姚**与戴阿*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人潘**与被上诉人姚**、原审被告戴阿*、原审第三人潘**、潘**、潘**、费**、潘**、溧阳市**有限公司（以下简称昆**司）房屋买卖合同纠纷一案，溧**民法院于2014年4月8日作出（2013）溧民初字第556号民事判决，上诉人潘**对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审情况：

一审原告诉称

姚**诉称，2004年9月29日，其与戴阿*签订营业房转让买卖协议书一份，约定：戴阿*将位于北大街138-1号的拆迁安置房出让给其。现该房屋已交付给其，且已可过户，但戴阿*至今不予配合。现诉至法院，请求判令戴阿*将溧阳市北大街138-1号营业房过户给姚**，并承担诉讼费用。

一审被告辩称

戴阿*辩称，姚**的诉请没有事实依据，请求法院予以驳回。

第三人潘**、潘**、潘**、潘**、潘**、费**共同述称，姚**、戴**签订的《营业房转让买卖协议书》所涉营业房产权属于戴**丈夫潘**所有。潘**于1994年8月因病死亡，故该房屋属戴**与诸第三人的共同财产。潘**无权代戴**转让房屋，属无权处分行为。戴**不识字，对转让事宜也不清楚。因此，请求法院判令姚**、戴**于2004年9月29日签订的《营业房转让买卖协议书》无效，姚**退还位于溧阳市北大街138-1号的营业房。

第三人昆**司述称，昆**司已经按照拆迁安置协议履行全部义务，没有任何权利要求，也不应当承担任何义务。

一审法院查明

原审法院经审理查明，戴阿*与潘**夫妻关系。潘**已于1994年8月死亡。戴阿*与潘**婚姻关系存续期间共生育两子三女，分别为潘**、潘**、潘**、潘**和潘**。潘**已于2003年10月死亡。费彩凤系潘**生前妻子，潘**系潘**、费**之子。

2004年9月29日，姚**、戴**签订一份《营业房转让买卖协议书》，约定：戴**将安置营业房一间出卖给姚**。双方根据拆迁办安置预定北大街制药厂对面营业房一间，面积按新房竣工交付时面积为准。戴**营业房被拆迁面积为83.48平方米，卖给姚**30平方米，按430元／平方米，合计12900元。姚**支付所有购房余款，并支付给拆迁办等。2004年9月29日，戴**收到姚**支付的前述款项12900元。

2006年10月8日，潘**以戴阿*名义与昆**司签订《溧阳市私有房屋拆迁安置协议书》，协议书载明：因昆**司需拆迁戴阿*北大街270、282号房屋达成该协议。该协议所涉被拆迁营业房面积为28.88平方米，安置北门新村5#-1幢一层一套28.88平方米的房屋，应付款为23104元。

原审另查明，位于北大街138号-1室的面积为28.88平方米的房屋现登记于昆**司名下。该房屋所在土地使用权性质为国有出让土地，已具备过户登记条件。

原审中，姚**提供2006年10月13日收条一份，载明：收到杨**（即姚**妻子）支付的购房款81364元，并收到房屋差价3000元，落款为“戴阿*”、“潘**”，并分别有捺手印。潘**陈述：其书写了该收条，已忘记谁捺的手印，其中的81364元由姚**直接付给了拆迁公司，另外的3000元给了戴阿*。戴阿*认可捺了该手印。姚**还提供昆**司出具的发票一张，该发票所载开票时间为2006年10月13日，购房单位为戴阿*，房屋位于北大街138-1号，面积28.88平方米，交款金额为23104元。该房已交付姚**，并使用至今。

1992年4月30日，溧阳市人民政府批准了潘**的宅基地登记申请，准许其使用位于溧阳市溧城镇图塘村**二队的土地66.4平方米。1992年7月30日，溧阳市人民政府批准了潘**的宅基地登记申请，准许其使用位于溧阳市溧城镇图塘村**二队的土地56.3平方米。潘**还提交了溧阳市房屋拆迁情况调查登记表（复印件）、土地使用权证（复印件）和房屋使用权证（复印件）。溧阳市房屋拆迁情况调查登记表显示：潘**位于北大街270号的被拆迁营业房屋面积为7.69平方米，位于北大街282号的被拆迁营业房屋面积为29.47平方米。登记权利人为潘**的土地使用权证载明：该宅基地位于溧城镇图塘村姚二组，用地面积56.3平方米，用途为住宅、营业。登记权利人为潘**的土地使用权证载明：该宅基地位于溧城镇图塘村姚二生产队，用地面积66.4平方米，用途为住宅。登记权利人为潘**的房屋所有权证载明：该房屋位于北门**二队122-1号，面积58.9平方米。原审庭审中，潘**陈述：上述房屋中的一套应归其所有，两套房屋均有营业房，合在一起拆迁的。其未参与办理拆迁安置手续，安置到70余平方米的住房一套和三间店面房。住房已赠送给潘**，三间店面房均已出售。对三间店面房的买卖关系均不予认可。姚**对潘**提供的溧阳市房屋拆迁情况调查登记表不予认可，并表示：对潘**的陈述不清楚。潘**、潘**、潘**、潘**、费**对潘**提交的上述证据均无异议。昆**司认可拆迁情况调查表的真实性。

