彭**、张**与曹**、耿**民间借贷纠纷一审民事判决书

审理经过

原告彭**、张**诉被告曹**、耿**民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月30日立案受理后，依法由代理审判员唐**担任审判长与代理审判员李**、人民陪审员柏**组成合议庭公开开庭进行了审理。原告彭**及两原告的委托代理人张**，被告曹**及两被告的共同委托代理人周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2014年1月3日，两被告向我们借款7万元，双方签订了房地产抵押借款协议书。同日，双方就此借款办理了抵押登记。借款到期后，我们向被告多次催要未果，请求判令被告曹**、耿**立即偿还我们人民币7万元，并承担自2014年4月3日起至实际还款之日止按中**银行同期贷款利率四倍计算的利息；我们对抵押房产的拍卖款、变卖款享有优先受偿权；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告曹**、耿**辩称，原、被告之间的借贷属实，本案借款系旧贷转换，旧贷为5万元和2万元各一笔，借款时间为2013年6月至10之间，我们为两笔借款出具10万元和4万元借条各一张，借款时按月利率8%预扣了利息，5万元借款预扣4000元，2万元借款预扣了1500元，我们按月利率8%偿还利息至2014年1月。2014年公证时，我出具了7万元借条给原告，原告出具以前借条作废的说明给我，并办理了抵押，公证后我们转账偿还一笔，现金偿还一笔，现实际尚欠本金3万元。

本院查明

经审理查明，2014年1月3日，原告彭**、张**作为甲方与被告曹**、耿**作为乙方签订房地产抵押借款协议书一份，该协议书约定：被告曹**、耿**向原告彭**、张**借款人民币七万元整，借期自2014年1月3日至2014年4月3日，还款方式为到期一次性还本付息，借款利率按银行同期贷款利率四倍计息，被告曹**、耿**自愿将位于大丰市三龙镇渔业街（兴龙路）北侧供销社综合楼13室的房屋（房屋所有权证编号：大丰房权证三龙字第××号、国有土地使用证编号：大土（16）国用（2003）字第64号）作为借款的抵押物，抵押担保范围包括主债权、利息、滞纳金、代理费等实现抵押权、债权的费用。同日，原告彭**、张**与被告曹**、耿**向江苏**公证处申请对前述协议书公证，该公证处对协议书内容和原、被告的身份证、户口簿及抵押房产的房产证和土地使用证进行了审查，并出具了（2014）盐大证经内字第1号公证书，该公证书中载明：“兹证明彭**、张**与曹**、耿**于二O一四年一月三日在我处，在本公证员（李**）面前签订了前面的《房地产抵押借款协议书》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，协议上双方当事人的签字、捺印属实”。当日，被告曹**、耿**向原告彭**出具借条一份，该借条载明：“今借到彭**人民币柒万元整（该借款已公证）（2014盐大证经内字第一号）。经手人曹**、耿**。2014.1.3”，原告彭**向被告曹**出具说明一份：“我和曹**2014年1月3号之前的账目已清（原曹**之前打的借条作废）（原打两张借条合计14万）。说明人彭**，2014年1月3日”。2014年1月20日，原、被告在大丰市住房和城乡建设局为前述协议书办理了抵押登记，原告彭**、张**领取了房屋他项权证（编号：大丰房他证三龙字第20140415号）。2014年1月13日，被告曹**经银行转账向原告彭**还款3000元。后原告彭**、张**为索款遂诉至本院。

审理中，被告曹**主张于2014年12月13日向原告彭**还款3000元，并举证原告彭**出具的收条一份，收条中原告彭**书写的日期为“2013年12月13日”，后被告曹**发现日期错误其自行改动并增写“2014年12月13日”。原告彭**主张“2014年12月13日”系被告曹**另行书写，对该日期还款的事实不予认可。

上述事实，有原、被告当庭陈述、抵押借款协议书、公证书、借条原件、收条原件、说明等证据在卷证实。

本院认为

本院认为，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案中，原、被告签订的房地产抵押借款协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于借款本金的金额，被告曹**主张案涉协议书签订之前的还款用于偿还该协议书约定的本金，但该主张与双方就原先借款达成的新约定明显不符，且与两名被告重新出具的借条确认的本金金额明显相背，故对被告曹**的该主张，本院不予采信，据此原告提供的借款协议收和借条证明力充分，本院认定本案借款金额为人民币7万元。原告主张于2014年12月13日偿还3000元，但原告彭杨杨予以否认且被告据以佐证的收条中落款日期系其改动并增补而成，故对被告曹**的该主张，本院不予采信。关于未偿还的借款本金金额，本案原、被告约定了借款利息，故被告曹**在借期内于2014年1月13日偿还的3000元应优先偿还约定利息，超出部分偿还本金；经审查，此款偿还借款利息435.56元（至2014年1月13日止），偿还本金2564.44元，故本案未偿还借款本金为67435.56元，据此对原告主张的在此金额内的本金，本院予以支持，对原告主张的其余本金，本院不予支持。原、被告之间的利息约定符合法律规定，故原告要求两被告依约给付利息的诉讼请求成立，本院予以支持，利息给付起算时间依原、被告约定调整为自2014年4月4日（逾期之日）起算。抵押权自登记时设立。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。本案中，原、被告已就案涉抵押借款协议书办理了抵押登记，故抵押权已依法设立；现两被告未依约履行还款义务，构成违约，故原告要求对抵押财产的拍卖款、变卖款优先受偿的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告曹**、耿**于本判决生效之日起30日内偿还原告彭**、张**借款本金人民币67435.56元及利息（自2014年4月4日起至实际给付之日止按中**银行同期同类贷款基准利率四倍计算）。

二、被告曹**、耿**不履行上述债务时，原告彭**、张**对被告曹**、耿**抵押的位于大丰市三龙镇渔业街兴龙路北侧供销社综合楼13室房屋的拍卖或变卖价款享有优先受偿权。

三、驳回原告彭**、张**的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1550元，由被告曹**、耿**负担1480元，由原告彭**负担70元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：盐城市财政局非税收入财政专户；开户行：盐城**汇支行；账户：40×××21；汇款时须在附言中注明“交法院诉讼费”字样）。

裁判日期

二〇一五年十月八日