罗志*与益阳**有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书

审理经过

原告罗**（以下简称原告）与被告益**有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托代理人谌文武，被告委托代理人汤庆年、曹*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2013年7月7日，原告向被告交纳了购房定金款20000元。2013年8月7日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定由原告购买被告所有的坐落在益阳市赫山区龙州北路28号远见国际广场4层428号物业（面积为62.49㎡），物业成交价为468675元，付款方式为银行按揭贷款，首付款238675元，房屋产权证及国有土地使用权证于本合同签订之日起180天内办理完成，被告不能按期办理房屋产权证及国有土地使用权证，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述物业价格万分之二的违约金。同日，原告与被告及湖南省益**有限公司（以下简称远见公司）签订《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，约定11-12年分红共计112482元于原、被告签订《房屋买卖合同》时一次性由远见公司先行垫付给被告，作为原告的购房款，委托期间1-3年的月分红为3515.08元。合同签订后，原告按合约向被告支付了购房首付款106193元，并支付了由被告代收的契税、登记费等27178元。原告已全面履行了合同义务，但被告一直未按合同约定的办证期限为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证，因被告原因未能订立商品房担保贷款合同导致房屋买卖合同不能继续履行，严重损害了原告的合法权益，请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，退还原告购房定金、购房首付款、代收契税及登记费等共计153371元，支付经济损失10545元及逾期办理房屋产权证及国有土地使用权证的违约金13299元。

为证明上述事实及主张，原告向本院提交了如下证据：

1、《商品房买卖合同》，拟证明原告购得被告远见国际广场428号物业，物业总价为468675元，付款方式为银行按揭贷款，首付238675元，合同签订之日起180天内办证，逾期办证，每日付物业总价万分之二的违约金；

2、《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，拟证明委托经营期间1-3月分红为3515.08元，11-12年分红112482元，并于原、被告签订《房屋买卖合同》时由远见公司先行垫付给被告，作为原告购房款；

3、湖南省益阳市地方税务局往来结算统一凭据，拟证明原告于2013年7月7日向被告支付购房定金20000元，2013年8月7日支付首付款106193元；

4、收据，拟证明原告于2013年8月7日向被告交纳了代收的契税、登记费等27178元。

被告辩称

被告辩称，首先，原告的诉讼请求之间相互矛盾，既然要求解除合同，那么就不存在逾期办证的违约责任。其次，原告只有拥有了合法的房屋产权，才能委托远见公司经营管理，但原告至今未能交清购房款，仅交纳了部分首付款，其中还包括远见公司的提前分红，故由于原告自身原因未交清购房款导致房屋产权证和国有土地使用权证不能按约办理，其责任在于原告。综上，被告在本案中不存在任何违约行为，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

被告未向本院提交证据。被告对原告提供的证据质证认为，对证据1的三性无异议，但对证明目的有异议，合同对首付款约定很明确，剩余房款由原告向银行办理按揭贷款，被告只是协助办理，故不能办理房屋产权证的原因是由于原告自身无法办理按揭贷款手续所致，被告并不存在任何违约行为；对证据2的三性均无异议，但对证明目的有异议，因为原告未将物业交给远见公司经营，远见公司也没有将分红交给被告作为原告购房的首付款，被告在该合同的担保仅是对能否顺利分红的担保；对证据3、4均无异议，相反证明原告没有按约付清购房首付款。根据被告的质证意见及证据审核认定的有关规定，本院经审核，原告提交的上述4份证据来源和形式合法，内容真实可信，且与案件事实具有关联性，可以作为本案的定案依据，本院均予以采信。

根据本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：

2013年7月7日，原告向被告交纳了购房定金20000元。2013年8月7日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰万元整，双方同意就下列物业买卖事项，订立本合同，共同遵守：一、甲方自愿将坐落于益阳市赫山区龙洲北路28号远见国际广场4层428号物业（房屋建筑面积62.49平方米）出售给乙方（面积最终以产权登记的面积为准），该物业的基本情况已载于本合同附件一，乙方对甲方所要出售的物业作了充分的了解。愿意购买该物业。二、甲、乙双方议定上述物业成交价按7500元∕㎡计价，总价格为468675元。三、乙方以银行按揭贷款方式付款，应于本合同签订之日向甲方支付首期房款（含定金）计238675元，剩余房款230000元向银行申请贷款，甲方应协助办理。剩余房款在签署《商品房买卖合同》后15天内交齐按揭资料于甲方，按甲方通知时间统一办理银行按揭。在办理银行按揭贷款时，如银行批出的按揭金额低于乙方的申请金额，则差额部分认购方须于接获出售方通知之日起七天内付清；如乙方的按揭申请因自身原因不为银行接受，需在接到通知后七天内选择甲方提供的其他付款方式，并办理相关手续，否则视作乙方自动放弃购买该物业处理，甲方可另行销售。四、双方同意将上述物业于2014年1月1日正式交付使用。五、房屋产权证及国有土地使用权在于本合同签订之日起180天内办理完成。六、甲方保证上述物业权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。七、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起15日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金金额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付物业、按期办理房屋产权证及国有土地使用权证，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述物业价格万分之二的滞纳金。八、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼。九、上述物业办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。十、本合同未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本合同具有同等效力。上述合同附件1为房屋平面图，附件2为益阳市鸿利远见国际广场和一商务酒店装修用材及质量标准。

