肖**与长沙开**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人长沙开**有限公司（以下简称开物公司）因与被上诉人肖**房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出（2015）开民一初字第00650号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，肖**与开**司于2011年6月13日签订《长沙市商品房买卖合同》一份，约定肖**购买开**司开发的怡然翠园项目中的第E栋15层03号房（房屋建筑面积为55.96平方米）；购房单价为每平方米6288.01元，购房总价为351877元。合同第十条约定开**司应于2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付肖**使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开**司可据实予以延期：遭遇不可抗力，且开**司在事实发生之日起30日内书面告知肖**，市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取对某项行政措施或重大技术问题而导致开发建设期延长，且开**司在发生之日起30日内告知肖**的（本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括以下情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件、政府政策和法律法规的改变及其他等政府行为），肖**延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项）或未按时办理入伙手续的。合同第十一条约定房屋达到交付使用条件后，开**司应当公告或书面通知肖**办理交付手续。肖**应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与开**司办理交接手续，双方进行验收交接时，开**司应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，开**司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因开**司原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付肖**使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开**司按日向肖**支付已交付房屋价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，肖**要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开**司按日向肖**支付已交付房屋价款万分之三的违约金；由于肖**原因，未能按期接受房屋的，双方同意以下方式处理：在开**司发出书面通知之日起30日内，肖**未到开**司处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为开**司已履行房屋交付义务，肖**对该商品房及一切所属设施均无异议并已接收房屋和承担房屋交付后的一切法律责任。开**司按逾期每天15元向肖**收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由肖**承担。肖**办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由开**司在30天内整改，整改合格之前肖**有权拒绝收房，超过整改期开**司应按逾期承担每天15元的延期交房责任。第二十二条约定本合同所称“已付款”，包括肖**的自付款、贷款银行和公积金中心的按揭款。本合同所称“利息”，指同期银行存款利息，另有约定的除外。合同签订后，肖**如约向开**司交付15033元维修基金、契税等费用及全部购房款351877元。因开**司未能如期向肖**交房，故开**司按合同约定的违约金标准向肖**支付了2012年4月30日至2013年8月30日期间的逾期交房违约金51512元。开**司于2013年9月向肖**作出交房通知书，通知肖**房屋已达到交房条件，请肖**于2013年9月28日办理入伙手续，肖**认为房屋未达到交付条件，故至今未办理收房手续。

长沙市建设工程质量监督站于2013年10月15日向开物公司下达长质监函（2013）38号关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函，内容为“你单位建设（开发）的四方锦城项目工程未经验收，就已经将部分住房交付使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法交房，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚”。

长沙市住房和城乡建设委员会于2014年1月22日就唐**等出具关于开福区四方锦城信访问题的答复，内容为“你们向我委反映的关于长沙开**有限公司开发建设的开福区四方锦城未通过竣工验收交付使用的问题，经我委查实，现答复如下：开福**城E栋是由长沙开**有限公司开发建设，施工单位为长沙市**有限公司，现该项目E栋房屋已竣工，但未办理竣工验收。长沙市建设工程质量监督站已于2013年10月15日就该情况向长沙开**有限公司下达了《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》（长质监函（2013）38号），要求立即停止违法交房，迅速组织办理竣工验收。你们反映的问题情况属实，我委长沙市建设工程质量监督站将督促长沙开**有限公司完善相关资料，办理竣工验收”。

肖**向原审法院提交2012年5月13日的请款通知书，内容为“长沙开**有限公司：根据本人肖**与贵司签订的商品房E栋1503买卖合同，贵司已逾期交房。本人已缴房款总额351877元。请将逾期交房违约金存入中**银行账号为62×××12的账户，本人合同编号为201194681503”，拟证明开物公司因逾期交房曾向其支付违约金。

庭审中，开物公司主张违约金过高，应根据有关主管部门公布或者房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金，根据长政发（2011）16号关于公共租赁住房租金标准原则上不高于同地段同类型住房市场平均租金的70%的原则，涉案房屋属于三类地段，根据长沙市物价局于2012年3月31日公布的长沙市城区公共租赁住房租金指导价格（三类地段的月租金最高指导价为12元／平方米），涉案房屋的租金应按17.1元／平方米计算（12元／平方米÷70%），每月为958元。

肖**一审请求判令：1、开**司向肖**交付符合合同约定条件的房屋；2、开**司向肖**支付逾期交房违约金54154元（自2013年9月1日起算，暂计算至2015年1月27日，应计算至开**司实际交付符合合同约定的房屋之日止）。

