原告易某某、于某某与被告于某、马某某、杜某某房屋买合同纠纷一案

审理经过

原告易某某、于某某与被告于某、马某某、杜某某房屋买合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告易某某及其委托代理人杨**、彭**，被告于某及其委托代理人余**、被告杜某某均到庭参加了诉讼。被告马某某经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告易某某、于某某诉称：原告易某某与被告于某于2008年10月16日在慈利县民政局协议离婚，慈利县民政局备案的《离婚协议》载明：“房屋归男方所有，不能出售，小孩有居住权和继承权。”2010年9月9日三被告签订《房屋买卖合同》，被告于某、马某某夫妇将房产以10万元价格卖给了被告杜某某。2010年9月14日，慈利**管理局为被告杜某某办理房产买卖过户登记。综上被告于某出让房屋的行为，违背了离婚协议中“房屋不得出售”的约定，被告马某某不是房屋产权人，更无权出让房屋，三被告采用欺骗手段，骗取房屋过户登记，请求法院撤销三被告签订的《房屋买卖合同》，维护两原告的合法权益。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

1、2004年房屋登记资料，证明房产共有人有原告易某某和于某某，该房产系家庭共同财产。

2、2008年离婚协议书，证明房屋虽归被告于某所有，但有“房屋不能出售”的特别约定。

3、2010年9月三被告房产交易手续，证明该房已交易过户，且被告杜某某查阅了房屋档案，就应该知道该房产不是被告于某的个人财产，更不是被告于某与马某某的夫妻财产。

被告辩称

被告于*辩称：诉争的房产在2004年登记的所有权人是于*，无其他共有人。2008年10月易某某、于*离婚时明确约定房屋归于*所有，于*由此享有对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，原告的诉讼请求应予驳回，若原告坚持认为登记过户时有欺骗行为，则应通过行政诉讼的程序解决。

被告于某未就自己的主张提供证据。

被告马某某未到庭应诉亦未向本院提交证据。

被告杜某某辩称：我是见到被告于*的广告后才与被告于*联系的，后经房管部门许可才进行交易，我并不知道易某某、于*曾有过婚姻关系，更不知道他们在离婚时对房屋有过约定，我只知道房产证记载的房屋所有权人是于*个人，没有其他共有人。我们的交易价格是15.8万元，这一价值也是市场价格，不存在串通行为。

被告杜某某为证明其主张向本院提交了房屋买卖协议书、收款收据以及房产过户登记手续，证明被告买房的行为完全是公平公开依法行事的，不存在与被告于某串通，本案被告杜某某是善意购买人。

原、被告对对方提交的证据真实性均不持异议，本院认为，本案原、被告所提交的证据均具有一定的客观性和真实性，且与本案事实相关联，可以作为认定事实的有效证据采信。

本院查明

根据以上采信的证据，现查明本案案件事实如下：

原告易某某与被告于*于2001年12月6日登记结婚。2002年10月4日生育一子于*某。2004年1月13日在慈利县零阳镇西街龚**购买商品房一套，房产证号为慈房权证零阳镇字第040120号。房屋所有人记载为于*，所有权人家庭成员记载为妻子易某某，儿子于*某。2008年10月16日，易某某与于*因感情破裂在慈利县民政局登记离婚，离婚协议约定：房屋归男方所有，不能出售，小孩有居住权和继承权；婚生子于*某由女方负责抚养，摩托和店铺归女方所有。2010年9月3日，被告于*、马某某与杜某某签订房屋买协议，于*将该房产以15.8万元的价格卖给杜某某，同年9月9日，三被告到慈利**管理局签订房地产买卖契约并办理过户登记手续，9月14日，经审核，慈利**管理局为杜某某办理了房产过户手续，核发了新的房屋所有权证，证号为慈房字第101793号。原告易某某得知房产已交易后，于2010年10月21日向本院起诉，以被告出让房屋违背离婚协议中“房屋不能出售”的约定为由要求撤销三被告签订的《屋买卖合同》。

本院认为

本院认为，本案系一起房屋买卖涉及他人权利的合同撤销权纠纷，而非夫妻离婚后的财产纠纷。原告易某某与被告于某离婚，对原所共有的房产明确约定归于某个人所有，该约定系双方真实意思表示，应视为合法有效，被告于某既然对该房产享有所有权，亦即对房产享有占有、使用、收益和处分的权利，有自由支配标的物并排除他人干涉的权利。离婚协议中“房产不能出售”的约定，是在于某享有的物权上设置的限制性规定，虽然是双方达成的合意，但有悖于我国法律规定，属于无效约定，由此原告诉称被告于某无权处分房产的主张不能成立。被告马某某与于某系合法夫妻，马某某参与于某房产的交易并无不当，且该行为与两原告无关。被告杜某某按市场价格取得该房屋并按法定程序办理了过户交易手续，交易中杜某某与于某无相互串通和损害其他人利益的行为存在，由此杜某某属于善意占有。综上，三被告之间的房产交易合法有效，该房屋买卖合同的签订是被告于某对自己私有财产的合法处分，未侵犯两原告的根本利益，两原告无权干涉，其要求撤销房屋买卖合同的理由因没有法律依据而不能成立，依法应予驳回。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告易某某、于某某的诉讼请求。

本案案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告易某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**人民法院。

裁判日期

二O一O年十二月二十一日