成秀堂与成**、成江东所有权确认纠纷二审民事裁定书

审理经过

上诉人成泳青因与被上诉人成秀堂、原审被告成江东所有权确认纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：原告成**在家中有大姐成**，成**排行第二（长子），被告成江东的父亲成秀山排行第三（次子），被告成**排行第四，三弟成秀军排行第五，成秀巧排行第六，最小的妹妹成*排行第七。2009年10月26日，林**（甲方）与成**（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方购买甲方的温馨花园5幢110室门市，面积为113.11平方米，总价为1336820元，并承担过户中的契税等不超过41000元的费用，并约定合同当日付定金3万元，2009年11月6日前再付30%的房款（约40万），余款为银行贷款，协议有效期到2009年12月31日，超过期限本协议无效作废。合同签订当日，成**给付***3万元定金；2009年11月6日，成**给付***20万元购房款。后因成**无力购买，林**不想将门市卖给成**。

2009年12月初，被告成**将该房让与原告成**购买，但未告诉成**前期她自己买该门市以及交款23万元等事实，在介绍人蔡*的陪同下，成**与林**商谈该门市连过户税费等合计140万余元，因成**不能全款买房，需要办理购房贷款，林**委托房产中介姜*办理卖房，成**因其他原因，将房产登记在其二弟成秀山和成**两人的名下。成**因在上海经营，就口头委托成**和成秀山办理买房事宜。

2009年12月18日至同月24日成**向张**和仇**借款20.1万元，并由成**直接领取。2009年12月25日，成**在上海通过银行转款给成**两笔共30万元，转款给成**19万元。当日，林**及其妻子陈**（甲方）与成**、成**及其丈夫仇**（乙方）签订房地产经纪合同（转让），约定：房价1357320元，乙方承担契税1.5%，领取证的费用及评估费用，房产按评估价1365100元纳税；2009年12月28日乙方付538180元给甲方，甲方同时纳税，同日乙方付佣金13573元和交税等费用34197元，合计交给丙方（姜*）47770元，甲乙双方按丙方指令办理相关手续，2010年1月8日丙方划款61万元给甲方后，开始办理过户手续。2009年12月26日，林**及其妻子陈**与姜*签订委托办理房屋过户手续委托书，盐城**证处为其进行公证。2009年12月28日，成**银行转款35万元给林**。当日，林**出具收到成**、成**、仇**购房款538180元的收条。2010年1月4日，成**和成**向中国**中支行签订《中**行楼宇按揭（抵押）贷款合同》借款61万元，期限10年，每月还款约7000元。2010年1月7日，林**及妻子陈**与成**、成**签订房屋转让合同，约定：成交价为136.51万元，分期付款；双方实际房价为1357320元，加税款20860元，合计1378180元。同日签订备案的房屋转让合同，约定房价为136.51万元，分期付款，国家规定的税费各承担一半。

2010年1月13日，盐城**理局登记成**与成秀山的房屋所有权证书，成**与成秀山取得盐城市区开温馨花园5幢110房产的共有产权。2010年1月20日，成**与成秀山登记上述房产的国有土地使用权证书。

2010年12月12日，成秀堂汇款7000元给成秀山归还房贷，后又分别于2011年8月10日汇款7100元，2011年9月9日汇款10700元，2011年10月10日汇款7100元，2011年11月10日汇款7100元用于归还房贷。2011年12月3日，成秀山因故死亡，2012年5月2日火化。2011年12月16日，成秀堂向成秀山的中**行账号存入6800元用于归还房贷，2012年4月3日，成秀堂向成秀山的中**行账号存入22496元归还房贷。成秀山归还房贷款明细中有2011年12月16日归还2011年12月11日的应还款项，2012年4月13日归还了2012年1至4月的应还款项。

原告成**向成**主张门市过户，被告成**不同意过户，双方协商多次未果，为此，双方发生矛盾，成**于2013年10月诉至一审法院，后撤回起诉，2015年4月再次诉至一审法院。

