黄**与唐**、永州市**有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**因与被上诉人黄**、永州市**有限公司（以下简称经**司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省**民法院于2014年12月25日作出的（2013）永中法民三初字第27号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年8月10日公开开庭审理了本案。唐**的委托代理人陈**，黄**的委托代理人黄**到庭参加诉讼，经**司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明：2009年7月15日，经**司（甲方）与黄**（乙方）签订《美**酒店租赁经营合同》，将美**酒店房产、设备、设施出租给黄**经营。双方约定：承租经营标的为美伦楼5-10层的房产和设备、设施（详见清单）；承租经营期限为123个月（含首次装修期3个月），即从2009年7月13日至2019年10月13日；租金共计640万元，前五年按60万元／年交纳，后五年按68万元／年交纳，租金按月交纳，先交租金后使用，乙方应提前五天向甲方公司财务交纳下月度租金，延期七天不主动交纳，视为乙方违约，解除合同，保证金不退，合同签订时乙方应交保证金20万元；甲方按合同规定的时间为乙方提供出租财产，协助乙方做好营业执照等相关证件过户，费用乙方承担，甲方保证出租场地移交时消防两证能正常使用，房屋主体、消防验收及许可证的取得由甲方负责。合同签订后，黄**按合同约定交纳了20万元保证金，经**司按合同约定提供了房产、设备、设施，但一直未给黄**办理消防许可证。2009年8月，美**酒店房产权转至经**司股东唐**名下，唐**于同月21日办理了产权证，并于同月25日以该房产作抵押向银行贷款，之后，唐**未能依约偿还贷款。2010年9月8日唐**委托永州市**责任公司对该房产进行拍卖。由于黄**系承租人，享有优先购买权，拍卖公司在拍卖时，三次通知黄**参加拍卖。黄**未参与投标竞买，但向公司出具了《告知及声明函》：1.原租赁合同第二条规定，我方租赁的不仅是5-10层的房产场地，还包括原出租方已移交我方正在使用的设备和设施，所有权归原出租方，使用权归我方，使用期限与房产使用期限同为十年（请竞买者注意，租金是包括房产和设备设施的）……；3.原合同第七条第3款中规定房屋主体消防验收许可证应由出租方在出租场地移交时向我方提供，可出租方至今未从消防部门取得该证并向我方提供。2010年11月26日，唐**在《告知及声明函》上注明：“唐**拍卖资产给唐**的永州美**酒店（零陵区芝山路14号1栋5-10层）房产所有权和（该房产设备设施在原租赁期九年的只有使用收益权，没有所有权），九年以后所有的设备设施归还给唐**。”2010年11月25日黄**书面放弃对涉案房屋的优先购买权。2010年11月26日唐**竞得房屋，2011年3月14日唐**办理了房屋过户手续并书面通知黄**向其交纳房租，黄**以经**司要求收取房租，故无法决定该向谁交纳为由一直未向唐**交纳房租。

经黄**申请，一审法院委托湖南鹏**限公司对黄**在合同租赁期间酒店装修和购买设施设备的价值进行鉴定。鉴定结论为：按2013年3月评估基准月评估和重置成本原则，评估价值为2，687，833.50元，其中动产为433，733.10元，不动产为2，254，100.40元。

在合同履行过程中，黄**于2009年7月20日至2014年4月30日期间向经**司交纳租金94次共计1，366，719.53元，其中在2011年3月14日前交租金19次计809，516元，2011年3月14日之后交纳租金616，719.53元，另黄**提出2009年10月-12月和2010年6月-11月缴租金15万元，因未提供相关证据，不予认定。

另查明，2011年4月30日，永州市公安局原零陵分局给美**酒店下发了（零）公（消）取缔字第2010年第21号取缔决定书，认定美**酒店客房部未经公安机关许可，擅自经营，责令停止相关经营活动，并下发了永公查（治）决定（2010）第338号行政处罚决定书，决定对黄*进行行政拘留5日处罚。2011年8月9日，公安机关再次以未经许可擅自经营对黄*下发永公查（治）决定字（2011）第257号处罚决定书，对黄*进行行政拘留20日，罚款800元。2011年8月10日公安机关再次下发了永公查（治）取缔字（2011）第1号取缔决定书，责令停止其相关经营活动。2014年5月14日，永州**公安消防大队以永零公（消）催字第2014年0001号催告书，责令美**酒店于2014年5月14日前履行公安机关2011年8月10日作出的责令停产停业行政决定，该催告书下发后，黄**于当日停止了美**酒店的经营。

另查明，2011年唐**以黄**为被告，经朝公司为第三人提起诉讼，请求解除租赁合同，给付租金。一审法院于2012年4月28日作出（2011）永中法民一终字第344号民事判决，认定唐**在2011年3月14日之后，为租赁合同的出租人，负有办理消防许可手续的义务，判决：1.唐**与黄**继续履行黄**与经朝公司2009年7月15日签订的《美伦大酒店租赁经营合同》；2.由黄**支付拖欠唐**2011年3月14日至2011年10月14日的全部租金35万元；3.唐**自愿放弃的20万元租金从黄**应给付唐**的租金中抵扣。

