原告陈某某诉被告某某房地**限公司商品房买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告陈某某与被告耒阳市**有限公司（以下简称耒**公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年10月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日、2015年4月24日两次公开开庭进行了审理。被告耒**公司于2015年3月18日以涉案房产系被告与陈**、张某某、黎*合作开发为由，向本院申请追加陈**、张某某、黎*为本案被告，本院审查后认为：根据合同相对性，陈**、张某某、黎*与原告之间没有合同义务关系，不是本案适格的主体，对原告的该项申请不予准许。原告陈某某委托代理人李*、被告耒阳市**有限公司委托代理人曾琳燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈某某诉称：2011年10月4日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的和谐花园15号楼902室，房屋总金额为232500元，交房期限为2012年10月31日前，原告依约一次性付清购房款，被告一直逾期未交房，为维护原告合法权益。请求法院判决：1、解除原、被告于2011年10月4日签订的商品房买卖合同。2、被告退还原告已缴纳的购房款2325000元。3、被告退还原告物业专项维修基金3488元。4、被告支付原告违约金20925元。

为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：

证据1、原告身份证及被告工商登记资料用以证明原、被告主体资格。

证据2、《耒阳市商品房买卖合同》及银行转账单。用以证明原、被告之间的签订商品房买卖合同的内容，被告在约定的交房期限内不交房，存在违约行为。原告已按约定付清购房款

证据3、收据三张及耒阳市物业专项维修资金代收代缴收款凭证。用以证明原告已按被告要求付清全部购房款并按被告要求缴纳房屋物业维修资金3488元。

证据4、同楼盘另外三个购房户同类案件的判决书，证明法院对该类案件的处理结果。

被告对以上证据质证认为：证据1、2的真实性无异议，对证据3及证据2的购房款需与公司核实，是否收到所有房款及专项维修资金。证据4的判决还未生效，且我国不适用判例法，该证据与本案无关

被告辩称

被告**公司辩称：1、该房屋已具备交付条件，被告不同意解除合同；2、原告请求的违约金过高，法庭不应支持。请求驳回原告诉讼请求。

被告深发房产公司为支持其辩称意见，提交了如下证据：

证据5、和谐花苑15号楼业主装修入住情况介绍，及该栋业主领取钥匙、楼宇对讲机等物件签名表。证明原告起诉的房屋已具备交房条件，且已有业主入住。

证据6、和谐花苑15号楼协议书。证明该楼盘系公司与陈**、张某某、黎*合作开发的。

原告对被告深发房产公司提供的证据，发表如下质证意见：证据6、7的真实性、合法性、关联性均有异议，房屋是否具备交房条件应由相关职能部门验收才有资格出具证明，其它住户入住与本案无关。

经庭审质证，本院对各方当事人提交的证据认定如下：原告陈某某提供的证据1、2、3、4均来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信。被告深发房产公司提供的证据5、6客观真实，与本案有关联，本院予以采信。

本院查明

经审理查明：2011年10月4日，原告陈某某与被告深发房产公司签订了《耒阳市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的和谐花园15号楼902室，购房款232500元，被告应于2012年10月31日交付经综合验收合格的商品房。2011年8月2日，2011年10月4日、2012年12月1日，原告陈某某分三次付清了全部购房款232500元及物业专项维修资金3488元。自2015年1月开始，涉案房屋已建成后被告陆续向部分业主交付，但涉案房屋未经过综合验收合格，原告不愿接受交付的房屋。自庭审之日止，涉案房屋还未取得综合验收合格证明，双方协商未果，原告提起本诉。

另查明，2009年12月20日，被告深发房产公司与被告陈**、张某某、黎*签订了和谐花园15号楼开发建设协议书，约定深发房产公司提供土地使用权，被告陈**、张某某、黎*负责建设，建成后房屋1、2层归深发房产公司所有，其余房屋归陈**、张某某、黎*所有，挂靠深发房产公司售房。

本院认为

本院认为：原告陈某某与被告深发房产公司签订的《耒阳市商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。签订合同后，原告支付了全部购房款，被告应按合同约定期限将综合验收合格的房屋交付给原告。被告深发房产公司虽能提供标的物，但未能提供经综合验收合格的房屋，原告拒绝接收，符合合同约定和法律规定，视为被告未能交付，被告深发房产公司构成违约，应承担全部责任。被告深发房产公司与被告陈**、张某某、黎*签订的和谐花园15号楼开发建设协议书，只是被告内部的约定，对原告没有约束力，与本案无关。原告诉请解除原、被告2011年10月4日签订的《耒阳市商品房买卖合同》和退还购房款及物业专项维修资金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告违约应当支付违约金，合同约定按0.01%支付约定过低，应适当调高，原告诉请按银行贷款利率计算违约金20925元，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告陈某某与被告耒阳市**有限公司2011年10月2日签订的《耒阳市商品房买卖合同》；

二、被告耒阳市**有限公司于本判决生效后三日内退还原告陈某某购房款232500元、物业专项维修资金3488元，共计235988元；

三、被告耒阳市**有限公司于本判决生效后三日内支付原告陈某某违约金20925元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费5037元，由被告耒阳市**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年六月三日