一审另查明：2010年7月，成秀山、成**与江苏中能高空工程有限公司（法定代表人成秀堂）签订房屋出租合同一份，约定：将本案所涉门市出租给乙方作为办公用房使用，租期从2010年7月16日起到2016年7月15日止，租金4.8万元／年。2012年10月25日，成**与王**签订租赁合同，约定：甲方出租盐城市温馨花园5幢110室，建筑面积113.11平方米，租期1年，自2012年10月25日起至2013年10月25日，年租金9万元，租金由成**收取。2013年8月18日，成**、张**（成江东之母）与金**签订租赁合同，约定：甲方出租盐城市温馨花园5幢110室，建筑面积113.11平方米，租期3年，自2013年10月25日起至2016年10月25日，第一年租金9.5万元，以后每年5000元递增，租金由成**、张**共同收取。

审理中，林**证明：我和老*（蔡*）是朋友，开始老*带成**来和我谈，说要买房，我和成**价格都谈好了，2009年10月6日，我与成**签订买房协议书，当日，成**交3万元定金，后成**只交20万元给我，但是，合同约定的资金没有到位；我觉得成**没有钱，就不想将房子卖给成**了，成**说他大哥要买，成**说他哥哥有钱，只要她哥哥一有钱，就把钱给我，但最后签字的是成**在建行的弟弟所签，成**的弟弟还和我说，是他哥哥要买，叫他来签字，我觉得这家人有些奇怪，当时我还和老*讲，这家人将来肯定要出大事的。蔡*证明：我的儿媳妇是成**的干女儿，我是林**与成**买卖门市的介绍人，在介绍买卖门市商谈时，成**也在场，与林**谈好房价后，我在场看到成**交10万元的定金给林**，后来他们通过中介办了贷款；该门市装修的增加二层是我装修的，门市如何装修，我是与成**谈的，2010年2月12日，我收取成**2万元用于增加二层的开工费，其他的款项是从成**处领取的。张**（成**和成**的五舅舅）证明：2009年12月19日成**为买房向我借款61000元，由成**直接拿钱，先由成**打借条，再由成**换借条，成**在取钱时说该借款是成**要买房子用的。仇**（成**和成**四舅舅儿子张**的妻子）证明：成**向我借14万元用于买房，其中2009年12月18日的8万元是向张**借的，另外三张各2万元（2009年12月18日、20日、24日），合计6万元，是我自己的钱，成**来拿的钱，成**打的借条，成**归还了张**的本金8万元及8万元的利息1万元。向张**、仇**等借款的20.1万元，由成**直接领取，后成**出具了的借条给张**、仇**等（成**已经归还上述借款）。成金信（成**和成**的五叔叔）证明：成**说过房子是成**买的，但成**也出力了，要成**补偿，成**答应补偿30万，成**太少了没有谈成。成秀军（成**和成**的弟弟）证明：2012年元月成**家中，成**与我说房子的事情，成**说房子是成**和她的名字，成**没有出钱也没有出力，她虽然没有出钱但出力的，且找的人价格便宜；过年后，成**说去银行交货款，说房子是他的，要求成**过户；去年（2014年）下半年，在鹿鸣路的茶互口协调时，成**也没有否认房子是成**的，还说如果不是她保住房子，房子早就被成**夫妇卖了；当天晚上，又谈这个事，成**说成**出力的，给钱补偿，成**开价115万，成**说30万，最后成**说要90万，但成**没有认可；2013年1月9日，成**打电话给我，说房子同意给成**，但补偿要50万左右，但成**最多补偿30万；2014年8月，成**打电话给我说要40万就可以了，后来我通知他们来我家协调，后因洗车场租金争议，没有谈成。高连军（电动雨棚、隔断以及黑钢装潢的装修人）证明：成**支付了我装修电动雨棚、隔断以及黑钢装潢的5.7万元费用。盐城市大世界装饰城李*地板经营部负责人证明：成**签订了于2010年10月3日左右安装木地板合同，并支付了46830元的价款。捷步楼梯盐城专营店王**证明：成**和成**一起到我门市，购买合同是与成**签订，合同签订时收取1万元价款，其他款项是从成**处收取。成*（成**和成**的妹妹）证明：2010年11月8日，成**向我借7000元替成**归还房贷，同年11月12日成**就归还了该借款。周**（成**和成**的姐姐成秀珍的丈夫）证明：2010年3月10日，成**以经办人的身份出具代成**收到周**7000元。陆**（门市装修木工）证明：在装修时，装修承包人宦万根说房子是成**的，所以我们记在账上的老板是成**。陆**（门市装修木工）证明：我曾经问过成**，成**说房子是她哥哥成**的，她哥哥很忙，由她照看，我的账本上房主是成**。

