上诉人孙*、李**与被上诉人谭吟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙*、李**因与被上诉人谭吟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一五年八月二十一日作出的（2015）大民初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人孙*及其委托代理人郭**，李**的委托代理人银聪，被上诉人谭吟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年2月17日，原告孙*（甲方）与被告李**（乙方）签订了房屋租赁合同，合同中约定：“一、甲方出租给乙方的房屋座落在本市敏州西路，该房屋建筑面积641.28平方米。三、租赁期限为拾年。即自2011年2月17日始至2021年2月17日止。四、租金支付方式和期限，4-1甲乙双方约定租期内月租金人民币14690.07元，租金每月计算以房产购买价值贰佰叁拾贰万贰仟伍佰肆拾贰元整及中**银行对外贷款月利率，注：对外贷款月利率＝（月利率＋上浮15％）＝，为计算依据，如中**银行对外房产贷款利率发生调整，房产租金随之调整。4-2合同签订之日起开始计算房产租金，租金为年付一次，先付后用，每逾期一月则乙方需承担当月租金20％的违约金。”签订合同当天，李**交纳了2011年的房屋租金176288元。2012年至2014年，因孙*被限制人身自由，李**将2012年的房租费177535元、2013年的房租费142972元交给孙*的父亲孙某某。2014年5月21日，孙*与谭**法院判决离婚，本案的租赁标的物被分割，其中该房屋地下层、第一层、第二层每层自西向东的第二间、第三层、第四层归谭*所有，建筑面积418.51平方米，该房屋地下层、第一层、第二层每层自西向东的第一间归孙*所有，建筑面积222.77平方米。2014年3月9日，谭*向李**发出了一份延期交纳房屋租金的通知书，李**于是将151324元（以银行贷款利率半年期的计算）租金交到原审法院执行局，执行局于2014年9月1日将此笔款项的80000元交付给了谭*，同年10月11日，将余款71324元交付给了孙*的父亲孙某某。2015年3月17日，李**将2015年的房屋租金的100000元交给了谭*。另将2015年房屋租金的49635元交到邵阳市罡大公证处，由于该房屋租金与合同约定的金额不一致，邵阳市罡大公证处决定不予办理李**申请的提存事务，该租金至今还在罡大公证处。由于孙*没有收到2015年的房屋租金，且认为李**自2012年至2014年少交了房屋租金，酿成本案诉讼。

另查明，2011年2月9日工行贷款利率调整为6.6％，李**应交付的租金为176280.93元（2322542×6.6%×1.15），李**实付租金176288元。2012年工行贷款利率调整为7.05％，李**应交付的租金为188300.093元（2322542×7.05%×1.15），李**实付租金177535元，少交付了租金10765.09元。2013年工行贷款利率调整为6.55%，李**应交付的租金为174945.476元（2322542×6.55%×1.15），李**实付租金142972元，少交付了租金31973.48元。2014年工行贷款利率与2013年相同，李**应交付的租金为174945.476元（2322542×6.55%×1.15），李**实付租金151324元，少交付了租金23621.47元。2015年工行贷款利率调整为6.15%，李**应交付的租金为164204元（2322542×6.15％×1.15），李**实付租金149635元，其中100000元付给了谭*，49635元交付在邵阳市罡大公证处。2012年—2014年李**共计少交租金66360元。

又查明，根据大**院（2013）大民初字第339号判决书和房屋产权证书，孙**到的房屋面积为222.77平方米，占房屋面积的35％，谭*分到的房屋面积为418.51平方米，占房屋面积的65%。因此，孙*占租金的35%，谭**租金的65%。2015年孙*应收取的租金为57471.4元（164204×35%），应领取的2012年至2014年补交租金为28355元（2012年的31973.48×35%＋2013年的31973×35%＋2014的23621.47×35％）。2015年谭*应收取的租金为106760.55元（164204×65％），应领取的补交租金为38005元（66360-28355）。由于孙*与谭*离婚，没有进行按比例分割房屋租金，导致孙*多领取了谭*的份额，2013年孙*多领取租金5455元，2014年孙*多领取租金23927元，共计多领取租金29382元。

