刘*与刘**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘**与被上诉人刘**租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院于2014年8月19日作出的（2014）芦法民一初字第594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭并于2014年12月15日公开开庭审理了本案，上诉人刘*的委托代理人邱**，被上诉人刘**的委托代理人胡*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审查明：2013年3月5日，刘**（甲方）与刘*（乙方）签订《租赁合同》，合同的主要内容为：1、甲方将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼（一审庭审中，双方一致确认租赁标的物还包括位于庆云酒店停车场边的门面的第二楼）出租给乙方。2、租赁期限为三年（在甲方对该房屋有出租权的情况下）。合同期限届满后，乙方不得损毁房屋的装修。同时，乙方有优先承租权。乙方将该场地用于经营餐饮，不得经营其他项目。3、乙方进场前向甲方交纳押金贰万五千元，如乙方无违约行为，该押金在合同期限届满后退还给乙方（不计利息）。2013年3月1日至2013年12月30日期间的租金为135000元。4、租赁期间如遇政府拆迁、征用等原因造成合同不能继续履行的，甲、乙双方合同自然终止。如果政府对乙方的装修给予了补偿，该补偿的费用为乙方所有。此外，甲、乙双方还对双方的权利义务、违约责任和合同解除等作了约定。2013年11月21日，刘*之妻周*将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼转租给案外人董**，租赁期限从2013年11月21日起至2014年10月13日止，每月租金为5200元。同日，周*收取董**门面押金10000元。2013年11月30日，庆云酒店向位于停车场的各租赁户发出公告，称门面将被拆除，各经营户只能经营至2013年12月31日止。2013年12月15日，刘*支付刘**押金25000元。2014年1月3日、1月4日庆云酒店两次向各经营户发出通知，要求各经营户搬出门面。2014年3月6日，案外人李**、庆云酒店、刘**和刘*签订《协议书》，对门面改造的相关事宜达成协议。其中，对庆云酒店应支付给刘**的70000元，经刘**同意，该款直接汇入刘*之妻周*的账户（开户行：邮政储蓄银行向阳支行，账号：6221885520013746477）。2014年4月23日，刘**向刘*发出通知，称刘*应向刘**支付租金132500元及不认可刘*将门面转租的行为，催促刘*接到通知书之日起15日内与刘**协商解决。4月24日，刘*签收该通知。另查明，庭审中刘*反诉称，2013年3月5日租赁合同签定后，其为租赁标的物的装修共用去197156元。刘**不予认可，刘*亦未提出鉴定的申请。还查明，2012年12月28日，案外人谢*与刘**签订《门面租赁合同》，约定谢*将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼（合同中租赁标的物地址为株洲市车站路1号超市钟鼓岭步行街14号门面）出租给刘**，租赁期限从2013年1月1日起至2015年12月31日止，月租金为8333元。2013年3月28日，案外人李**将位于庆云酒店停车场边的第二楼房屋出租给刘**，租赁期限从2013年7月13日起至2015年12月31日止，月租金为5000元。庭审中，刘*辩称2013年度的租金已全部支付完毕，刘**称尚有35000元未付。另对于刘*拖欠房屋占有使用费应支付的逾期利息552元，刘**自愿放弃。刘*占有、使用庆云酒店停车场边的第二楼门面至2014年1月16日止。在诉讼过程中，刘*于2014年7月23日将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼的钥匙交来一审法院，2014年7月30日，刘**领取了钥匙，双方均认可租赁标的物已经交付的事实。