上述事实，有当事人的当庭陈述、汇款单据、银行卡查询明细单、借款收据、购房合同、房地产经济合同、贷款合同、契税完税凭证、二手房交易发票、房屋产权证、土地证、蔡*、林**、仇**、张**、成金信、张**、成秀军、成*、陆**、陆**等证人的证言、录音资料、订货合同、房屋出租合同、记账簿、一审法院（2013）都民初字第1756号案卷等证据为证。

一审法院认为

一审法院经审理认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。盐城市温馨花园5号楼110门市登记在成**、成**（已故）二人名下，现原告成**认为本案讼争房屋盐城市温馨花园5号楼110门市由其全额出资，委托成**、成**以其二人名义购买，原告成**应为讼争房屋的实际所有权人，故本案争议在于涉案房屋的实际权利人是谁。首先从门市出卖人林**与成**2009年10月26日签订的协议书，林**两次共收成**23万元定金的收条以及林**、蔡*等人的证言可以确认讼争房屋原为成**独自向林**购买，但由于成**不能按约足额支付购房首付款，成**让与成**购买，成**通过蔡*介绍，成**以成**、成**的名义向林**购买房屋的事实。其次，从成**直接领取成**向张**和仇**借款20.1万元；成**通过银行转款给成**30万元，转款给成**19万元；林**、陈**与成**、成**及其丈夫仇**签订的房地产经纪合同（转让），约定：房价1357320元加税费20860元，合计1378180元；林**出具收到成**、成**、仇**购房款538180元的收条；成**、成**共同向中**行盐城城中支行办理按揭贷款61万元等事实，结合林**、张**、仇**等人的证言，可以确认在成**购房中，除银行贷款61万元外的其余购房款768180元，其中虽然用成**支付给林**的23万元冲抵了部分款项，但是大部分购房款由成**支付，且成**已经基本收回了前期支付的23万元购房款的事实。第三，由于盐城市温馨花园5号楼110门市房屋贷款是以成**、成**名义贷款，故上述房屋的贷款必须以成**、成**名义偿还，但从成**2010年12月12日汇款7000元给成**，后又分别于2011年8月10日汇款7100元，2011年9月9日汇款10700元，2011年10月10日汇款7100元，2011年11月10日汇款7100元，2011年12月3日成**因故死亡后，2011年12月16日成**向成**的中**行账号存入6800元，2012年4月3日成**向成**的中**行账号存入22496元，2012年4月13日成**归还了2012年1至4月的应还款项的事实，结合成*等证言，可以确认银行按揭贷款61万元一直由成**偿还的事实。第四，根据证人陆**等人的证言，可以确认讼争房屋系由原告成**负责装修并支付装修费用，讼争房屋对外明示的实际房主亦是原告成**。第五，根据原、被告双方亲戚成金信等人的证言，可以确认成**是同意将房屋过户给原告成**的，仅仅是由于对成**所要求的补偿款未能与成**达成一致，而发生纠纷不肯办理过户手续，也进一步证明了讼争房屋的实际权利人是原告成**。综上所述，涉案房屋应归成**所有。因成**已去世，故原告成**主张要求被告成**与成**的继承人成江东协助原告成**将涉案房屋产权过户登记至成**名下，符合法律规定，一审法院予以支持，但过户产生的相关税费应由成**负担。据此，遂判决：一、坐落于盐城市城南新区温馨花园5幢110室房屋产权归原告成**所有。二、被告成**、成江东于判决生效之日起十日内协助原告成**办理上述房屋的产权过户手续。案件受理费18300元，财产保全费5000元，合计23300元，由原告成**负担8300元，被告成**负担7500元，被告成江东负担7500元。