之后，唐**未办理相应消防手续，黄**亦未向唐**支付租金。黄**提出诉讼，请求判决：1.解除《美伦大酒店租赁经营合同》，终止双方之间的租赁关系。2.唐**和经**司赔偿装修费用、营业损失等各项损失300万元。3.唐**和经**司承担本案全部诉讼费用。唐**提起反诉，请求解除合同，判决黄**支付所欠租金（计算至一审开庭为止）。

一审法院认为

一审法院认为：黄**与经**司签订的《美伦大酒店租赁经营合同》，是双方真实意思表示，合法有效。唐**通过拍卖取得了美伦大酒店5-10层房产权。依据（2011）永中法民一终字第344号民事判决，唐**于2011年3月14日起取得了《美伦大酒店租赁经营合同》出租人的资格，之后黄**应向唐**交纳租金。根据合同约定租金每年60万元，从2009年7月13日起（扣除装修所免交租金3个月外）至停业2014年5月14日止，黄**应交租金为275万元，扣除生效判决已判的35万元和减免的20万元，还应交租金为220万元。黄**实际只交租金1，366，719.53元，还欠租金833，280.47元，违反合同关于交纳租金的约定。唐**和经**司也未按合同约定，履行办理消防证义务，并导致美伦大酒店已被有关职能部门责令停业，双方的合同目的无法实现，故对双方请求解除合同的诉讼请求，予以支持。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项规定，因双方违约导致合同不能履行，剩余租赁期限内的装修装饰残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，黄**未依合同约定交纳租金，唐**在生效判决确定应履行办理消防证义务后，仍未办理，双方均有违约行为，但无法履行合同的主要原因是租赁物无消防许可手续，其责任主要在出租方，唐**应承担主要责任，酌情认定唐**承担70%的责任，即唐**应承担损失1，577，870.28元，黄**自负30%的责任。因租赁合同未约定提前解除合同和合同到期后动产的处置，依法应由黄**自行搬移，但因动产的购置是用于经营酒店，且数量较多，合同解除后，动产的使用价值将大大减少，且本案合同提前解除的主要原因在唐**，故由唐**适当赔偿和补偿搬迁费用10万元。对唐**反诉请求的租金问题，因已有生效判确认了唐**取得出租权是2011年3月14日，并判决了7个月的租金35万元和减免20万元租金，至实际停业的2014年5月14日止，唐**应得租金为135万元。经**司在2011年3月14日之后，仍收取了黄**的租金，因此，经**司多收的租金616，719.53元应返还给唐**（经**司应得租金为75万元，而已收的租金为1，366，719.53元）。黄**应交租金为220万元，实际已交1，366，719.53元，尚欠833，280.47元应给付唐**。另外，因合同已解除，经**司收取黄**的20万元押金，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定与适用》第十条、第十一条第一款（三）项的规定，判决：一、解除黄**与经**司2009年7月15日签订《美伦大酒店租赁合同》；二、唐**赔偿黄**装修费损失1，577，870.28元；三、唐**补偿黄**动产损失及搬迁费用100，000元；四、黄**支付唐**租金833，280.47元；五、经**司支付唐**租金616，719.53元；六、经**司返还黄**押金200，000元；七、驳回黄**的其他诉讼请求；八、驳回唐**的其他诉讼请求。以上给付金钱的款项，限在判决生效后十五日内给付。一审案件诉讼费30，800元，反诉费15，600元，鉴定费20，000元，共计66，400元，由黄**负担28，400元，唐**负担28，000元，经**司负担10，000元。

上诉人诉称

唐**上诉称：一审审理程序不妥。一审鉴定依据不充分、不具体、不客观，黄**和经**司均未出示原始移交清单，且唐**的代理人与黄**的妹妹多次协商，黄**的妹妹均强调“投资一百多万元”，而鉴定认定投资额为其三倍，一审鉴定结论及“说明”作出后，唐**两次申请重新鉴定被驳回，一审程序不妥。第二，一审判决不公平。1.虽然根据合同，出租人对办理消防证负有主要义务，承租人负有次要义务，但黄**近两年未向唐**支付租金，反而向经**司支付租金，导致唐**通过收取租金来办理消防证的计划落空，黄**至少应承担50%的责任。2.唐**参加竞拍房产时，并未约定连同经**司应当承担的侵权或违约责任一并承担，因此应由经**司承担相应责任。3.黄**作为承租人有义务将租金616719.53元直接支付给唐**，经**司收取的租金属不当得利，应退还给黄**，唐**与经**司之间没有合同关系，无权向经**司收取租金。二审庭审中，唐**认为其合同义务产生于房产过户至其名下之后，因此其办理消防证的义务应迟于黄**交付租金的义务，唐**不应承担责任，且唐**已经履行了合同的主义务，办理消防证只是从义务，而黄**没有履行合同的主义务。唐**在二审庭审中提出前述第一点上诉理由不作为上诉请求的依据，也不需要对此进行法庭调查。综上，请求改判黄**自行承担50%的损失，经**司承担出租方的责任，并判决黄**支付租金616719.53元给唐**，由黄**承担上诉费。

