岳阳现**有限公司与姚*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姚*因与被上诉人岳阳现**有限公司（以下简称现代房地产）租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第62号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。上诉人姚*的委托代理人卢四海、姚**，被上诉人现代房地产的委托代理人段**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，原告位于东茅岭商业步行街金**负一层及地上五层商业用房从2007年起一直租赁给岳阳现**有限公司使用。2007年7月19日，原告向岳阳现**有限公司出具承诺函，同意岳阳现**有限公司将门面租给一个叫陈**的人，租赁期为10年。次日，岳阳现**有限公司与陈**签订了一份房屋租赁合同，将金**负一层出租给陈**经营超越时空娱乐广场，约定租赁期为10年，合同第九条为提前终止，该条约定：乙方租赁该物业不论经营状况与否，必须经营期满两年，如不满两年，乙方要求终止合同，乙方必须向甲方支付剩余租期的租金，租期满两年后，乙方因经营困扰出现经营亏损，需提前终止合同，应在三个月之前以书面形式通知甲方，在取得甲方同意终止合同且乙方补偿甲方三个月租金的的前提下合同方可解除。后该合同履行至2010年经双方协商终止。岳阳现**有限公司将该物业一分为二，一部分租给被告开设娱乐公司，双方于2010年12月1日签订的租赁合同约定租赁期限为2年，自2010年12月1日至2012年11月30日止，合同第九条为提前终止，该条约定乙方租赁该物业不论经营状况与否，必须经营期满两年，如不满两年，被告要求提前终止合同，被告必须向岳阳现**有限公司支付剩余租期的租金。该合同双方已履行完毕。2013年1月20日，被告直接与房屋所有权人即本案原告签订了房屋租赁合同，被告继续承租金**负一层经营娱乐公司，原、被告之间的租赁合同约定：租赁期限为1年，自2013年1月20日起至2014年1月20日止；租赁期满，如乙方（即本案被告）需继续租用该物业，须在期满前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，另行签订租赁合同，乙方继续使用该物业，租赁期满，未能签署新的租赁合同时，乙方需将物业还原于租赁前状况，乙方拥有15天的期限腾清物业；每年租金、管理费221940元，其中租金为110970元，物业管理费110970元；合同第九条为提前终止，该条的约定与岳阳现**有限公司与陈**签订的合同第九条的约定完全一样。合同签订后，双方按照合同的约定开始履行该合同，至2014年1月20日止，双方合同履行完毕。原告因该物业要收回自用，不同意与被告重新签订新的租赁合同，并且在被告租赁的物业上贴了限被告在2014年2月4日腾清物业的通知。被告认为合同是一年一签，但原告向岳阳现**有限公司出具的承诺函仍然有效，总的经营期为10年，原告应该将物业继续租赁给被告，原告不能要求被告清退该物业。另查明，原告没有物业管理资质。

