崔**与长沙开**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告崔**诉被告长沙开**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年8月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王**独任审理，代理书记员彭**担任庭审记录，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告崔**的委托代理人陈**与被告长沙开**有限公司的委托代理人戴**、谭**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告崔**诉称：原、被告于2012年11月25日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买位于长沙市德雅路四方锦城＊＊房。该合同第十条约定“被告应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；……”；该合同第十一条第1款第（2）项约定“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。”本合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款593836元，已经履行全部合同义务。后被告于2013年9月才向原告出具《交房通知书》，通知书明确说明“已达到交房条件”，但被告所交付房屋并未达到合同约定的条件，至本案起诉之日，被告该项目仍未通过法定验收。2013年8月28日，被告向原告支付自本合同约定的交房期至该日截止期间的违约金，但经长**建委确认，被告的违约行为一直存续至起诉之日，被告仍应按约支付违约行为存续期间的违约金。原告多次向被告索要未果，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判决：1、被告向原告支付违法交房违约金126131元（暂从2013年9月1日计算至2015年8月10日，请求计算至依约合法实际交房时止）；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告长沙开**有限公司辩称：一、由于受宏观经济环境和房地产市场不景气等因素影响，导致被告迟迟没有交房，公司正积极努力地使房屋达到交房条件，希望原告宽容和谅解；二、原告按照合同约定所主张的违约金过高，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；三、原告对其所受损失没有提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果；即使要计算原告的损失，也应当按照同地段同类型房屋的租金为标准；四、原告已经入住所购买的房屋，其所受损失应当进一步减少；五、被告已经支付的违约金数额远远超过法定的违约金最高限额，应当依法驳回原告的所有诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原、被告于2012年11月25日签订一份《长沙市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于长沙市开福区德雅路怡然翠园项目中的＊＊房，该房屋建筑面积为92.03平方米，购房总价款为593836元。合同第十条约定，被告应于2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力，且被告在事实发生之日起30日内书面告知原告；市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取对某项行政措施或重大技术问题而导致开发建设期延长，且被告在发生之日起30日内告知原告的（本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括以下情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件、政府政策和法律法规的改变及其他等政府行为），原告延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项）或未按时办理入伙手续的。合同第十一条约定房屋达到交付使用条件后，被告应当公告或书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起10日内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。因被告原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；由于原告原因，未能按期接受房屋的，双方同意以下方式处理：在被告发出书面通知之日起30日内，原告未到被告处办理房屋交接手续的，又未对房屋质量提出异议的，视为被告已履行房屋交付义务，原告对该商品房及一切所属设施均无异议并已接收房屋和承担房屋交付后的一切法律责任。被告按逾期每天15元向原告收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由原告承担。原告办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由被告在30天内整改，整改合格之前原告有权拒绝收房，超过整改期被告应按逾期承担每天15元的延期交房责任。

合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款593836元。因被告未能如期向原告交房，故被告按约向原告支付2013年4月30日至2013年8月28日期间的违约金。

长沙市建设工程质量监督站于2013年10月15日向被告下达长质监函（2013）38号《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》，内容为“你单位建设（开发）的四方锦城项目工程未经验收，就已经将部分住房交付使用，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。现要求你单位立即停止违法交房，迅速组织办理竣工验收，待验收合格后方可交付使用。否则，我站将按照《建设工程质量管理条例》第五十八条规定，报建设行政主管部门进行行政处罚”。

长沙市住房和城乡建设委员会于2014年1月22日就唐**等出具《关于开福区“四方锦城”信访问题的答复》，内容为“你们向我委反映的关于长沙开**有限公司开发建设的开福区四方锦城未通过竣工验收交付使用的问题，经我委查实，现答复如下：开福**城E栋是由长沙开**有限公司开发建设，施工单位为长沙市**有限公司，现该项目E栋房屋已竣工，但未办理竣工验收。长沙市建设工程质量监督站已于2013年10月15日就该情况向长沙开**有限公司下达《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》（长质监函（2013）38号），要求立即停止违法交房，迅速组织办理竣工验收。你们反映的问题情况属实，我委长沙市建设工程质量监督站将督促长沙开**有限公司完善相关资料，办理竣工验收”。