一审法院认为

一审认为：本案系租赁合同纠纷。双方当事人争议的焦点有二：一为刘**与刘*签订的租赁合同是否应该解除问题；二为民事责任应如何承担问题。现分析如下：一、刘**与刘*签订的租赁合同是否应该解除问题。2013年3月5日，刘**与刘*签订租赁合同，刘**将位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼和庆**店停车场旁边的门面第二楼房屋出租给刘*。上述租赁标的物系刘**从案外人李**、谢**承租而来，无房权证，系临时建筑。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。庭审中，双方当事人均承认该租赁标的物为未经批准的临时建筑。诉讼过程中，本院到芦淞区规划局、株**划局、株洲市城市建设档案馆和庆**店等单位调查，均未发现该租赁标的物经过主管部门批准的相关材料，故本院认定刘**与刘*签订的租赁合同系无效合同，合同自始无效。刘**和刘*均主张解除双方签订的租赁合同，解除合同的请求以合同成立生效为前提条件，本案所涉租赁合同系无效合同，故应对双方提出的解除合同的请求予以驳回。二、本案民事责任应如何承担。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故对刘**提出刘*支付房屋占有使用费78875元的主张部分支持63276.7元：1、2013年3月1日至12月30日期间拖欠的租金35000元。刘*认为该期间租金已全部交清，但未提供收条等证据予以证明，对其抗辩主张不予采信。2、2013年12月31日至2014年1月16日的租金为7650元。庭审刘*自认对位于庆**店停车场旁边的门面第二楼房屋使用至2014年1月，再结合刘*向本院提交的庆**店于2014年1月14日作出《场地清场通知》中所称将于2014年1月16日停止水电供应的事实，一审法院认定刘*对该租赁标的物使用至2014年1月16日，故刘*应向刘**支付租金7650元（13500元／月÷30天×17天）。3、2014年1月17日至2014年5月15日期间房屋占有使用费用为20626.7元。刘*于2014年7月23日将租赁标的物交付给刘**，但刘**主张房屋占有使用费用计算至2014年5月15日（起诉之日），共计3个月29天，一审法院予以支持。该期间内在另一租赁标的物被拆除灭失情形下，双方就租金问题并未达成一致。一审法院以刘*将该标的物转租给董**的房屋占用使用费5200元／月为标准计算，刘*应支付刘**的房屋占有使用费用为20626.7元（5200元／月×3月＋5200元／月÷30天×29天）。故刘*共计应付刘**房屋占有使用费63276.7元（35000元＋7650元＋20626.7元）。关于支付逾期利息552元的主张，刘**自愿放弃，一审法院予以支持。关于位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼租赁标的物返还问题，在诉讼过程中双方当事人已实际交付。关于刘**请求刘*支付违约金25000元的主张于法无据，一审法院不予支持。合同法第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘**于2013年12月15日收取刘*门面押金25000元，系因合同而取得的财产，应当予以返还给刘*，故对刘*主张刘**返还押金25000元的反诉请求予以支持。至于刘**是否应该赔偿刘*房屋装修损失150000元的问题，因刘*并未提供充分的证据予以证明损失的数额，在举证期限内又未提出装修损失鉴定的申请，应承担举证不能的责任。同时，即使刘*主张的197156元的装修损失成立，因其对全部租赁标的物已实际占有、使用10个多月，对位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼实际占有、使用至2014年7月23日，对于剩余房屋占有使用期限内装饰装修残值损失，刘**又于2014年3月6日通过案外人庆**店支付给刘*之妻周*70000元，在双方均存在过错的情形下，应认为刘**对刘*已进行合理补偿。故对刘*主张刘**赔偿装修损失150000元的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、本诉被告刘*于本判决生效之日起七日内给付本诉原告刘**房屋占有使用费63276.7元；二、本诉被告刘*于本判决生效之日起七日内交付本诉原告刘**位于株洲市芦淞区车站路苏宁电器旁边的一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼（已实际交付）；三、驳回本诉原告刘**的其他诉讼请求；四、反诉被告刘**于本判决生效之日起七日内给付反诉原告刘*押金25000元；五、驳回反诉原告刘*的其他诉讼请求。上述第一项与第四项相抵扣后，被告（反诉原告）刘*还应给付原告（反诉被告）刘**房屋占有使用费38276.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2389元，减半收取1194元，由刘**承担394元，刘*承担800元；反诉案件受理费3800元，减半收取1900元，由刘**承担300元，刘*承担1600元。

