许**与龚**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告许**与被告龚**房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年8月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，原告许**及其委托代理人马*、被告龚**及其委托代理人李**、彭*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告许*华诉称，2004年11月，被告将其所有的、产权证号为”岳县房字第号”的房屋一套出售给原告，总价为38000元，被告委托其子龚*与原告签订了购房协议，并将房屋、房屋所有权证原件、土地使用证原件交给了原告，原告亦按约定将购房款交给了被告之子龚*，后原告和其亲属在该房屋居住至今，但双方并未办理房屋过户登记手续。2015年6月，原告考虑到年纪已大，希望能将房屋产权明确，遂找到被告要求协助办理相关登记手续，然被告以种种理由推脱并索要高额费用，故原告诉诸法院，请求法院判令被告履行房屋产权过户登记手续，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告龚**辩称，一、被告不是购房协议的当事人也未给其子龚*任何形式的授权，故被告不是本案适格被告。二、龚*在处分该房产时，既未征得被告同意，也没有得到被告追认，购房协议为无效。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。

原告为支持其诉讼清求，向本院提交了如下证据，并发表了相应的举证意见：

证据一、购房协议书一份。证明原、被告之间签订了合法有效的房屋买卖协议，因被告当时在上海，其子龚*得到被告许可后代为办理了房屋买卖事宜并在购房协议上签名。

证据二、房产证、国土证三本。证明被告对原告与被告之子签订的购房协议予以了追认，并将所购房屋的产权证明由其子龚*转交了原告，此后被告没有履行房屋过户的合同义务

证据三、收条一份。证明原告履行了合同义务，向被告支付了购房款，被告之子龚**被告收取了原告的购房款。

质证时，被告对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，合法性、证明目的有异议；对证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议，产权证明上是被告的名字，被告与龚*是两个独立的民事主体；对证据三的真实性没有异议，正好说明被告没有收取原告的款项。

被告为佐证其答辩意见，向本院提交了如下证据，并发表了相应的举证意见：

证据一、购房协议书一份。证明被告不是合同纠纷的当事人。

证据二、房产证、国土证复印件三本。证明龚*出售房屋是无权处分行为，且事后没有得到被告的追认，应当认定房屋买卖无效。

证据三、收条一份，证明被告没有收到原告的购房款，也未得到任何一方的通知。

原告对被告所举上诉证据发表如下质证意见：对三组证据的真实性予以认可，但对被告的证明目的有异议，因原、被告所举证据相同，应以原告的证明目的为准。

经过庭审举、质证，本院对原、被告提交的证据作如下认证：

原、被告所举三组证据一致，双方对其真实性均无异议，本院予以采信，但本院采信原告所述证明目的。

本院查明

根据本院采信的证据，结合双方当事人庭审陈述、辩论意见，本院确认本案事实如下：

涉案房屋位于岳**民医院院内，房屋所有权证号为”岳县房字第号”，登记所有权人为被告龚**（龚**），房屋所属国有土地使用权证号为”岳国用（xx）字第xxxxxxxxxx”、”岳国用（xx）字第xxxxxxxxxx”，登记土地使用者为被告龚**（龚**）。原、被告均是岳**民医院职工，系同事关系。被告与案外人龚*系父子关系。2004年，被告外出上海务工，其子龚*以本人名义与原告签订《购房协议书》后，将上述房屋以38000元的价格出售给原告，并将相关产权证明交给了原告。原告按上述合同约定将购房款交付龚*后和其亲属在所购房屋居住至今，但原、被告双方未办理产权过户手续。被告自2004年起在外务工，每年都回来，至起诉前未向原告就该房屋买卖提出过异议或主张权利。原告认为被告没有协助原告办理所购房屋产权过户手续，侵犯了其合法权益，遂于2015年8月7日诉诸本院，请求本院判如所请。本案在审理过程中，原告向本院提出愿意补偿被告经济损失30000。

本院认为

本院认为，原、被告系同事关系，原告基于对被告龚**与龚*父子的信任，在被告龚**外出务工的情况下，与其子龚*签订《购房协议书》，购买被告龚**名下的房屋，原告按协议支付了全部购房款，龚*将房屋产权证、国土使用证交给了原告，原告及其亲属在该房屋里居住至今。案外人龚*虽无权擅自处分被告名下房产，但根据《中华人民共和国合同法》第51条”无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定和日常生活经验，原告将欲购买涉案房屋的情形告知了被告的陈述应当属实，应认定被告对其房屋由其子代为出售是被告的真实意思表示。且被告虽常年在外务工，但每年都回来，对原告使用、居住在涉案房屋的事实十余年来从未提出异议或主张权利，可视为被告对龚*处分该房屋行为的追认。故此，原告与被告之子龚*所签订的《购房协议书》合法有效，原、被告均应按协议及交易习惯履行自已的义务。故原告要求被告履行协助原告办理房屋产权过户手续的诉讼诉求，本院予以支持。本案在审理过程中，原告自愿补偿被告经济损失30000元，本院予以确认。被告应提出对房屋买卖合同不知情，合同无效的辩称，与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告龚**在本判决书生效后十日内协助原告许**办理位于岳**民医院院内房产证号为岳县房字第号，国土证号为岳国用（xx）字第xxxxxxxxxx，岳国用（xx）字第xxxxxxxxxx房屋国有土地使用证和房产证的过户登记手续，所需费用由原告承担；

二、由原告许**自愿补偿被告龚**经济损失30000元。

案件受理费750元，由被告龚**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向岳阳**民法院交纳上诉费后，上诉于岳阳**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月一日