邓**与湖南省株洲**村民委员会等合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人邓**因与被上诉人方*、被上诉人湖南省株洲市芦淞区枫溪街道曲尺村（以下简称曲尺村）、原审被告陈**、文罡合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院2015年1月9日作出的（2014）芦法民一初字第945号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月11日公开开庭审理了本案。上诉人邓**及其委托代理人颜**，被上诉人方*及其委托代理人杨**，原审被告陈**到庭参加诉讼。被上诉人曲尺村和原审被告文罡经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定事实：原告因创立株洲市**有限公司，需要租用一块土地用于厂房建设及生产经营业务，通过被告文*得知被告邓**所在的芦**溪街道曲尺村有集体土地可租给原告。原告与被告邓**经多次商谈后，于2011年4月30日签订土地租赁意向书，合同约定，被告邓**将株洲市芦淞区曲尺村白岳农组（南环路南侧紧靠南环线）面积为30亩的土地（包括渔塘、农田、茶树林等）出租给原告，用于建设混凝土搅拌站。合同签订后，原告依约向被告邓**支付了诚意金10000元，并向被告文*支付了转租押金10000元。2011年6月25日，根据2011年4月30日签订的租赁意向书的约定，原告以株洲市**有限公司的名义与被告邓**（芦**溪街道曲尺村）就租地事宜签订了正式的土地租赁合同。合同签订后，原告依约向被告邓**支付了100000元租金。期间，被告邓**要求原告支付迁坟费、青苗补偿费、复耕费、平整费、填土费等费用，否则拒绝将土地移交原告使用。双方未达成一致意见。2011年7月18日，被告陈**要求原告支付10000元用于平整土地的卸土费用。原告即向被告陈**支付了卸土费用10000元。后该土地部分被划拨给株洲**有限公司使用。另株洲市**有限公司并未办理设立登记手续。

一审法院认为

原审认为：本案系合同纠纷。本案争议的焦点主要是：原告与被告邓**签订的合同是否有效及本案民事责任应如何承担问题。我国土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。据此，原告与被告邓**签订的集体土地租赁合同将集体所有土地出租用于建设混凝土搅拌站，系用于非农业建设，违反我国法律强制性规定，属无效合同，无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求四被告返还租金、诚意金、卸土费及押金具有事实和法律依据，原审法院予以支持。原告主张违约金无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邓**于本判决生效之日起十日内偿还原告方*诚意金及租金共计110000元；二、被告陈**于本判决生效之日起十日内偿还原告方*卸土费10000元；三、被告文*于本判决生效之日起十日内偿还原告方*押金10000元；四、驳回原告方*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4750元，由原告方*承担2300元，被告邓**承担2250元，被告陈**、文*各承担100元。

上诉人诉称

宣判后，邓**不服上述原审判决，向本院提起上诉。

上诉人邓**诉称：原审认定事实不清，证据不足。首先本案是合同纠纷，合同具有严格相对性。上诉人邓**不是本案合同当事人，只是委托代理人。即上诉人与被上诉人方*签订土地租赁意向书和正式土地租赁合同，以及收取租金和诚意金的行为都是一种代理行为，即代曲尺村履行相关行为。因此本案法律责任只能由被代理人曲尺村承担，而不是上诉人邓**承担；其次，原审判决没有对被上诉人方*与被上诉人曲尺村的关系做任何阐述，也没有对上诉人与被上诉人曲尺村关系做任何阐述，从而导致本案事实不清。最后，原审判决审理查明的“后该土地部分被划拨给株洲**有限公司使用”，无任何证据支持。综上，请求二审法院撤销原审判决第一项内容，改判上诉人不承担任何责任，本案诉讼费由被上诉人方*承担。

被上诉人辩称

被上诉人方*辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉人请求。1、对于委托租赁事宜，因委托违反法律强制性规定，系无效委托，上诉人也无任何证据证实其已将委托事宜中收取的诚意金及租金交给了曲尺村，因此上诉人主张不承担返还诚意金和租金责任是错误的；2、由于本案中委托租赁违法，故对租赁土地是否被划拨给株洲**有限公司已无实质异议。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人邓**的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院查清事实，维持原判。

原审被告陈**陈述：原审判决不当，我在被上诉人方宇处做事几个月没有收到任何费用。

被上诉人湖南省株**道办事处曲尺村和原审被告文罡未到庭参加诉讼，未提交书面答辩或陈述意见，也未提交新证据。

二审期间，上诉人邓**出具证明一份，拟证明被上诉人曲尺村开具证明用以证实上诉人邓**收取诚意金和租金的行为是一种委托代理行为，且所收取的诚意金和租金均亦已支付给村民。被上诉人方*对该证明的三性提出异议，认为该证明出具的时间系2015年7月1日，且单位出具的证明必须要有村组负责人签字，证明出具人是曲尺村白岳组但是盖章的又是曲尺村，显然自相矛盾，另根据法律规定曲尺村村长应出庭作证。

被上诉人方*二审庭后提交了两份证据：1、株洲市规划局的株规函（2013）104号回执，该回执系株洲市规划局对原审法院即株洲市芦淞区人民法院调查涉案土地权属问题作出的回执；2、询问笔录，该笔录系株洲市公安局芦淞分局经侦大队就邓**与方*租赁土地之事，于2012年4月18日对邓**所作笔录。被上诉人提交此两份证据是拟证明涉案土地使用权人系城投公司。上诉人邓**质证认为证据1即回执与本案无关；对证据2即询问笔录的真实性无异议，确系芦**安分局对其所作询问笔录，至于当时自己说了什么已经不记得了。