上诉人诉称

上诉人成泳青不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、房屋产权登记在上诉人和成秀山名下，该房屋依据物权法的规定应当推定为上诉人所有，除非被上诉人提供确实的证据证明该房屋实际为其所有，但是被上诉人提供的证据因其不确定性和不充分性不足以推翻上诉人和成江东的合法物权。二、被上诉人应当提供证据证明上诉人与被上诉人之间有涉案房屋归被上诉人所有、上诉人和成秀山系代其买房的合意，该合意是否存在是决定房屋是否由被上诉人实际购买的重要证据，但是被上诉人并没有提供充分证据证明委托购房合意的存在。本案被上诉人证明其主张的主要证据是证人证言，证人证言的效力本身就低，且本案证人多为双方当事人的亲属，存在一定的利害关系，不足以保证证人客观地陈述真相，证人证言的内容来源也多为听说，系传来证据，根本不宜采纳。且本案有很多证人没有出庭，仅是向法院递交了书面材料，根本没有证据效力。三、被上诉人应当提供证据其向上诉人及成秀山支付的款项是以自己名义购房的房款，而非借款或其他性质款项，被上诉人在一审中未提供证据证明该款项的性质，仅有被上诉人的单方陈述和一审法院无法律依据的推定。被上诉人与上诉人及成秀山不仅是亲戚，而且有经济上往来，不能因为被上诉人给成秀山的款项和金额与房贷一致就认定该款项系被上诉人为自己缴纳的购房款。被上诉人在成秀山生前不曾提起诉讼主张物权本身就存在问题。根据现有证据，与被上诉人有关的房贷仅有几期，在成秀山死后，案涉房屋的房贷一直是由上诉人缴纳。另外，被上诉人目前可查询的款项包括被上诉人向第三方借款201000元，打给成秀山的30万元，打给上诉人的19万元，总计691000元。房屋贷款610000元，总计1301000元，不足购房款。被上诉人认为其足额支付了购房款是因为其另行向林**支付了10万元，但该10万元无任何书面证据，仅有证人蔡*的书面笔录，蔡*在本案中并未出庭作证。根据一审法院卷宗及一审判决书，在判决书第5页林**的证言中，林**并未提及该10万元。若无其他证据佐证，一审法院不应认定该10万元实际发生，我方认为一审法院认定事实不清。四、涉案房屋的物权一直是由上诉人行使，被上诉人对上诉人收取租金自始至终都没有提出过任何异议，包括其所声称的打款给成秀山还贷期间。案涉房屋一直由上诉人出租并收取租金，被上诉人所声称的上诉人与其有协议用租金缴纳贷款根本没有相应的证据。没有法律规定被上诉人因为装修房屋就能成为对外明示的房主。被上诉人装修房屋仅是因为其与上诉人之间存在租赁合同关系，且装修也没有结束，是由上诉人在被上诉人停止装修后继续装修完毕的。如果被上诉人就是案涉房屋的物权人，为什么自己装修用于办公的房屋自己却不能用，这根本不符合常理。五、一审法院程序违法，在证人未出庭的情况下采纳证人提供的书面材料作为认定事实的依据，剥夺了上诉人依法质证和询问的权利，而且本案多数出庭的证人也与上诉人或者被上诉人存在利害关系，其所作的证言证明力弱，根本不足以单独作为法院认定事实的依据。六、一审法院直接引用撤诉案件中的证据材料不符合法律规定，而且侵害了上诉人的诉讼权利，导致上诉人无法有效的质证和举证。综上所述，一审判决证据不足，侵害了上诉人的合法权利，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。本案一、二审诉讼及保全费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人成**答辩称：一、我方一审中已经提供足够证据证明涉案房屋为我方购买的事实，主要证据包括：1.购房介绍人及房屋改造装修的施工人蔡*的证言，证明被上诉人通过其介绍以上诉人的名义购买房屋的事实；2.房屋出卖人林**的证词证实房屋原由上诉人购买并两次共收定金23万元，后来由于上诉人称其没有钱，但是其哥哥有钱，且上诉人也称是其哥哥成**买的房子，该证人证明了房屋实际购买人为被上诉人。3.成**向张**、仇**借款20.1万元，其证词证实房屋购买人为成**，被上诉人直接向成秀山转款30万元，向成泳青转款19万元，一审中成泳青称已经收到此款，之后交给了成**，但未提交任何证据。加之被上诉人洽谈后支付给林**10万元，此款在林**证词可证明。合计被上诉人共支付购房款79.1万元，总还款为1378185元，扣除房贷后与房屋总价相符。被上诉人为归还房贷从先后多次汇款给成秀山归还房贷，每次汇款金额与交房贷的数额基本相当，且有余额。2011年12月3日，成秀山因故死亡后，2011年12月16日上诉人向成秀**民银行账号存入6800元用于缴纳房贷，先后多次缴纳了房贷。证人成*、周**证词证实成秀山向其借款。上诉人的录音，其在录音中认可房屋是被上诉人的事实。7.证人成秀军等人的证言证实成泳青是同意将房屋过户给成**的，因对于补偿金额未达成一致意见才不肯过户。8.证人陆*等2人（装修的木工工人）证词证明该房屋是被上诉人的，且向法庭提供了原始的记账本，记账本中载明户主为成**。9.装潢材料商的证明主要装潢材料是被上诉人购买。10.证人姜*的证词，证实房屋是成**购买的。综上，我方提供的证据是充分且形成证据锁链，足以证明讼争房屋为被上诉人购买的事实。二、上诉人成泳青认为与被上诉人之间无代为买房的合意不能成立。三、关于房屋没有使用、没有收租金的问题，主要是因为成秀山突然死亡，之后发生家庭矛盾，我们也曾因为收取租金的问题闹至派出所，双方希望通过协商解决。我希望是30-40万，对方希望100多万，因此协商未成功。四、上诉人认为一审法院证人未到庭接受质询的上诉理由不能成立，在盐都区人民法院（2013）都民初字第1756号案件中，大部分证人均到庭参加了，且符合法律规定。林**人在福建，由于身体原因未到庭，我方也申请盐**法院进行了调查。证人姜*的证词是一审法院根据其本人要求进行的。上诉人称我方的证人均是与我方有利害关系的上诉理由不能成立，因证人均为双方的嫡系亲属，并不存在任何利害关系。综上，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审被告成*东述称：我方同意上诉人基本上诉观点，另补充几点：一、一审法院未能依法客观运用证据规则对本案进行审理，成*东、成**提供了购房合同、定金收据等完善合法的书面证据充分证明涉案房屋为成**购买，该证据也得到了出卖人林**的认可，真实有效。被上诉人所列举的证据均非直接证据，即原始证明。理由如下：1.成秀堂陈述经蔡*介绍与林**直接商谈，而林**对此进行了否认。成秀堂若为房屋实际购买人，却对房屋购买主要事实一概不知，因此我方认为被上诉人所述事实并不属实。2.蔡*的证词效力不足采信，蔡*无法定理由不到庭质证违反法律规定，一审法院调查不具有合法性，根据相关法律规定，证人不到庭参加质证必须符合相关的法定程序，但一审时我方并未获知相应的法定理由。3.成秀堂提供的向上诉人和我方汇款的证据，我方认为不应予以采信。因各方之间有特殊关系，且成秀山多次为成秀堂提供债务担保，一审中也有相关证据证明，因此该证据不具有排他性和唯一性。且成秀堂无证据证明还清了成**和成秀山欠款。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。

