周**、罗*与岳阳**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2013）楼民一初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳阳**限公司的委托代理人袁波浪，被上诉人周**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年6月25日，周**、罗*、岳阳**有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，岳阳**有限公司将福隆.巴陵尚都002幢05层503房，建筑面积124.88平方米，单价每平方米3429.92元，房屋总价款428328元；付款方式上周**、罗*签约时付138328元，余款29万元以公积金贷款支付。岳阳**有限公司应在2011年10月31日前将具备下列第一种条件，并符合合同约定的商品房交付周**、罗*使用，1、该商品房验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。如遇到下列特殊原因，岳阳**有限公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且岳阳**有限公司在发生之日起30日内告知周**、罗*的；2、遇国家政策、法规发生变化，政府行为等非岳阳**有限公司导致延期的。逾期交房违约责任，1、逾期不超过60天，按日向周**、罗*支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，周**、罗*有权解除合同，周**、罗*要求继续履行合同的，合同继续履行，岳阳**有限公司按日向周**、罗*支付已交房款的万分之四的违约金。商品房达到交付使用条件后，岳阳**有限公司应书面通知周**、罗*办理交付手续，岳阳**有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，岳阳**有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，周**、罗*有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由岳阳**有限公司承担。岳阳**有限公司应当在房屋支付使用后90日内，办理权属登记需由岳阳**有限公司提供的资料报产权登记机关备案，如因岳阳**有限公司的责任，周**、罗*不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如周**、罗*不退房，岳阳**有限公司按已付房价款的0.01%向周**、罗*支付违约金。合同附件三约定次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，主卫预留座便排水接口，洗脸盆排水接口，淋浴排水接口，地漏排水接口，保安系统：楼宇可视对讲和门禁管理系统。合同签订后，周**、罗*依约支付了全部房款。2012年3月29日，设计单位福建省**有限公司、施工单位湖南**有限公司、监理单位湖南环宇**限责任公司及岳阳**有限公司对福隆.巴陵尚都2号楼工程进行了竣工验收。后岳阳**有限公司通知周**、罗*收房，但周**、罗*发现次卫的设计不符合合同约定，门禁管理系统未完善，楼宇可视对讲未开通，要求岳阳**有限公司予以整改，后双方协商未果，酿成纠纷，周**、罗*至今未收房。

一审法院认为

原审法院认为，一、周**、罗*、岳阳**有限公司之间所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，是应受到法律保护的有效合同，双方均应依合同的约定履行各自的义务。合同约定岳阳**有限公司应于2011年10月31日前按约定将商品房交付周**、罗*，而岳阳**有限公司的工程直至2012年3月29日才竣工验收完毕。已构成延期交房，对此岳阳**有限公司应承担延期交房的违约责任，因此周**、罗*要求岳阳**有限公司支付逾期违约金的诉讼请求，原审法院予以支持。双方约定的交房条件是该商品房经验收合格，而该房的竣工验收时间是2012年3月29日，因此，岳阳**有限公司承担延期交房违约责任的时间应计算到2012年3月29日。违约金具体计算应为周**、罗*已交房款的总额×延期的天数×日万分之四。至于岳阳**有限公司辩称造成迟延交房是由于天气和政府的原因的说法，就岳阳**有限公司提供的证据来看不足以证明符合合同约定的可以延期的条件，岳阳**有限公司的该理由原审法院不予以采信。另合同约定的违约金为万分之四，相当于月息1.2%，属于正常的范围，因此岳阳**有限公司辩称违约金过高的理由原审法院不予采信。

二、合同约定，岳阳**有限公司应当在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由岳阳**有限公司提供的资料报产权登记机关备案，但岳阳**有限公司至今未为周**、罗*办好房屋所有权证和国有土地使用权证，已构成违约，岳阳**有限公司对此应承担违约责任，因些周**、罗*要求岳阳**有限公司办理房屋所有权证和国有土地使用权证的诉讼请求，原审法院予以支持；

三、关于次卫生间及保安系统的问题，双方签订的商品房买卖合同附件三约定，次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，主卫预留座便排水接口、洗脸盆排水接口、淋浴排水接口、地漏排水接口，但该房屋的主卫、次卫均按座便式设计和施工的，违背了双方的合同约定，岳阳**有限公司应按合同约定将次卫卫生间进行改造。同时岳阳**有限公司未按附件三完善门禁管理系统，楼宇可视对讲未开通，周**、罗*要求岳阳**有限公司完善门禁管理系统、开通楼宇可视对讲的诉讼请求原审法院予以支持。综上，依照《中华人共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由岳阳**限公司支付周**、罗*逾期交房违约金25699.68元（150天×428328元×4÷10000）；二、由岳阳**限公司将房屋次卫生间按蹲便式结构进行改造；三、由岳阳**限公司为周**、罗*所购房屋完善门禁管理系统，开通楼宇可视对讲；四、由岳阳**限公司在判决生效后十五日内为所周**、罗*办理好房屋所有权证和国有土地使用权证；五、周**、罗*的其他诉讼请求予以驳回。案件受理费1598元，由周**、罗*承担698元，岳阳**限公司承担900元。

上诉人诉称

上诉人岳阳**限公司不服，向本院提起上诉称，1、原审法院判决逾期违约金按照日万分之四的标准承担过高，应当予以调整。2、逾期违约责任应当考虑天气、政府部门、检测检验原因等不可抗力因素。3、应改判岳阳**限公司对周**、罗*的次卫生间承担改造费用1600元。

被上诉人辩称

被上诉人周**、罗*答辩称，1、岳阳**限公司要求对违约金进行调整没有法律依据。2、岳阳**限公司延期交房并无不可抗力的事实。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明

经审理查明，本院二审查明的事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为，1、关于岳阳**限公司赔偿预期违约金是否过高的问题。本案中岳阳**限公司认为违约金约定过高，要求法院予以减少，那么双方争议的焦点问题主要集中在双方已约定的违约金是否过高以及如何进行调整。至于何种情形为过高，根据《最**法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。依据该条之规定，当事人因违约金的过高或者过低而请求法院予以调整的，法院应以造成的实际损失为基础进行调整，而要确定实际损失之大小，便需先解决举证责任分配问题，依据民事举证一般规则，应当由主张调整违约金的一方承担举证责任，故岳阳**限公司应对双方约定的违约金是否过分高于实际造成的损失以及造成损失的大小承担相应的举证责任，而岳阳**限公司并未提交任何证据予以证明，且参照中国**银行同期贷款利率来看，双方约定的违约金标准也并未超出该利率的四倍，另周**、罗*积极履行合同义务，在履行合同过程中并无过错，故结合本案案情综合考虑，双方所约定的违约金并未过高。故对上诉人岳阳**限公司主张违约金过高要求调整的上诉请求本院不予支持。至于上诉人主张其逾期交房系因不可抗力原因造成，但其所主张的天气、政府部门、检测检验原因均不属于不可抗力且其并未提交相关证据予以充分证明，故对其主张，本院不予支持。

2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因本案被上诉人周**、罗*在原审中诉求将房屋次卫生间予以改造，且双方签订的商品房买卖合同附件三约定，次卫预留蹲便排水接口，洗脸盆排水接口，但该房屋次卫按座便式设计施工，违反了双方合同约定，故岳阳**限公司应按合同约定和购房者继续履行的要求将次卫卫生间进行改造，岳阳**限公司认为应按1600元赔偿损失并无相关事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费442元。由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十八日