苏*与湖南新**责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏*因与被上诉人**限责任公司（以下简称新**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省**人民法院作出（2014）开民一初字第04490事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员李**、刘*，代理审判员金**组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理，上诉人苏*的委托代理人翦宜喜、瞿*，及被上诉人新**公司的委托代理人梁**、龙竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2012年11月8日，苏*与新**公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：2012016713025）一份，合同约定苏*购买新**公司开发的位于湖南省**芙蓉中路一段416号第1幢N单元13层某号房屋，房屋建筑面积为143.47平方米，规划用途为办公，购房总价为1959800元；合同第八条约定，新**公司应于2013年12月31日前向苏*交付商品房，交付时房屋应已经竣工验收备案，该商品房为住宅的，新**公司还应当提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；合同第十一条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；合同附件五补充协议第六项房产交付相关事宜约定：“2、出卖人的通知送达后或者《商品房买卖合同》约定的交付时间届满后，买受人无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋……，买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付；4、如发生《商品房买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交付日期，无需承担违约责任：（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；8、主合同第八条约定的‘该商品房经验收合格’是指新**公司组织勘察、设计、施工、监理等单位完成的竣工验收合格。”合同签订后，苏*依约向新**公司支付了购房款。2014年7月新**公司向苏*送达物业交付通知书，要求苏*于2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续。苏*认为新**公司未达到交房条件，且对逾期交房违约金未达成一致，遂拒绝收房。

诉讼过程中，苏*提供了公证书和照片，拟证明涉案房屋所位于的泊富国际广场的消防设施、大厅电梯、电力设施、照明设施均不能达到正常使用的标准，涉案房屋亦未经竣工验收备案，不符合交房条件。新**公司对此不予认可，认为涉案房屋是否达到交房条件应以质监站的竣工验收记录为准，并提供了工程质量竣工验收记录、长沙市公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明泊富国际广场项目办公楼6-49层（含涉案房屋）于2014年2月28日经消防验收合格，泊富国际广场项目办公楼6-40层（含涉案房屋）、地下室商业及车库工程于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设单位及质量安全监督站验收合格，苏*均不予认可，认为房屋需以已经竣工验收备案为交付标准。

新**公司提交了由湖南省**总公司出具的、中铁隧道局长株潭城际铁路项目部加盖公章的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》，内容为：“……由于开福寺路城际铁路施工要求，开福寺路沿线所有电力管网需北线南移，开福寺路段北线电力管网不能施工，必须等南线管网建成后才能进行电缆敷设。城际铁路项目部告知我司整个开福寺路南线电力管网施工周期为6个月（2013／9／20至2014／3／30）。我司110KV三角洲变电站至泊富国际项目10KV外线电缆施工相应延后6个月！”，拟证明泊富国际广场逾期交房是因市政建设原因所致，属不可抗力，符合合同补充协议约定的免责条件，苏*对此不予认可，认为需以政府部门出具的文件为依据。

苏*的一审诉讼请求：一、判令新**公司向苏*支付逾期交房违约金293970元（从2014年1月1日起计算至2014年10月31日，2014年10月31日之后的违约金另行计算至房屋符合法定交付条件之日止）；二、判令新**公司立即向苏*交付符合法定交付条件的房屋；三、判令新**公司承担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，一、关于新**公司交付房屋的时间。本案中，新**公司提供的工程质量竣工验收记录、消防验收意见书等证据足以证明泊富国际广场项目办公楼6-40层、地下室商业及车库工程（含涉案房屋）于2014年6月30日经施工、设计、监理、建设四单位及质量安全监督站验收合格，符合双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条及附件五约定的房屋交付条件。2014年7月，新**公司向苏*送达物业交付通知书，要求苏*于2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续，但苏*未按时收房。原审法院认为，根据合同附件五补充协议第六项的约定，新**公司在达到合同约定的房屋交付条件后书面告知苏*办理收房手续，苏*未依约接收房屋，则视为出卖人交付了房屋，结合物业交付通知书上的收房时间，原审法院认定新**公司最迟于2014年8月31日已将符合交付条件的涉案房屋交付给苏*，故对苏*第二项的诉求，不予支持。

二、关于新**公司是否存在违约责任以及责任承担的问题。新**公司提交的湖南省**总公司、中铁隧**铁路项目部、中铁三局建设工程有限公司泊富国际项目部等单位出具的证明，可以证实涉案工程因长株潭城际铁路施工影响相关电缆施工，从而影响泊富国际广场项目施工进度及新**公司如期交付房屋，该种情形可视为双方约定的免责事由，对逾期交房有重大的影响，但无证据证明是逾期交房的唯一原因，且新**公司亦负有合理安排好工程建设的进度的义务，应对逾期交房承担适当的违约责任。综合本案考虑，原审法院酌情将违约金调整至每日万分之二，计算90日，为35276元（1959800元×90天×0.0002）。