上诉人诉称

宣判后，刘*不服一审法院上述判决，向本院提起上诉。

上诉人刘*上诉称：一、一审认定事实不清，上诉人刘*已经将16万元的款全部支付给被上诉人刘**。上诉人提交的证据4应当予以采信。该证据应与《押金收据》综合认定存在关联性；其次，从证据形成时间可知欠条出具时间与《租赁合同》签订时间系一天，因此该证据是客观真实的；最后从该份证据内容看，可以确定被上诉人前期已收到上诉人支付的8万元租金，剩余8万元款项中包含5.5万元的租金和2.5万元的房屋押金，上诉人以分期方式支付剩余的8万元款项，且必须在2013年11月前支付完结。上诉人在合同履行中，是按该约定执行的，并于2013年12月15日收到被上诉人出具的2.5万元收据。由此可确定如果上诉人没有支付被上诉人剩余8万元款项，被上诉人不可能向上诉人出具注明含有押金性质的收据。虽然被上诉人在庭审中否认上诉人曾向其出具欠条，也否认因上诉人全额支付16万元款项后才退还欠条的事实，但上诉人陈述欠条形成的过程、原因、内容以及欠条本身所载明的信息，均可认定该份证据的真实性，同时结合日常生活中民间借款表现形式、逻辑推理以及上诉人与被上诉人的亲属关系，最终可确定上诉人已全额支付16万元后，才由被上诉人向上诉人出具押金收据，并由被上诉人返还上诉人先前交付的欠条。一审法院仅仅以上诉人未提交收条为由，对上诉人提交的证据4不予采信，割裂了本案客观事实。二、一审认定上诉人占有被上诉人租赁物3个月29日，并按5200元每月标准向被上诉人支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据。本案诉争房屋系因被上诉人未能按合同约定履行义务，租赁期间诉争房屋被第三方予以拆除，造成上诉人根本无法再从事经营活动；其次，上诉人已按合同约定将2013年度的租金及押金全部支付给被上诉人，双方因租赁物被拆后，如何处理双方之间经济损失一直在商量，上诉人并没有占用租赁物从事经营活动。因此，针对相关经济损失应当是由被上诉人承担。三、一审既然认定《租赁合同》无效，却判决上诉人一方承担全部责任，明显适用法律错误。四、上诉人诉求被上诉人承担经济损失有充分的事实基础和法律依据。首先，合同无效根本原因是被上诉人造成的，其次在合同履行期间，上诉人在投入大量资金用于装修后，仅经营了7个月，就因部分租赁物被拆除，被迫停止营业。因此，上诉人的诉求应得到支持。综上，请求二审法院撤销一审判决第一项要求上诉人支付被上诉人房屋占用费63276.7元的内容；依法改判被上诉人赔偿上诉人各项经济损失8万元；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人刘**辩称：一审认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人刘*的上诉，维持一审判决。

本院查明

二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据，本院对一审认证的证据予以确认。虽然上诉人刘*对一审查明的事实部分提出异议，但是上诉人未提交证据证实其异议内容，本院对一审查明的事实予以确认。二审查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议焦点是：1、上诉人已支付被上诉人多少房屋占有使用费？2、上诉人还需支付被上诉人多少房屋租金或占有使用费？3、被上诉人是否应当赔偿上诉人损失？4、一审法院适用法律是否错误？

1、关于上诉人已付被上诉人房屋占有使用费的确认问题。虽然上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同因租赁物系临时建筑而被认定为无效合同，但依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，上诉人作为承租人有向出租人即被上诉人支付房屋占有使用费的义务，且根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，因此本案上诉人已经支付被上诉人多少房屋占有使用费的举证责任在于上诉人刘*。虽然上诉人刘*主张其在一审提交的证据4押金收条和欠条已证实其已付被上诉人刘**房屋占有使用费（租金）和押金共计160000元，但从押金收条和欠条内容上看，首先押金收条只能证明上诉人依约向被上诉人支付了25000元押金，而不能证明已付的房屋占有使用费。其次，证据4中的欠条上没有被上诉人刘**的签字或其他确认痕迹，欠条的主体使用的也是“甲方、乙方”的称呼，因此该欠条无法证明所记载的主体和事实与本案被上诉人刘**和本案房屋占有使用费（租金）支付相关联，亦无法核实该欠条形成时间系欠条上所记载的“2013年3月5日”，因此上诉人刘*提交的欠条即无法确认其真实性，也不符合证据的关联性要求。由于押金收条未涉及房屋占有使用费支付内容，欠条又无法证明与本案相关联，故上诉人主张从一般民间借贷表现形式、逻辑推理以及上诉人与被上诉人亲属关系推断两份证据证明内容的理由不成立，本院不予支持。由于上诉人刘*提交的证据无法证明除押金外其已付被上诉人刘**房屋占有使用费（租金）135000元，因此上诉人刘*应承担此举证不利的法律后果，即上诉人刘*已付2013年3月1日至2013年12月30日的房屋占有使用费只能以被上诉人刘**自认的105000元为准，本院对此数额予以确认。