一审法院认为

原审法院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，双方达成房屋买卖合意并签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。合同签订后，肖**约交付了购房款及相关费用，开**司未依约向肖**交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原审法院对肖**主张的开**司逾期交房而产生的违约金予以支持。开**司按合同约定的违约金标准向肖**支付2012年4月30日至2013年8月30日期间的逾期交房违约金51512元系其对自身财产的自由处分行为，未损害国家、集体或者第三人利益，基于意思自治原则，原审法院就上述已结清的违约金不予处理，开**司就此提出的抗辩主张，原审法院不予采纳。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。开**司请求减少违约金，应举证证明请求调整的理由及依据，开**司主张根据长**价局于2012年3月31日公布的长沙市城区公共租赁住房租金指导价格（三类地段的月租金最高指导价为12元／平方米），涉案房屋的租金应按17.1元／平方米计算（12元／平方米÷70%），因住房市场平均租金随时间等发生动态变化，开**司依据的租金指导价公布时间为2012年3月31日，已无法准确反映肖**诉请期间（自2013年9月1日起算）住房市场平均租金，且逾期交房所造成的损失可能受到购房用途、房价的跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素影响，故开**司以长**价局于2012年3月31日公布的长沙市城区公共租赁住房租金指导价格确定逾期交房的损失，主张违约金过高缺乏充分理据，其就此提出的抗辩主张，原审法院不予采纳。鉴于肖**亦未举证证明开**司迟延交房给其所造成的损失及具体数额，肖**的实际损失难以确定，故原审法院酌情调整逾期交房的违约金按已交付购房款的万分之二计算。综上所述，2013年9月1日起至2015年1月27日止的逾期交房违约金为36102.6元（351877元×0.0002×513天），其后的违约金则以肖**已交付购房款351877元为基数，按日万分之二的标准，自2015年1月28日计算至实际交付符合合同约定的房屋之日止。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。涉案房屋尚未办理办理竣工验收手续，不具备交付条件，故肖**诉请开**司交付涉案房屋，原审法院不予支持。

综上所述，原审法院根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、开物公司于本判决生效之日起10日内向肖**支付逾期交房的违约金36102.6元（暂计算至2015年1月27日，其后的违约金以已交付购房款351877元为基数，按日万分之二的标准，自2015年1月28日计算至实际交付符合合同约定的房屋之日止）；二、驳回肖**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1086元，因适用简易程序减半收取543元，由开物公司承担。

上诉人诉称

上诉人开物公司不服原审判决，上诉称，一、一审程序上的错误。1、一审法官主动帮被上诉人总结其证据的证明目的，违反庭审公正性；2、原审采信无原件的证据，违背证据规则；3、一审法官主动将他案中的《关于要求停止违法交房尽快办理竣工验收的函》要求双方发表质证意见，且作为裁判依据，属枉法裁判。二、一审实体上的错误。1、上诉人所支付的违约金已经超过法定违约金最高限额。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，逾期交房的损失应参照同类同地段租金标准确定。从长沙市人民政府公布的《加快发展公共租赁住房的工作意见》及长**价局、长沙**障局公布的公租房最高限额标准，被上诉人所购房屋市场月租金价格应为958元，逾期交房17个月，被上诉人的实际损失应为16286元。上诉人已向被上诉人支付违约金51512元，已远远超过违约金最高限额标准。上诉人虽然是按月支付违约金，但并不代表上诉人是按合同约定支付违约金。2、一审法院按照购房款的万分之二计算违约金超出了法律规定。被上诉人的损失应当以房屋周边市场平均租金作为损失确定的标准。故，请求撤销原审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人肖再秀辩称，一、一审程序合法。1、一审并不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条所规定的任何违反程序的情形。2、上诉人对于一审法官所谓的“有偏向、有失公正”的评价，并无证据予以证实。法院认为审理案件需要的证据，调查收集。一审法院依法行使其职权并无不妥，亦无任何程序上的错误。二、一审法院认定事实清楚。上诉人用自制的格式合同与被上诉人签订购房合同，并约定了万分之三的违约金，及上诉人至今未达到该合同约定及法律规定的交房条件是事实。三、一审法院依法公平、公正地审理本案，适用法律正确。1、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条参照同类地段租金标准的前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案购房合同第十一条明确约定了违约金的计算方法。2、上诉人一直主张的长沙市公共租赁住房租金标准不适用于本案，相关的政府政策亦与本案无关。3、上诉人主张违约金过高并无合理依据。上诉人逾期交房所造成的损失可能受到购房用途、房价跌涨、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程序，甚至是装修成本等诸多因素影响。四、合同上所约定的内容及条款都是上诉人自己认可的，可以接受的。综上，一审审理程序合法，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，开**司与肖**于2011年6月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，无法定无效情形，合法有效。根据合同约定，开**司应于2012年4月30日前将经验收合格并符合合同约定的装饰、设备标准的商品房交付肖**使用，如因开**司原因，逾期超过30日交付商品房，且肖**要求继续履行合同的，开**司应按日向肖**支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，已交付房屋价款万分之三的违约金。开**司至今未向肖**交付经验收合格的房屋，已构成违约。开**司按合同约定在2013年8月30日前按月向肖**支付的逾期交房违约金51512元系其对已发生违约行为的违约责任的履行，并不因此免除开**司此后所发生的违约行为的违约责任。对于开**司在2013年8月30日后所发生的逾期交房违约行为，原审法院综合考虑该违约行为可能给肖**造成的损失，根据公平原则，酌情调整为按已支付购房款的万分之二计算每日逾期交房违约金，较为合理，本院予以维持。开**司主张参照长沙市公租房最高限额租金标准确定肖**的实际损失缺乏法律依据，本院不予支持。另，原审法院对双方当事人所提交证据的认定，及依职权调取相关证据，并未违反法律规定，审理程序合法。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人长沙开**有限公司的上诉理由不成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费1086元，由上诉人长沙开**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月九日