综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、新**公司于本判决生效之日起10日内向苏*支付违约金35276元。二、驳回苏*的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5710元，因适用简易程序减半收取2855元，由新**公司承担。

上诉人诉称

上诉人苏*不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定被上诉人所交付房屋达到交付条件严重错误。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条之约定，房屋交付的条件是已经竣工验收备案，但被上诉人提交的证据中没有勘察单位的验收盖章，不能构成竣工验收，且被上诉人至今没有办理备案登记，亦未经消防验收合格这一强制性规定。二、原审法院认定证据错误。1、湖南省**总公司已于2013年6月25日注销，丧失主体资格，而《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》系2013年9月7日作出的，法律上不存在的主体作出的证据为无效证据。且泊富国际项目部一直都是城北供电局进行供电，与长株潭城际铁路施工电力管网移转没有任何关系。2、《关于泊富国际广场因10KV外线工程延误导致整个工程进度影响的说明》中的证明人**理有限公司出现三个不同名称，属于无效证明。而且该说明中所加盖的中建三**有限公司的印章与《工程质量竣工验收记录》中的印章明显不符。三、原审判决认定违约金严重错误。一审中，上诉人提交了正在实际履行的房屋租赁合同，可以证明因被上诉人违约给上诉人造成的实际损失，但原审法院没有理由地认定日万分之二的违约金，严重侵害上诉人的合法权益。故，请求撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人违约金共计293970元，并由被上诉人承担本案一、二审所有诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人新**公司辩称，一、涉案房屋已经通过验收合格，符合合同的交付条件。在组织验收时表格上没有“勘察单位”这一栏，而事实上在组织验收的时候他们有到现场并同意。1-5楼、6楼以上及地下室是一次验收，消防验收是分段的，质监部门是一次性验收的，消防也已经验收了。二、湖南省**总公司并没有注销，只是被母公司吸收合并了，我方找到了相关部门对这一事实进行了核实。另，北线南移致使我方临时供电，临时供电与正式供电有很大的不同。关于《关于泊富国际广场因10KV外线工程延误导致整个工程进度影响的说明》中的湖南长**限公司，仅是变更了公司名称。所以原审法院在证据方面的认定没有错误。三、关于违约金，请法庭予以调整。

二审中，上诉人苏*向本院提交了如下证据：证据一、建设工程竣工验收备案表，拟证明：1、泊富国际广场所争议的写字楼完成竣工验收时间为2014年12月1日，获得湖南省住建厅同意备案的时间为2014年12月30日；2、表中明确了监理单位为湖南长**有限公司，说明被上诉人所提交的关于延期施工的两份证据的虚假性。证据二、湖南省**总公司的企业注册登记资料，拟证明：该公司已于2013年6月25日注销，不具备证明能力，其所作的证明没有任何法律效力。证据三、向湖南省政府信访办等单位提交的投诉书，拟证明：1、投诉的目的是要求各单位对本案进行监督；2、对监督站的人员的举报和监督；3、对湖南**总公司的举报和监督；4、对泊富国际广场是否竣工验收的说明；5、他们已经接收了，还没有收到回函。被上诉人新**公司发表质证意见如下：对证据一中前面表格部分的真实性没有异议，关于验收事项内容的真实性以原件为准；对合法性无异议，关联性有异议，达不到对方的证明目的。对证据二的真实性没有异议，关联性有异议。对证据三中投诉信件的证据三性均不予认可，其他材料的真实性、合法性无异议。

被上**团公司向本院提交了如下证据：证据一、《关于﹤工作联系函﹥、﹤请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函﹥盖章情况的说明》、《关于证实﹤请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函﹥有关盖章情况的函》，拟证明：1、新**公司第一次举证时提交的《工作联系函》、《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》等证据及所述情况属实；2、湖南省**总公司被母公司中国**建设有限公司吸收合并后，为了在过渡期间方便与原相关业务单位的联系，该公司公章没有立即收缴销毁，仍对外使用了一段时间。故在上述文件上加盖的是湖南省**总公司的印章。证据二、《关于“泊富国际广场”项目竣工验收情况的说明》及四方验收证明（含会议签到），拟证明：2014年6月，“泊富国际广场”项目已组织施工、设计、监理单位完成了该项目（办公楼、裙楼、地下室商业及车库工程）的分段竣工验收，勘察单位派员参与验收，2014年6月30日湖南省直属工程质量安全监督站盖章予以确认，至此该部分已验收合格的工程项目（办公楼、裙楼、地下室商业及车库工程）依法已经具备使用条件。在该项目的公寓楼部分完工后，2014年12月办理的是整个项目（含公寓楼）的《建设工程竣工验收备案表》。证**、湖南长**限公司企业注册登记资料及营业执照，拟证明：湖南长**限公司原名为湖南长**有限公司（2014年10月10日更名）。证据四、长沙**民法院作出的（2015）长中民三终字第00343号民事判决书，拟证明：就同类案件法院已有生效判决。上诉人苏*发表质证意见如下：对证据一的真实性没有异议，关联性有异议，新**公司在一审开庭后，判决前，对湖南省**总公司是否已经注销没有提交证据证明，二审不能对一审中已经发生证明效力的进行补充说明。证据二中会议记录的时间是2014年6月24日，而竣工验收盖章的时间是2014年6月23日，明显竣工在前，会议在后，所以对该证据的真实性有异议。对证**，在新**公司提交的所有证据中，监理公司的名称为湖南长**有限公司，不能说明是否变更。对证据四的关联性有异议。

