刘**与南京鼎**限公司租赁合同一案的民事判决书

审理经过

原告刘*甲诉被告南京鼎**限公司（以下简称鼎**司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘*甲的委托代理人余成虎、被告鼎**司的委托代理人郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘*甲诉称，原、被告于2015年4月18日签订租赁合同，约定由原告承租“鼎鑫菜场”内的农民蔬菜柜台，第一年租金19800元、管理费2400元、POS机押金1200元、保证金2000元。原告按约支付了相关费用，被告出具收据后，原告进场经营。因被告未能履行承诺，由政府部门取缔周围违法商贩，导致原告无法正常经营，每日亏损严重。原告依照合同要求被告办理退租事宜，但被告以各种理由推脱。2015年5月18、19日，市场内大量商户集合至南京市相关部门信访，后经本市鼓楼区商务局组织协商无果。现原告诉至法院，请求判决解除原、被告之间签订的租赁合同；被告返还原告租金16500元、管理费2000元、POS机押金1200元、保证金2000元，合计21700元及上述款项逾期付款利息（自起诉之日即2015年5月27日起至判决确定的给付之日止，按中**银行同期同类贷款利率标准计算）。

被告辩称

被告鼎**司辩称，原、被告之间经充分协商，签订租赁合同，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。原告因自身经营风险要求解除合同，并无事实和法律依据。原告主张根据合同约定行使解除权，但该约定解除权的条件并未成就。被告在履行合同过程中并无违约行为，原告不享有法定解除权，被告对原告要求解除合同的请求不予认可，双方应继续履行合同。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，坐落于本市姜家园90号房屋（以下简称姜家园房屋，建筑面积3980.90平方米，规划用途为超市）登记所有权人为南京凯**有限公司（以下简称凯**公司）。

2014年12月26日，凯**公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：由甲方将姜家园房屋出租给乙方，乙方承诺租赁房屋用于经营“菜场及生活配套”，并保证未征得甲方书面同意不得擅自改变上述用途；合同期限自2015年2月1日零时起至2025年1月31日零时止；甲方同意乙方有权将房屋规划、分割分租给次承租人，次承租人与乙方签订租赁合同，产生租赁合同纠纷，与甲方无关等等。此后，被告以姜家园房屋为经营场所，在此经营“鼎鑫菜园”。

2015年4月，原、被告签订《鼎**司租赁合同》，约定由被告将场内农民蔬菜柜台第4、5、6节租赁给原告；租赁期限自2015年4月18日起至2016年4月17日止，每月租赁费为1800元，每月共用水电费、公厕费、卫生垃圾保洁费、市场管理费计200元，一年合计22200元；每年缴费一次，先付后用，一次性缴清；合同期满如需继续承租，必须提前45天交纳下一年度租赁费，不交者视为自动弃租，被告有权转租他人使用；每户缴纳POS机押金1200元，合同期满完好归还，损坏按原价赔偿；原告须在签订本合同时第一次需交纳保证金2000元；合同期满后，原告如无违约行为及产品质量安全无事故，被告则将保证金在合同期满半年后退还；租赁期内如有特殊情况，一方需提前终止合同，必须提前一个月以书面形式通知另一方，经双方协商，办清所有退租手续，本合同方可解除；本合同生效后双方均应严格遵守、全面履行；若违反约定，违约方应承担违约责任，并赔偿对方由此造成的经济损失；被告违约，退还保证金并赔偿直接损失；原告违约保证金及收取的租金作为违约金，不予退还等等。

上述合同签订后，原告按约向被告缴纳租金及管理费22200元（一年租金19800元，第一个月为免租期，管理费2400元）、POS机押金1200元、保证金2000元，被告对此出具了相应收据。

2015年4月18日，“鼎鑫菜场”开始营业。原告进场经营一段时间之后，以亏损等为由要求退租，被告未予同意，双方产生纠纷。同年5月19日，包括原告在内的“鼎鑫菜场”承租人向政府相关信访部门反映称，被告强迫其亏本经营且“鼎鑫菜场”并没有合格的营业执照，要求被告退还租金等费用。

2015年5月27日原告向被告发出律师函，称原告已于2015年5月18、19日向被告的现场负责人表示解除合同，并书面登记，但被告对此表示拒绝。同日，原告诉至本院，要求判如所请。

审理中，原告称被告承诺取缔市场门口的小商贩，但一直未履行，因其进场经营后亏损严重，依照合同约定有权要求终止合同并办理退租手续，现双方合同已因约定解除权成就而解除，或即便未达到约定解除条件，其亦要求在承担一定违约责任情形下与被告解除合同；被告对于原告主张不予认同，认为原告所称经营亏损并非合同约定的解除条件，现双方合同仍在履行期限内，未依法解除，要求原告继续履行合同。

因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。

上述事实，有当事人陈述、收据、人民来访登记表、律师函、租赁合同、房屋所有权证、消防安全检查合格证以及本院开庭笔录等证据予以证实。

本院认为

本院认为，依法订立的合同对当事人有约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告从房屋产权人凯**公司处取得姜家园房屋承租权后，经权利人同意将该房屋内的相关铺位分割转租给原告经营使用，则原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。

本案争议焦点为：原告主张的约定解除权是否已成就，其要求退租是否符合合同约定和法律规定。根据双方签订的租赁合同约定，租赁期内如有特殊情况，一方需提前终止合同，必须提前一个月以书面形式通知另一方，经双方协商，办清所有退租手续，本合同方可解除。故原告行使约定解除权，需符合合同约定。根据庭审查明的事实，首先，原告虽于2015年5月27日向被告发出书面解除合同的律师函，但其要求解除合同的请求不符合约定的时间条件；其次，双方合同约定的特殊情况，应理解为双方当事人在订立合同时不能预见、在正常经营风险之外的其他事由，而非经营过程中承租人应当承担的正常范围内的经营风险，且原告对其所称经营亏损的事实亦未举证证明，故原告据此要求退租不符合合同约定的条件；再次，原告提出解除合同后，被告未同意其单方解除合同的请求，双方就合同解除事宜未能协商处理。综上，原告行使解除权的主张不符合双方合同约定和法律规定，故其要求与被告解除合同，并退还租金等相应费用的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。

综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条以及《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘**的诉讼请求。

案件受理费343元减半收取171.50元，由原告刘*甲负担（此款原告已预交）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十日