武汉利**限公司与刘*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

上列当事人物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由审判员刘**适用小额诉讼程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告武汉利**限公司诉请：1、请求法院判令被告支付2013年9月23日至2015年3月22日的物业管理服务费1，660.6元及违约金24.9元共计1，685.5；2、被告承担本案诉讼费。本案现已审理终结。

本案相关情况

双方有争议的事项为第一项、第三项、第五项、第六项、第十四项、第十五项，其他事项双方无争议。

一、物业公司与业主委员会签订物业管理合同的时间：2013年9月23日、2014年3月23日。

二、物业公司管理的小区位置和名称：武汉市汉阳区永丰乡燎原村赛博园小区。

三、物业管理合同约定的管理期限：2013年9月23日至2015年3月22日。

四、物业管理合同约定的物业管理费标准：小高层住宅1楼按建筑面积每月每平方米0.9元收取，2-11楼按建筑面积每月每平方米1.1元收取。

五、物业管理合同约定的物业管理费的缴纳日期：业主按年交纳物业管理服务费，每次交费时间为每年1月。

六、物业管理合同约定的拖欠物业管理费违约金标准：业主未按时足额交纳物业管理服务费，应当按日万分之五的标准支付违约金。

七、物业管理公司的资质：贰级。

八、被告房产位置：武汉市汉阳区永丰乡燎原村赛博园小区4栋1单元1103室。

九、被告房产用途：住宅。

十、被告房产建筑面积：83.87平方米。

十一、被告每月应缴纳物业管理数额：92.26元。

十二、被告拖欠物业管理费期间：2013年9月23日至2015年3月22日共18个月。

十三、被告拖欠物业管理费数额：1，660.62元。

十四、被告拖欠物业管理费违约金计算方法：原告武汉利**限公司主张按0.0005×360天÷12个月×被告欠费金额1，660.6元计算。

十五、需要说明的其他事项：被告刘*辩称原告进入小区是非法的，并未与被告签订合同，被告并未享受原告提供的物业管理服务，并且原告在物业管理服务方面存在问题：1、小区绿化损坏原告没有维护；2、原告没有对小区电梯进行维护；3、小区二次供水箱没有做到三个月定期清洗一次；4、小区监控摄像头被原告全部拿走；5、被告房屋在2010年发现外墙漏水渗入房屋内，之前的物业公司联系开发商维修没有修好，原告也没有处理。

判决结果

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故被告关于没有与原告签订合同，不支付物业管理服务费的抗辩理由本院不予采纳，被告作为业主应履行支付物业管理服务费的义务。被告关于小区绿化损坏原告没有维护以及小区监控摄像头被原告拿走未举证证明，该抗辩理由本院亦不予采纳。被告关于房屋存在漏水问题的抗辩理由，因房屋存在质量问题与本案并非同一法律关系，且原告已提交证据证明其已与小区开发商联系维修，故被告该抗辩理由本院不予采纳。被告提出的原告没有对电梯进行维修维护及没有对小区二次供水箱定期清洗消毒的抗辩理由，因对小区公共设施设备进行维修管理是物业公司的应尽义务，且相应的维修维护记录在原告处保存，原告在庭审后提交一份2014年5月15日的赛博园小区二次供水《检测检验报告》复印件，但并未举证其对小区二次供水设施进行了定期清洗消毒，即使原告提交的该检测报告属实，亦不符合《武汉市城市居民住宅二次供水管理办法》中规定的对小区二次供水储水设施半年进行一次清洗消毒的要求；另在原告提交的与电梯维**司的《工作联系函》中载明，电梯维**司已将电梯运行故障情况提供给原告，但原告并未提交相应的维修记录，故原告提供的物业管理服务存在瑕疵，应对被告应交纳物业管理服务费进行减免，本院酌定被告按所欠物业管理服务费的90%向原告交纳物业管理服务费，即1，494.54元（1，660.6元×90%）。因原告未按物业服务合同约定全面履行物业管理服务义务，故对原告主张的违约金本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘*支付原告武汉利**限公司2013年9月23日至2015年3月22日物业管理服务费1，494.54元，该款于本判决发生法律效力之日起五日内付清；

二、驳回原告武汉利**限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取25元（该款原告已预交），由被告刘*负担，被告刘*将该款于本判决发生法律效力之日起五日内直接支付给原告。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十二日