经审核，上诉人苏*提交的证据一、二，被上诉人新**公司对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据三系上诉人诉求的表达，无法证明本案事实，本院不予采信。被上诉人新**公司提交的证据一，上诉人苏*对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据二、三，上诉人苏*未对其真实性提出异议，且与本案具有关联性，本院予以采信；证据四与本案缺乏关联性，本院不予采信。

本院查明

根据本院采信的上述证据及双方当事人的陈述，本院二审补充查明：1、湖南省**总公司于2013年6月25日完成注销登记，其权利义务均由中国能源**设有限公司承继。湖南省**总公司于2013年9月7日出具的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》系经中国能源**设有限公司同意后作出的。2、泊富国际广场工程项目（办公楼、裙楼、地下商业及车库工程）于2014年6月23日经施工、设计、监理和建设单位验收合格，勘察单位派员参与了验收，后湖南省直属工程质量安全监督站于2014年6月30日在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上盖章确认，证明上述工程项目已经竣工验收合格，并具备使用条件。泊富国际广场整体工程项目（办公楼、裙楼、地下室、公寓楼）于2014年12月1日经勘察、设计、施工、监理和建设单位验收合格，并于2014年12月30日备案。3、泊富国际广场工程项目的监理单位湖南长**有限公司于2014年10月10日更名为湖南长**限公司。本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点：一、新**公司开发建设的涉案房屋达到合同约定交付条件的时间；二、新**公司逾期向苏*交付涉案房屋是否存在合同约定的免责事由。

关于涉案房屋达到合同约定交付条件的时间。虽然泊富国际广场整体工程（含办公楼、裙楼、地下室、公寓楼工程）于2014年12月30日才竣工验收备案，但涉案房屋所在的泊富国际广场办公楼工程（还包括裙楼、地下商业及车库工程）在2014年6月23日就经施工、设计、监理和建设单位验收合格，勘察单位派员参与了验收，并由湖南省直属工程质量安全监督站于2014年6月30日确认已经竣工验收、具备使用条件。故，原审法院认定涉案房屋于2014年6月30日达到合同约定的交付条件并无不当，本院予以确认。因涉案房屋已于2014年6月30日达到交付条件，且新**公司也于2014年7月向苏*送达了物业交付通知书，要求苏*在2014年7月1日至2014年8月31日期间办理收楼手续，故原审法院认定交房时间为2014年8月31日并无不当。

关于新**公司逾期向苏*交付涉案房屋是否存在合同约定的免责事由。根据双方所签订的合同附件五第六项之约定，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延迟交付的，新**公司可据实顺延交付日期，无需承担违约责任。本案中，湖南省**总公司虽已于2013年6月25日注销，但其于2013年9月7日出具的《请求中铁隧道局长株潭城际铁路项目部证明开福寺路城际铁路施工电力管网需北线南移的函》系经其权利义务的承继单位中国能源**设有限公司同意后作出的，并经中铁**限公司长株潭综合Ⅰ标项目经理部盖章确认，故该函件符合法定证据形式，亦可证实本案相关事实，本院予以采信。根据该函件，因开福寺路沿线所有电力管网需北线南移，湖南省**总公司110KV三角洲变电站至泊富国际项目10KV外线电缆施工相应延后6个月，从而影响了泊富国际广场工程项目的施工进度。该种情形可视为双方约定的免责事由，对新**公司逾期交房有一定的影响。但新**公司未提交证据证明上述情形是逾期交房的唯一原因，故新**公司也应对逾期交房承担适当的违约责任。原审法院综合考虑新**公司逾期交房的原因酌情认定新**公司应支付违约金的时间为90日，支付比例调整为每日万分之二，共支付违约金35276元较为公平合理，本院予以维持。

综上，原审判决认定基本事实清楚，程序合法，适用法律正确，判处恰当，上诉人苏*的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费5710元，由上诉人苏畅负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月五日