2、关于上诉人还需支付被上诉人多少房屋占有使用费的问题。首先，对上诉人于2013年3月1日至2013年12月30日租赁本案所涉房屋进行经营的事实，上诉人与被上诉人均无异议，而上诉人刘*又无证据证明其已全额支付合同约定的该期间租金135000元，因此一审法院根据被上诉人刘**自认上诉人刘*已付105000元租金的事实，认定上诉人刘*还应支付被上诉人2013年3月1日至2013年12月30日期间的租金即房屋占有使用费35000元，本院予以确认；其次，对于2013年12月30日以后的所涉租赁房屋占有使用时间和费用的确认。上诉人和被上诉人均认可双方的租赁房屋包含两部分，一是车站路苏宁电器旁边一楼门面南北新增门面一号1、2、3楼（以下简称新增门面一号），另一部分是庆云酒店停车场边旁边门面第二楼房屋。虽然上诉人主张2013年12月30日以后其没有占有使用租赁房屋以经营，但一审庭审中上诉人又认可其使用所涉租赁房屋中的停车场旁边门面第二楼房屋（即被拆除的租赁部分）的时间截止2014年1月，而庆云酒店停止对该门面供应水电的时间是2014年1月16日，因此一审法院以此认定上诉人使用含停车场旁边门面第二楼房屋在内的租赁房屋截止时间为2014年1月16日，并参照合同约定的租金计算该时间段的房屋占有使用费并无不妥，本院予以确认。虽然停车场旁边二楼房屋在2014年1月之后被拆除，但本案所涉租赁房屋中的另一部分即新增门面一号三层楼，上诉人并没有交付给被上诉人，而仍是处于上诉人使用控制之下，且上诉人还曾将该部分房屋出租给案外人董**经营，直至2014年7月23日上诉人才将新增门面一号的钥匙交至一审法院，因此一审法院结合被上诉人刘**一审诉请所主张的时间，认定上诉人占有使用新增门面一号部分的租赁房屋截止时间为2014年5月15日，本院对此予以确认。虽然上诉人对2014年1月17日至2014年5月15日房屋占有使用费标准提出异议，但是考虑上诉人此时间段仅占有使用的是新增门面一号房屋，因此一审法院参照上诉人将此部分房屋出租给案外人董**收取的每月5200元租金标准，计算该时间段的房屋占有使用费合法合理，本院亦予以确认。综上，由于2013年12月30日至2014年5月15日，本案所涉租赁房屋仍在上诉人刘*控制使用之中，故上诉人刘*上诉主张其于2013年12月30日以后未使用租赁房屋故而无需承担房屋占有使用费的理由不成立，本院不予支持。

3、关于被上诉人是否应赔偿上诉人装修等损失问题。被上诉人刘**于2014年通过案外人庆云酒店已支付给上诉人刘*的妻子周*70000元，上诉人刘*亦认可收到此款。由于上诉人刘*本案中未提交证据证实该70000元仅是针对被拆除的停车场旁边二楼租赁房屋装修损失的补偿，且即使刘*此主张成立，即该70000元不涉及新增门面一号三层房屋的各项损失赔偿，但因一审中上诉人刘*未提供充分证据证明新增门面一号三层房屋装修等各项损失数额，且又未提出对其主张的损失进行鉴定，因此上诉人刘*对其主张的各项损失赔偿请求应承担举证不利的责任，即因上诉人证据不足，其要求被上诉人赔偿装修等损失的请求，本院在本案中不予支持。上诉人刘*若有新证据的，其可另行主张。

4、关于一审判决适用法律的问题。虽然本案合同无效，上诉人与被上诉人均有过错，即双方均明知涉案租赁房屋属于临时建筑而仍租赁使用的，双方依法应就各自过错承担各自应承担的责任，但是各自承担责任并不是指可减免上诉人刘*应依法承担的房屋占有使用费支付义务，也正是因为被上诉人对于合同亦有过错，上诉人如有证据证实其因租赁合同无效导致类似装修等损失的，其可向被上诉人主张，且一审法院亦是因为刘*和刘**对本案所涉租赁合同无效均有过错，故而支持了上诉人刘*一审要求被上诉人刘**返还押金25000元的反诉请求，因此上诉人主张一审法院适用法律错误的理由不成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确、程序合法、处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3182元，由上诉人刘*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月三十日