一审法院认为

原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。孙*与李**签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定，应认定为合法有效。合同签订以后，双方当事人均应按照合同的约定和法律的规定履行自己的合同义务。孙*按照合同的约定交付了租赁标的物给李**使用，李**应当按照合同的约定交纳房屋租金，李**自2012年至2014年均没有足额交纳房屋租金，2015年的租金没有交付给孙*，在罡大公证处的提存因金额不足没有成功，李**的行为已经构成违约，孙*请求李**交纳2015年的房屋租金及补齐少交的房屋租金的诉讼请求有理，予以支持。因李**按约定时间交纳了房屋租金，只是没有交清，不存在逾期交纳房屋租金的问题，故孙*要求李**承担逾期交纳房屋租金的违约金的诉讼请求不成立，不予支持。谭*是租赁标的物的共同所有权人，依照法律规定，谭*可以按照份额收取房屋租金及领取没有交足的房屋租金，但2015年谭*已经领取的100000元，应当扣除，因此，谭*要求李**支付少交的租金的诉讼请求成立，予以支持。孙*与谭*没有按照房屋比例分割租金，导致孙*多领取房屋租金，孙*应予退还，因此谭*要求孙*返还多领的房屋租金的诉讼请求成立，予以支持。谭*要求李**与其签订房屋租赁合同的诉讼请求与本案没有关系，故该诉讼请求本院不予支持。李**提出孙*有欺诈行为，本案租赁标的物价款为2165223元的辩论观点，经查，该租赁标的物的价款在合同中已予明确，双方并无争议，因此，该辩论观点不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，判决：（一）被告李**于判决生效后七日内支付原告孙*2015年房屋租金57471.4元，支付2012年至2014年没有交清的房屋租金28355元，共计支付85826.4元；（二）被告李**于判决生效后七日内支付第三人谭*2012年至2014年没有交清的房屋租金38005元；（三）原告孙*于判决生效后七日内返还2013年至2014年多领取第三人谭*的房屋租金29382元；（四）驳回原告孙*的其他诉讼请求；（五）驳回第三人谭*的其他诉讼请求。本案受理费2380元，由被告李**负担2000元，原告孙*负担380元（该款原告及第三人已自愿垫付，由被告于判决生效后七日内支付给原告及第三人）。

上诉人诉称

孙*上诉称，李**向孙*之父孙某某交纳的2012年2月至2014年2月期间的房屋租金320507元，已经在孙*与谭*离婚纠纷一案中作为夫妻共同财产进行了处理，并已发生法律效力，现原判以谭*在离婚后2014年7月才取得的该房屋产权的面积比例作为依据重新对房屋租金进行分割，无法律依据，是错误的。李**向原审法院交纳的2014年2月至2015年2月的房屋租金151324元，原审法院也已按照47%与53%的比例进行了支付，双方均签字认可，因此，对2014年已交纳的房屋租金也不能再另行重新分配。另外，原判已认定李**有违约行为，但又以其只是未完全交清租金为由免除其违约责任是相互矛盾的，孙*至今未收到李**应交纳的2015年的房屋租金，根据双方签订的合同约定，李**应当向孙*支付违约金11752元。故请求二审法院撤销原判第一、三项，改判由李**向孙*补交2012年至2014年的房屋租金66360元，交纳2015年的房屋租金77395元及违约金11752元，同时改判孙*无需向谭*返还房屋租金29382元。

李**上诉称，双方所签订的合同中虽然约定了按照中**银行对外贷款利率来计算房屋租金，但并没有约定要按照五年以上期限贷款利率计算，原判以中**银行五年以上期限贷款利率计算房屋租金是错误的。故请求二审法院撤销原判，以一年期贷款利率计算房屋租金进行处理。

