魏*及被告杨**签订《借贷合同》，约定魏*、杨**借给宝**司160万元，借款期限2个月，自2013年8月26日至2013年10月26日，宝**司将商铺1040、1037、1029网签给魏*、杨**，作为抵押担保。随后，杨**出借32万元、魏*出借128万元，双方签订商品房买卖合同，并办理了网签备案手续，将1040、1037号商铺网签备案在魏*名下，将1029号商铺网签在杨**名下。同日，双方又签订商品房买卖补充协议（回购协议），约定双方于2013年8月26日签订商品房买卖合同，房款已付清并办理了网签备案手续，特别约定在2013年10月26日甲方（宝**司）必须回购上述全部房屋。为保留回购权，甲方应对乙方（魏*、杨**）所付160万元购房款按月预付资金占用费6.4万元，付款时间为每月26日，如延迟给付占用费超过10天，则本回购协议即行终止，乙方享有原商品房买卖合同项下的所有权利。2015年7月7日，双方又签订协议书，约定：我公司于2013年8月26日向杨**、魏*女士借款160万元，期限2个月，并以1040、1037、1029商铺网签抵押。甲方负责将魏*名下的1037、1040商铺销售单价、总价进行非主体变更。1029商铺待甲方付清余款后，乙方办理解押手续。因被**公司一直未还清借款，涉案的1029号商铺一直网签备案于杨**名下。

上述事实，有原、被告当庭陈述，原告举证的认购合约、付款凭证、收据、交房流程表、收据、租赁合同、借款合同、协议书、借款凭据、被**公司举证的借贷合同、协议书、债权转让协议、借条、账户查询单、转账凭证、借款利息统计表、被告杨**举证的借贷合同、商品房买卖合同补充协议、协议书、补充说明、债权转移协议书等在案予以证实。

本院认为

本院认为，原告朱**与被**公司签订的《认购合约》，明确了双方当事人名称、房屋的房号、面积、单价、总价等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且原告已经全额付清购房款，被告业已将房屋交付原告使用，故原告朱**与被**公司之间的商品房买卖关系成立并有效。被**公司与杨**之间存在借贷关系，并于清偿期之前达成商品房买卖合同将涉案的宝翔财富广场1029号商铺备案登记于杨**名下，该商品房买卖合同实为其借贷债权的担保，因具有流抵性质，应当认定无效。故原告要求确认被**公司与杨**之间关于1029号商铺的商品房买卖合同无效的诉求，本院予以支持。因原告朱**为1029号商铺的买受人，而杨**并非1029号商铺的真实买受人，故原告要求被**公司将1029号商铺购房人变更登记为原告，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告连云**有限公司与被告杨**之间关于宝翔财富广场1029号商铺的商品房买卖合同无效。

二、被告连云**有限公司于本判决生效后十日内将宝翔财富广场1029号商铺购房人变更登记为原告朱**。

案件受理费用9370元（原告已预交），由被告连**有限公司负担，于*判决生效后十日内给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云**民法院。同时应向连云**民法院预交上诉案件受理费9370元。连云**民法院开户行：连云**梧支行，帐号：44×××94。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日