本院认为

本案在审理过程中，案外人成*向本院提出参加诉讼申请，请求以成金*继承人的身份参加诉讼。其理由为：成金*系成**、成*的父亲。成**于2011年12月2日去世，当时成金*尚在世，因成**并未立有遗嘱，成金*系第一顺位继承人，涉案房屋成金*有相应的继承份额。成金*于2012年2月27日去世，申请人作为成金*的合法继承人，对成金*继承的涉案房屋的相应份额也有相应的继承权。因此，本案的处理与申请人存在一定的利害关系，申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

本院认为，案涉房屋目前登记在成泳青及已故的成秀山名下。现成秀堂对房屋权属提出争议，成泳青及成秀山死亡时的财产继承人均应属于本案的利害关系人。因成秀山之父成金*后于成秀山死亡，故成金*的财产继承人也属于本案的利害关系人。依据最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十七条之规定，必须参加诉讼的当事人或者有独立请求权的第三人，在第一审程序中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人的自愿原则予以调解；调解不成的，发回重审。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项之规定，裁定如下：

二审裁判结果

一、撤销盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第00820号民事判决；

二、发回盐城市盐都区人民法院重审。

二审案件受理费18300元，由本院退还上诉人成泳青。

本裁定为终审裁定。

裁判日期

二〇一六年三月九日