原审庭审中，姚**、戴**、潘**均认可：争议房屋的买卖对价为97264元，其中81364元由姚**直接付给拆迁公司。争议房屋系原地安置，姚**、戴**原为分属于不同村民小组的同村人。

一审法院认为

原审庭审中，姚**陈述：潘**等应当知道房屋拆迁及涉案房屋买卖事宜，因为双方系同村人，又是原地安置，且其已实际使用涉案房屋近8年之久。从拆迁协议上可知，戴**是唯一权利人，其购买争议安置房系善意。潘**等提出继承请求，认为买卖行为损害其权益，已超过诉讼时效。戴**陈述：整个事情是潘**一人操办，具体情况不清楚。潘**陈述：其他第三人只知道房屋被拆迁，不知道具体是怎么安置的。其在处分争议房屋时也未告知其他第三人。其他第三人是在姚**起诉后才知道的。大家平时都在外面，只有在过年的时候才聚在一起。潘**、潘**、潘**、费**均陈述：诉讼时才知道讼争的买卖行为，之前未关心过此事。戴**、潘**、潘**、潘**、潘**、费**还陈述：在潘**去世后，未对潘**的遗产做过分割。潘**等是潘**遗产的合法继承人，戴**擅自处分争议房屋，其处分行为应属无效。争议房屋未发生产权变动，姚**不是善意第三人。

原审法院经审理认为，在买卖合同中，不得以出卖人对标的物无处分权为由主张买卖合同无效。姚**、戴**对买卖争议房屋的协议均无异议，应属双方真实意思的表示，故无论戴**对争议房屋是否具有完全的处分权，该买卖合同对双方均具有法律约束力。据现有证据，可以认定，争议房屋系安置房，而被拆迁房屋乃戴**及第三人潘**等人的近亲属潘**的遗产，故该安置房也应由戴**及潘**等人共同享有。但在拆迁安置时，由第三人潘**经手，戴**以其一人名义接受安置，并将其中的一套安置房赠与给了第三人潘**，将其余安置所得营业房出卖，且姚**已接收并实际使用争议房屋。上述事实发生至姚**起诉时，已逾8年，而戴**与第三人，以及第三人之间都是至亲关系，交往正常，被拆迁房屋被拆，周边环境发生巨大变化，且安置房又为原地安置，在这么长的时间里，第三人潘**等竟然称对此事一无所知，其辩解意见显然于情不合，于*不符。况且，第三人潘**还表示，其同意将安置房屋中的住房赠与给第三人潘**。因此，应当认定，第三人潘**等应当知道争议房屋的拆迁安置事宜，也应当知道涉案买卖行为，并已以自己的行为认可涉案买卖协议和拆迁协议，对其也具有法律约束力。为此，鉴于争议房屋已具备过户条件，且姚**已经支付所有价款，故姚**要求戴**协助其办理争议房屋的过户手续，于法有据，予以支持。对于第三人潘**等请求确认涉案买卖行为无效，并要求姚**返还争议房屋的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第二十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：戴**于本判决生效之日起15日内将位于北大街138号-1室的营业房（面积为28.88平方米）过户登记至其名下，并于其后3日内将该房屋过户登记至姚**名下；第三人费**、潘**、潘**、潘**、潘**、潘**、昆**司予以协助。二、驳回第三人费**、潘**、潘**、潘**、潘**、潘**的诉讼请求。案件受理费120元（姚**预交80元，第三人费**、潘**、潘**、潘**、潘**、潘**预交40元），由戴**负担80元，由第三人费**、潘**、潘**、潘**、潘**、潘**负担40元。

上诉人诉称

上诉人潘**不服原审判决，向本院提起上诉称，被拆迁房屋系潘**、戴**夫妻共有。潘**去世后，并未进行析产、继承，故属戴**等共有。潘**以戴**名义擅自处分安置房，系无权处分行为。姚**与戴**是同村，但不同村民小组，彼此对对方的家庭情况均是了解的。姚**明知被拆迁房屋的共有情况，仍购买讼争的安置房，不存在善意。请求二审法院改判姚**与戴**间的房屋买卖合同无效。

被上诉人辩称

被上诉人姚**答辩称，潘**的上诉没有理由，应予驳回。

原审第三人潘*洪述称，与潘**意见一致。

原审第三人潘*珠述称，其不清楚其他人要分财产。如不发生诉讼，其他人不知道房子已被卖掉了。

原审第三人费**、潘**、潘**未作答辩。

原审第三人昆**司述称，对原审判决没有异议。

基于二审中各方当事人对原审判决查明的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。该法条中的“处分”、“合同”是仅指标的物之物权的转移、变更，而无权处分合同本身并非未定，而是确定有效的。现实生活中，真正的所有权人可以通过物权请求权保障自己财产的静态安全，根本无需也不会过问处分合同本身是否有效。本案中，戴阿*为转移讼争安置房的所有权与姚**达成买卖协议，系双方真实意思表示，本身并不违反法律禁止性规定，应属合法有效。

戴**是以其一人名义与昆**司签订了拆迁安置协议书，并取得讼争安置房。拆迁安置协议书中并未提及还有其他被拆迁人、共有人。对外，显然戴**系讼争安置房的唯一权利人，其有权和可能将讼争安置房的所有权进行实际转移、变更。姚**也有充分理由相信戴**对讼争安置房作出处分系有权处分行为。事实上，姚**已占有、使用讼争安置房多年。

综上，潘**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费80元，由上诉人潘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月十一日