被告提交入伙会签单、业主资料及物品发放登记表和装修申请表，拟证明原、被告于2013年9月28日已经完成房屋交接手续，并且原告已经对房屋进行装修；购电明细表、报表打印和购水记录表，拟证明原告已经实际入住所购买的房屋；长沙市人民政府关于《加快发展公共租赁住房的工作意见》和长沙公布城区租房租金指导价格，拟证明本案房屋租金的市场价格标准。原告对上述证据的合法性、真实性无异议，关联性有异议，不能证明被告可以免除违约责任。

庭审中，被告主张违约金过高，应根据有关主管部门公布或者房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金，根据长政发（2011）16号关于“公共租赁住房租金标准原则上不高于同地段同类型住房市场平均租金的70%”的原则，涉案房屋属于三类地段，根据长沙市物价局于2012年3月31日公布的长沙市城区公共租赁住房租金指导价格（三类地段的月租金最高指导价为12元／平方米），涉案房屋的租金应按17.1元／平方米计算（12元／平方米÷70%），每月1573元。

以上事实有商品房买卖合同、缴费凭证、《关于开福区“四方锦城”信访问题的答复》、《关于要求停止违法交房，尽快办理竣工验收的函》、入伙会签单、业主资料及物品发放登记表、装修申请表、购电明细表、报表打印、购水记录表和当事人陈述等证据材料在卷佐证。

本院认为

本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。任何一方在没有法定抗辩事由的前提下，不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，均应承担相应的民事违约责任。本案中，原、被告双方达成房屋买卖合意并签订《长沙市商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定各自享有权利，承担义务。合同签订后，原告已按约向被告支付全部购房款，被告未按约向原告交付经验收合格的房屋，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告主张的被告逾期交房而产生的违约金予以支持。被告按约向原告支付2013年4月30日至2013年8月28日期间的违约金系其对自身财产的自由处分行为，未损害国家、集体或第三人利益，基于意思自治原则，本院对上述已结清的违约金不予处理，被告就此提出的抗辩主张，本院不予采纳。违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。被告请求减少违约金，应举证证明请求调整的理由及依据，被告主张根据长**价局于2012年3月31日公布的长沙市城区公共租赁住房租金指导价格（三类地段的月租金最高指导价为12元／平方米），涉案房屋的租金应按17.1元／平方米计算（12元／平方米÷70%），因住房市场平均租金随时间等发生动态变化，被告依据的租金指导价公布时间为2012年3月31日，已无法准确反映原告诉请期间（自2013年9月1日起算）住房市场平均租金，且逾期交房所造成的损失可能受到购房用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等诸多因素影响，故被告以长**价局于2012年3月31日公布的长沙市城区公共租赁住房租金指导价格确定逾期交房的损失，主张违约金过高缺乏充分理由和依据，其就此提出的抗辩主张，本院不予采纳。鉴于原告亦未向本院举证证明被告迟延交房给其所造成的损失及具体数额，原告的实际损失难以确定，故本院酌情调整2013年9月1日至2013年9月28日期间的违约金按已交付购房款的万分之二计算；因原告于2013年9月28日办理房屋交接手续后已实际使用房产，故本院酌情调整2013年9月29日至2015年8月10日期间的违约金按已交付购房款的万分之一计算。综上，本案违约金的计算方式为：2013年9月1日至2013年9月28日期间（共计28天），按每日119元（593836元×0.0002）为标准支付，共计3332元（119元×28天）；2013年9月29日至2015年8月10日期间（共计681天），按每日59元（593836元×0.0001）为标准支付，共计40179元（59元×681天），以上违约金共计43511元。其后的违约金以原告已交付房款593836元为基数，按日万分之一的标准，从2015年8月11日起计算至实际交付符合合同约定的房屋之日止。

综上所述，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告长沙开**有限公司于本判决生效之日起十日内向原告崔**支付逾期交房的违约金43511元（暂计至2015年8月10日，其后的违约金以已交付购房款593836元为基数，按日万分之一的标准，自2015年8月11日计算至实际交付符合合同约定的房屋之日止）；

二、驳回原告崔**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2823元，因适用简易程序减半收取1411.5元，由被告长沙开**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日