对于上诉人邓**二审出具的证明，虽然上诉人在本院释明下将该份证明庭后予以了完善，即由相关人员对证明进行了签字确认，但由于曲尺村经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，曲尺村白岳组相关人员亦未出庭就该份证明接受质证，因此本院无法确认在证明上签字的“邓**”、“邓金华”的身份，亦不能确认其是否有权代表曲尺村村委或村民。因此本院对该份证明在本案中不予确认。对于被上诉人方*提供的两份证据，由于证据1中株洲市规划局回执中已明确因为土地界限不明无法确认本案所涉土地规划用地性质，因此该份证据与本案无关，本院不予确认；对于证据2，由于邓**认可该询问笔录真实性，因此本院对邓**在该笔录中回答的内容予以确认。

本院查明

二审查明的事实与一审一致。对于一审认定的涉案土地后划拨给株洲**有限公司使用的事实，本院根据现有证据仅能认定上诉人邓**认可涉案土地中有部分土地的使用权人系株洲**有限公司。

本院认为

本院认为，本案系合同纠纷。本案争议焦点是：1、涉案租赁合同当事人如何确认？即本案上诉人邓**与被上诉人曲尺村是否形成了代理关系？2、涉案合同效力如何确认？上诉人邓**是否应对被上诉人方*承担诚意金和租金的返还责任？现分析如下：

1、关于涉案合同当事人的确认问题。2011年4月30日的《场地租赁意向书》和2011年6月25日的《土地租赁合同》签订，虽然出租方列了株洲市芦淞区曲尺村，但是最后签名的都是邓**，曲尺村并没有村长或其他村委会人员签字盖章。因此本案合同签订双方当事人应认定为上诉人邓**与被上诉人方*；其次涉案土地租赁合同签订后，被上诉人方*履行支付诚意金和租赁义务时亦是向邓**履行，而不是被上诉人曲尺村，邓**收取上述款项后亦是以自己名义出具收条，并未提交证据证实其有将钱交付曲尺村。因此无论是从合同签订主体，还是合同履行，本案涉案土地出租合同的当事人应系上诉人邓**和被上诉人方*。虽然上诉人邓**提供了曲尺村出具的证明，以证实其签订租赁合同将涉案土地出租给被上诉人方*是经过曲尺村同意的，但上诉人曲尺村未出庭参加诉讼，本案不能确认该证明的真实性。即使证明是真实的，该证明系在上诉人邓**与被上诉人方*签订涉案土地租赁合同之后才出具，上诉人邓**并未出具证据证实其在签订涉案土地租赁时有曲尺村的授权委托书或明确的授权，亦未提交证据证实被上诉人方*知晓邓**签合同和收取款项行为是代表曲尺村，因此邓**提交被上诉人曲尺村出具证明只是曲尺村对邓**出租涉案土地的一个事后追认行为。即使上诉人邓**和被上诉人曲尺村均认为双方之间是委托代理关系，这也系二者之间的内部约定和纠纷，对未向其披露的被上诉人方*不发生法律效力。

2、关于涉案合同效力问题。首先，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项“以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”的要经村民会议讨论决定，第二十二条规定村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。本案涉案土地属于村集体土地，上诉人邓**以及被上诉人曲尺村均未提交证据证实其出租涉案土地经过了法定村民会议讨论以及经过法定村民人数同意。因此涉案土地的出租因事先未经村民会议讨论，违反了法律的强制性规定，依法理应无效。虽然邓**提交了盖有曲尺村印章的证明用以证实其出租土地得到了曲尺村的事后追认，但因上诉人邓**未提交证据证实该证明所述内容经过了村民会议讨论或法定人数村民的同意认可，因此邓**提交的曲尺村证明亦不能证实其出租涉案土地得到了合法有效的追认。其次，正如原审查明的事实以及上诉人邓**所述，涉案村集体土地出租之前有作鱼塘、农田、茶树林等使用，因此即使涉案土地属于村集体土地出租，依照我国相关集体土地流转政策，只有非农业建设用地才可进行出租等流转，对于农业用地法律是严格禁止流转的，农田等就属于农业用地是不得出租转让的，就这部分土地上诉人邓**与被上诉人方*即使达成租赁合同也属无效；最后，根据上诉人邓**2012年4月18日在株洲市公安局芦淞分局经侦大队所作的询问笔录中第3页倒数第八行，邓**认可涉案出租的土地“有几分地属于株**投公司的”，因此邓**将部分不具有土地使用权的土地出租收益属于无权处理行为，因未得到土地使用权人株**投公司追认亦属无效。综上，涉案土地的出租因部分违反集体土地出租流转的法律禁止性程序规定，还有部分权属不明，因此无论是依据法律规定还是从维护双方当事人权益，避免双方损失扩大考虑，本案所涉土地租赁合同都应定性为无效合同。原审法院认为《土地管理法》第六十三条规定农村集体土地适用不得出让、转让或者出租用于非农业建设是效力性法律规范，并将集体土地不得出让、转让或出租界定为适用所有集体土地，本院认为原审法院该认定不妥，亦不符合我国现在的非农业建设用地流转法律政策规定，因此本院予以更正，但对原审法院认定上诉人邓**与被上诉人方*签订的合同无效，本院予以确认。由于合同无效，依照法律规定上诉人邓**依据无效合同所获得被上诉人方*支付的诚意金和租金共计110000元，应予退还被上诉人方*。上诉人邓**主张已将收取的诚意金和租金分配至曲尺村白岳组相关村民。由于一方面邓**未提交证据证实，另一方面这也系邓**自行对该110000元的处理，不够成其依法返还被上诉人方*财产的合法抗辩理由。邓**在履行返还方*诚意金和租金后，若其有证据证实被上诉人曲尺村或曲尺村村民已收取相应款项等内容，其可另案向曲尺村主张权利。

综上，原审判决认定的事实清楚、适用法律正确、程序合法、处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2500元，由上诉人邓**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十四日