一审法院认为

原判认为，被告不同意退出租赁物业的理由1是原告曾承诺该物业由岳阳现**有限公司出租给陈**10年，而被告是陈**的合伙人，该承诺函应该仍然有效。原审法院认为被告的理由1没有事实和法律依据，该承诺函承诺的内容是同意岳阳现**有限公司出租给陈**10年，既使被告是陈**的合伙人（被告并没有举证证明其与陈**为合伙人），该承诺函也只对陈**有效，而陈**与岳阳现**有限公司的租赁合同已经协商终止，该承诺函同样没有了法律效力。被告的理由2是合同第九条约定了经营期必须满2年，现在只经营了1年，租赁合同应该继续签订。从被告提供的三份租赁合同（即2007年岳阳现**有限公司与陈**的租赁合同、2010年12月岳阳现**有限公司与被告的租赁合同、2014年原告与被告的租赁合同）可以看出，该三份合同第九条均约定了经营期要满两年，合同第九条的内容为提前终止，是对提前终止合同的约定，第一份合同租赁期为10年、第二份合同租赁期为2年，如果承租时间少于两年，承租方提前终止合同的，承租方需支付至少两年的租金给出租方。而原、被告之间的合同承租期只有一年，如提前终止合同应当是实际经营时间不满一年，真如合同约定的经营期必须满两年，不应当属于提前终止合同约定的内容，因此应当认为该第九条的约定是照搬照用了以前合同关于经营期必须满两年的规定，与合同的实际状况不相符，原、被告之间的租赁合同已明确约定了租赁期限为1年，自2013年1月20日起至2014年1月20日止，如未能签署新的租赁合同时，乙方需将物业还原于租赁前状况，并在15天内腾空租赁的物业，该约定是双方的真实意思表示，应当共同遵守，现原告因为要将物业收回自用，不同意与被告续租，要求被告及时腾空门面，该要求符合合同的约定及法律的规定，予以支持。另被告认为原告没有物业管理质资，不应当收取被告的物业管理费，反诉要求原告返还收取的物业管理费。原审法院认为原告没有物业管理质资，原、被告租赁合同中关于收取物业管理费的部分应属无效，但原告给被告提供了相关的物业管理服务，被告在此期间对原告提供的物业服务没有提出过异议，且已经支付了该笔费用，原告付出劳动，按照约定收取劳动报酬的行为并没有违反法律强制性规定，因此该笔费用不需要返还给被告。至于原告没有物业管理质资从事物业服务的行为，不属于本案审理的范围。原告要求被告按照同地段房屋的实际租金（每平米5元／天）为标准向原告承担支付逾期腾房的占有使用费，原告没有举证证明其主张的租金是同地段房屋的实际租金，故按照原、被告之间租赁合同约定的租金计算被告的占用费。另原告要求被告支付水电费，但原告没有提供被告使用水电费的具体数据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决：一、限姚*于判决生效后十日内将承租的东茅岭商业步行街金**负一层共1590平方米房屋腾空并交还给岳阳现**有限公司；二、由姚*支付从2014年2月6日起至房屋实际返还给岳阳现**有限公司之日的房屋占用费（占用费标准为每月19080元）；三、驳回岳阳现**有限公司的其他诉讼请求；四、驳回姚*的全部反诉请求；如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5000元，反诉费1260元，由被告姚*负担。

上诉人诉称

宣判后，姚*不服，向本院提起上诉称，原判认定事实错误。上诉人对2013年1月20日合同内容理解为必须经营期满两年，合同一年一签。其理由有三，一是该份合同是被上诉人向上诉人提供的一份格式合同，对格式合同的理解发生争议时，应作出不利于格式条款一方的解释；二是从合同第九条约定的权利义务看，如果合同本意不是履行两年，对上诉人明显不公平；三是上诉人投资巨大，不可能签订为期一年的合同。因为合同并未到期，因此不存在占用费一事。另外，被上诉人并不具备物业管理资质，双方关于物业费收取的约定无效，且被上诉人没有证据证明其提供了物业服务，原判将物业费计入占用费，于法无据，被上诉人所收取的物业管理费，应当返还上诉人。请求二审法院撤销原判一、二、四项，驳回被上诉人的全部诉讼请求，改判被上诉人返还不当得利114480元。

被上诉人辩称

被上诉人现代房地产答辩称：一、原审法院对租赁期限的认定事实清楚。被答辩人上诉所称的“2013年1月20日签订的合同本意应为二年”与事实不符、也与其在《民事反诉状》中所称的“签订为期一年的租赁合同”观点相悖，且没有证据支持。被答辩人主张的“合同本意应为二年”的观点依法应不予采纳。1、答辩人与被答辩人2013年1月20日签订的《房屋租赁合同》对租赁期限有明确约定，同时双方在该合同中仅约定租赁期限内即“2013年1月20日至2014年1月20日”的“租金及支付方式”的行为表明签约时双方对租赁期限已有准确理解。2、《房屋租赁合同》中“提前终止”条款中使用的“经营期”与“租赁期限”是不同概念，被答辩人主张用“提前终止”条款中的“经营期”来取代双方约定的“租赁期限”缺乏法律依据。3、《合同法》中只有“格式条款”而无“格式合同”的概念，且双方签订合同是进行了充分的协商，被答辩人将《房屋租赁合同》定性为“格式合同”没有法律依据。鉴于双方关于租赁期限的条款是手写填制的，依法应当认定手写填制的非格式条款即“租赁期限为一年，自2013年1月20日起至2014年1月20日止”合法有效。二、原审判决被答辩人按《房屋租赁合同》的约定向答辩人支付物业管理费符合法律约定。1、被答辩人按合同支付的物业管理费属于租金的一部分，答辩人向被答辩人收取的物业管理费不能等同于普通的物业管理费。2、答辩人收取物业管理费的行为没有违反法律法规规定，依法不应确认无效。三、答辩人与被答辩人之间的租赁关系已经终止，原审判令被答辩人向答辩人支付自2014年1月16日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费符合法律规定。综上，请求二审法院维持原判。

