郴州市**有限公司与胡*、陈*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郴州市**有限公司（以下简称桂**司）因与被上诉人胡*、陈*房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人桂**司的委托代理人陈*，被上诉人胡*、陈*的委托代理人李**、段佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：桂**司系郴州市“御景湾（人和好景）”商品房项目的开发商。2013年7月24日，胡*、陈*与桂**司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号201300121703），约定胡*、陈*购买桂**司开发建设的位于郴州市冲口路的御景湾（人和好景）项目住宅小区2栋17层1703号商品房，房屋总金额为350231元，交房时间为2013年12月26日前。该合同第十条约定：“由于出卖人原因，未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期交房超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。”胡*、陈*按约定支付了房屋首付款并办理了银行按揭贷款，早已将全部购房款付至桂**司。直至2014年9月1日，桂**司才将商品房交付胡*、陈*，胡*、陈*要求继续履行合同。2015年7月27日，胡*、陈*向法院提起诉讼，请求：一、判决桂**司向胡*、陈*支付逾期249天交房的违约金18827.2元（违约金从2013年12月27日起计算至2014年9月1日，即378056元×249天×0.0002=18827.2元）；2、本案的所有诉讼费均由桂**司负担。

一审法院认为

原审法院认为，本案属商品房买卖合同纠纷。胡*、陈*与桂**产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》属双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方当事人应按合同约定履行义务。胡*、陈*依约支付了全部房款，桂**司却未按约定交房，桂**司逾期交房的行为属违约，应当承担违约责任。故胡*、陈*要求胡*、陈*支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。桂**司提出郴州市城区改造以及自来水供水原因导致其不能按期交房，但郴州市城区改造发生在桂**司与胡*、陈*签订合同之前，桂**司完全有能力预见交房的时间，桂**司以此作为免除其逾期交房的违约责任，不予支持。桂**司提交了郴州市**任公司出具的供水管道安装说明，但该说明所体现的情况系桂**司与自来水公司之间的业务关系，不属于不可抗力的情形，桂**司提出其逾期交房可以免责的抗辩理由不成立，故不予采纳。桂**司应向胡*、陈*支付逾期交房违约金18752元（按房款378056元的每日万分之二计算，从2013年12月27日起计至2014年9月1日，即378056元×248天×0.0002=18752元）。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，作出如下判决：“一、被告郴州市**有限公司向原告胡*、陈*支付逾期交房违约金18752元，限本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回原告胡*、陈*的其他诉讼请求。如果被告郴州市**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，由原告胡*、陈*负担1元，被告郴州市**有限公司负担270元。”

上诉人诉称

上诉人桂**司不服上述判决，向本院提起上诉称：延期交房是由于政府修路和自来水公司未及时安装地下水管造成，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定可以免责。请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。

被上诉人辩称

被上诉人胡*、陈*答辩称：一、根据上诉人一审提交的郴州**管委会建设局的证明，可知上诉人所称的政府修路即郴州市政府对冲口路进行道路改造，该事件发生的时间是2012年3月至2013年1月，而上诉人与答辩人签订《郴州市商品房买卖合同》的时间是2013年12月26日，双方签订合同时政府修路已经结束，上诉人完全有能力预见交房的时间，上诉人以此作为延期交房的理由不成立。二、上诉人所称的自来水公司安装地下管道的事情，其在一审阶段提交了一份郴州**限公司工程管理部出具的《供水管道安装工程说明》，因为该份说明缺少单位负责人或制作证明材料的人员签字，不具备法律规定的证据条件。即便上诉人所称的事情确实存在，但该说明所体现的情况也仅仅系上诉人与自来水公司之间的业务关系，属于另一个合同的履行问题，不属于上诉人所称的《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力情形。根据合同的相对性，上诉人不能因为另一个合同对方当事人的违约，就拒不承担本案合同的违约责任。综上，上诉人主张的免责事由不成立，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

本院查明

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点是上诉人逾期交房是否有免责事由。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上诉人提出的政府修路原因发生在双方当事人签订房屋买卖合同之前，不属于不能预见的客观情况，因此不属于不可抗力。另《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。根据该规定，自来水公司未及时安装地下水管导致上诉人延期交房，不能免除上诉人延期交房的违约责任。综上，上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费269元，由上诉人郴州市**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月十五日