被上诉人辩称

谭*辩称，原判认定事实清楚，请求维持原判第二、三项。

本院查明

本院经审理查明，李**向孙*之父孙某某交纳的2012年2月至2014年2月间的房屋租金320507元，已作为其夫妻共同财产，在孙*与谭*离婚纠纷一案中进行了分割处理。本院查明的其他事实与原审查明的一致，对原判认定的其他事实本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、孙*与谭*之间就该房屋租金应如何分配；二、该房屋的租金应如何计算，李**是否应当支付违约金。对此，本院评判如下。

该出租房屋原系孙*与谭*的夫妻共同财产，李**向孙*之父孙某某交纳的2012年2月至2014年2月间的房屋租金已作为其夫妻共同财产，在孙*与谭*离婚纠纷一案中进行了分割处理，原判再以双方离婚后对房屋所占份额比例重新进行分割显然是不当的。李**向原审法院交纳的2014年2月至2015年2月间的房屋租金151324元，同样亦已由原审法院执行局召集双方进行了分配，并支付给了谭*80000元，孙某某71324元，双方均已签字认可且已实际履行完毕，同时，谭*被原审法院追加为第三人参加诉讼后，并未提出要求重新分割该笔租金的主张，故原审对该笔房屋租金又按照各自所占房屋份额比例再行分割亦属正当。孙*与谭*之间以各自所占房屋份额比例进行分割的房屋租金，只能是李**补交的尚未交清的房屋租金及2015年的房屋租金，谭*要求对在婚姻关系存续期间已经领取并处分了的房屋租金，再按照离婚后各自所占房屋份额比例重新来进行分割，没有法律依据，本院不予支持。根据孙*与李**之间所签订的房屋租赁合同约定，其房屋租金是以该房屋的购置价款2322542元，按照交纳租金时的工商银行贷款利率，再上浮15%进行计算的，虽然合同中没有约定具体期限的贷款利率，但根据李**在合同签订时2011年所交纳的房屋租金总额176288元推算，其贷款利率为6.6%，该利率系当年的五年期贷款利率，原判据此认定双方是以五年期贷款利率计算房屋租金并无不当，李**上诉主张因双方未对贷款利率的具体标准进行约定，应当以一年期贷款利率来计算房屋租金，缺乏事实依据，本院不予采信。根据双方约定的房屋租金计算方式和每个当年五年期贷款利率计算，李**少交纳2012年的房屋租金10765.09元、2013年的房屋租金31973.48元、2014年的房屋租金23621.47元，共计66360.04元（10765.09＋31973.48＋23621.47），此款应当按照孙*与谭*各自对房屋所占份额比例进行分割，即孙*占23226.01元（66360.04×35％），谭*占43134.02元（66360.04×65％）；李**应交纳2015年的房屋租金为164204元，孙*占57471.40元（164204×35％），谭*占106732.60元（164204×65％），故李**应当向孙*补交2012—2014年度的房屋租金23226.01元，交纳2015年度的房屋租金57471.40元，共计80697.41元；李**应当向谭*补交2012—2014年度的房屋租金43134.02元，交纳2015年度的房屋租金106732.60元，共计149866.62元，李**已向谭*交纳了100000元，尚欠谭*49866.62元。李**未向孙*交纳2015年的房屋租金，是因为双方对房屋租金的计算存在争议，况且李**已向谭*交纳了部分房屋租金，并向邵阳市罡大公证处提交了49635元的房屋租金欲办理提存事务，因此，李**并非因其自己的原因拖欠孙*的房屋租金，故李**不存在有违约行为，无需向孙*支付违约金。综上所述，原判认定事实部分不清，处理不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2015）大民初字第804号民事判决；

二、由李**向孙*支付2015年度的房屋租金57471.40元，支付2012年度至2014年度没有交清的房屋租金23226.01元，共计80697.41元；

三、由李**向谭*支付2015年度的房屋租金6732.60元，支付2012年度至2014年度没有交清的房屋租金43134.02元，共计49866.62元；

四、驳回原审原告孙*的其他诉讼请求；

五、驳回原审第三人谭吟的其他诉讼请求。

上述应给付的款项，限本判决书送达后七日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审诉讼费按一审确定的不变，二审诉讼费5052元，由李**负担2776元，孙*负担1365元，谭*负担911元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十二日