同日，原告（甲方）、远见公司（乙方）和担保方被告（丙方）三方就远见国际广场（和一）商务酒店客房委托经营事宜，签订《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》，约定：甲方委托乙方经营物业位于益阳市赫山区龙洲北路28号远见国际广场项目之和一商务酒店4层428号客房（建筑面积62.49平方米）；委托期限为12年，委托经营开始计算时间以甲方付清委托物业购房款之日计算（银行按揭以银行贷款发放日作为房款付清之日），以付款发票作为凭证，甲方承诺委托物业的正式交付时间不迟于2014年1月1日；乙方承诺自该物业付清购房款之日起开始计算经营分红，委托期间1-3年分红为每年总房价9%，4-7年分红为每年总房价10%，8-10年分红为每年总房价11%，11-12年分红为每年总房价12%（共计112482元）于甲方与丙方签订《商品房买卖合同》时一次性由乙方先行垫付给丙方，作为甲方之购房款，在第十年丙方向甲方回购该物业时由甲方一次性偿还乙方；乙方以远见国际广场的经营收益，丙方以自有物业产权（共6848平方米计6000万元）共同对乙方就本合同限定的权利及义务提供担保；为确保甲方的正当利益，甲、乙、丙三方经友好协商，决定由丙方充当乙方担保人，在乙方未能按时支付甲方分红的前提下，由丙方作为担保方，按甲乙双方约定向甲方支付分红和违约金。合同还对其他相关权利义务进行了约定。

合同签订后，原告当天即向被告支付了购房首付款106193元及被告代收的契税、登记税等27178元。原告按合同约定在15天内向被告提交了办理银行按揭贷款的全部资料，但之后被告一直未书面通知原告不能办理银行按揭贷款手续，原告至今仍未办理银行按揭贷款。2014年1月1日，双方约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。2014年2月7日，双方约定的交付权属证书的期限届满，被告未为原告办理房屋产权证和国有土地使用权证。另查明，涉案房屋的权属现登记在被告名下，远见公司注册的和一商务酒店至今仍未开业。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应当按约全面履行各自的义务。原告于签约当天按合同约定向被告支付了购房款106193元，以及之前支付的购房定金20000元，再加上《益阳远见国际广场（和一商务酒店）委托经营及分红合同》约定的原、被告签订《商品房买卖合同》时的11-12年分红112482元一次性由远见公司先行垫付给被告作为原告之购房款，原告已履行了支付购房首付款（含定金）238675元的合同义务，但之后被告并未按合同约定在2014年1月1日前向原告交付房屋，也未在合同签订之日起180天内为原告办理房屋产权证及国有土地使用权证，违反了合同约定；同时，被告作为担保方由远见公司以给原告分取红利的方式承租原告购买的上述房屋，但远见公司注册的和一商务酒店至今仍未开业，原告购买房屋作为投资分取红利的目的不能实现。故原告有权要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。被告抗辩认为，由于原告自身原因未交清购房款导致房屋产权证和国有土地使用权证不能按约办理，责任在于原告，但原告已按合同约定于合同签订后的15日内向被告提交了办理银行按揭贷款的全部资料，而被告一直未书面告知原告不能办理银行按揭贷款，故被告的上述理由不能成立。原、被告签订的《房屋买卖合同》解除后，合同中的违约责任条款也相应解除，故对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证及国有土地使用权证的违约金13299元的诉讼请求，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告除应返还原告购房定金20000元、购房款106193元及代收的契税和登记税等27178元外，还应赔偿原告的经济损失。就本案而言，本院认为，应由被告赔偿原告自付款之日起的利息，即被告应分别以20000元为基数按中**银行同期贷款利率支付从2013年7月7日起计算至本判决确定的给付之日止的利息，和以133371元为基数按中**银行同期贷款利率支付从2013年8月7日起计算至本判决确定给付之日止的利息，但对原告主张超过部分的经济损失，本院不予支持。据此，依照《》第九十四条、第和《》第之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告罗**与被告益**有限公司于2013年8月7日签订的《房屋买卖合同》；

二、被告益**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗**购房定金20000元及支付利息（利息按中**银行同期贷款利率从2013年7月7日起计算至本判决确定给付之日止）、返还购房款和代收契税登记费133371元及支付利息（利息按中**银行同期贷款利率从2013年8月7日起计算至本判决确定给付之日止）；

三、驳回原告罗**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3840元，保全费1430元，合计5270元，由原告罗**负担1270元，被告益**有限公司负担4000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十月十六日