二审期间，被上诉人没有提供新证据。姚磊为支持自己的上诉主张向本院提供“请款单”及收据若干份，拟证明因被上诉人承诺合同两年一签且经营期十年，上诉人才会进行后续长期的投资。被上诉人对该份证据的真实性、关联性均提出异议。

本院认为

本院认为，因上述证据非正规的票据，不能核实其真实性，且该证据与本案没有直接关联性，不予采纳。

经审理查明，上诉人在一审反诉状中陈述其经营期限为十年，合同一年一签。被上诉人在二审中陈述，上诉人与被上诉人签订合同的文本由被上诉人提供，其中双方就租期与租金进行洽谈后签订，其他内容虽由被上诉人事先拟定，但上诉人有权利修改。

原审法院查明的其他事实属实。

本院认为，本案双方当事人对2013年1月20日签订房屋租赁合同的真实性均无异议，争议的焦点为：一、被上诉人要求上诉人交付租赁物的条件是否成就且其要求上诉人腾清占用房产并支付逾期占用费的主张是否应予支持；二、被上诉人收取的110970元物业管理费是否属于不当得利应予返还。

关于焦**、上诉人姚*与被上诉人现代房地产签订的《房屋租赁合同》虽由被上诉人起草，起草的文本具有示范和建议的性质，但不能以此认定该部分条款即属于格式条款。因该合同“租赁期限”项既约定了一年的租期与租金，“提前终止项”又约定了承租人必须经营期满两年以及租期满两年后承租人终止合同的条件，双方因此对合同的理解发生争议。本院采纳上诉人的主张。认定双方约定的租期为两年。其理由有三：一、从过错因素考虑，合同文本由出租人起草，起草人在起草合同时，应对合同条款负有更多的审核义务；二、从交易经验考虑，出租人为专门从事房地房产开发经营的企业法人，承租人为自然人，出租人的交易经验应强于承租人；第三、从利益平衡考虑，起草人比非起草人具有更多的反映自己利益的机会或优势。原审法院以被上诉人沿用2007年7月20日岳阳现**有限公司与陈**签订了一份十年租期的该房屋租赁合同内容来认定合同不属于双方的真实意思表示，合同实际只约定了一年租期的观点错误，应予纠正。故被上诉人以房屋租赁合同已经到期要求上诉人腾清房屋并支付逾期腾房占用费的主张缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于双方在合同中没有约定第二年的租金及支付方式等内容，双方应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定确定。原审认定岳阳现**有限公司于2007年7月19日出具的承诺函只对陈**有效是正确的。该承诺函因陈**与岳阳现**有限公司租赁合同终止而对岳阳现**有限公司失去约束力。

关于焦点二、首先关于租赁合同中收取物业管理费的约定是否有效。根据《物业管理条例》规定，我国对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，未取得资质证书从事物业管理，行政主管部门可给予相应处罚。但上述规定属于管理性规范，非效力性规范，上诉人以被上诉人不具备物业管理资质主张租赁合同中收取物业管理费的约定无效的观点，本院不予支持。另被上诉人按照合同约定向上诉人提供物业服务，进行物业管理，并收取物业管理费，故上诉人认为被上诉人收取的物业管理费属于不当得利的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判认定部分事实错误，处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2014）楼民一初字第62号民事判决；

二、驳回岳阳现**有限公司的诉讼请求；

三、驳回姚*要求岳阳现**有限公司返还114480元的反诉请求。

一审案件受理费6295元，二审案件受理费6294元，合计12589元，由姚磊负担6294元，岳阳现**有限公司负担6295元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月十二日