被上诉人辩称

黄**辩称：一审评估合法有效；未办理消防证，酒店无法正常经营，不能按每年50万元收取租金。

各方当事人在二审中均没有提交新证据。

本院查明

经审查，本院二审对一审查明的事实予以确定。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：1.黄**的损失应如何承担？2.黄**是否欠付唐**租金？

第一，关于黄**的损失应如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，唐**购买美伦大酒店房产后，成为美伦大酒店的所有权人，应当继续履行原所有权人与黄**之间的租赁合同，享有租赁合同的权利，并应承担相应的义务，如果不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定与适用》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，唐**应当履行出租人的义务，按照合同约定办理消防验收许可证，而实际上唐**未能履行该义务，导致美伦大酒店多次被相关部门行政处罚，并最终被责令停止相关经营活动，从而致使双方合同目的不能实现，其行为构成违约，且对合同解除具有主要过错。考虑到经**司与黄**签订《美伦大酒店租赁经营合同》的时间为2009年7月15日，而唐**取得房产所有权的时间为2011年3月14日，黄**的全部损失均由唐**承担亦有不妥，因此对一审判决由唐**承担不动产损失的70%，即1577870.28元予以维持。

在租赁合同关系中，交付符合合同目的与合同约定的租赁物系出租人的主要义务，本案中，黄**租赁房产系用于酒店经营，未办理消防合格手续必然导致酒店无法正常经营，而事实上该酒店亦因无消防许可证被行政机关责令停止经营活动，因此唐**上诉称办理消防证系合同从义务的理由不能成立，不予采纳。本案中，经**司与黄**签订的《美伦大酒店租赁经营合同》约定：“房屋主体、消防验收及许可证的取得由甲方（经**司）负责。”但并未约定办理消防验收及许可证的具体时间，唐**认为应当先交租金后办理消防证，并用收取的租金办理消防手续没有事实依据。此外，交付符合约定的租赁物系唐**取得美伦大酒店房产所有权，成为出租人后自身应履行的合同义务，而非承接经**司的义务，其未履行相应的义务即应承担相应的责任。况且，唐**在竞拍涉案房产时，黄**已经书面告知竞拍人出租人一直未按合同约定办理消防验收手续的事实，唐**参加竞拍应当视为其认可原租赁合同，并愿意承担继续履行合同的义务。因此，唐**认为其不应承担责任，应由经**司承担全部责任的理由不能成立。

第二，关于黄**是否应向唐**支付租金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据上述规定，合同对当事人具有约束力，当事人一方不履行合同义务的，另一方当事人可以请求违约一方承担违约责任，即在本案中，承租人应当向出租人履行交纳租金的义务，同时出租人有权请求承租人履行合同义务。唐**自取得房屋所有权之日即取代原所有权人，成为美伦大酒店的出租人，黄**应当依原租赁合同的约定向唐**履行承租人的义务，向唐**支付租金。况且，湖南省**民法院（2011）永中法民一终字第344号民事判决已确认唐**在2011年3月14日之后成为租赁合同的出租人，并判决唐**与黄**继续履行《美伦大酒店租赁经营合同》，由黄**向唐**支付已经发生的租金。之后，黄**仍向经**司支付租金明显不妥，其向经**司支付租金的行为不能对抗唐**要求其支付租金的请求。由于湖南省**民法院永中法民一终字第344号民事判决已经判决黄**支付唐**2011年3月14日至2011年10月14日的租金，因此本案租金自2011年10月15日开始计算，至美伦大酒店实际停止经营业之日2014年5月14日，租期2年零7个月。关于租金的标准，因为《美伦大酒店租赁经营合同》明确约定承租经营标的包括美伦楼5-10层，以及相应设施、设备，现唐**只是取得房产所有权，所以只应取得房产部分的租金。由于唐**和黄**均没有提供证据证明房产部分和设施设备部分的租金各为多少，现黄**对一审认定的租金标准没有提起上诉，但在一审答辩时主张唐**仅竞得房产部分，不能享有全部租金，故酌情认定租金为50万元一年，即黄**应向唐**支付租金129.17万元。至于黄**向经**司多付的租金可以另案处理。一审判决由经**司向唐**支付租金616719.53元，而免除黄**应向唐**承担的相应合同义务不妥，予以纠正。

综上，一审认定事实清楚，但适用法律部分有误。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第二百二十七条、第二百二十九条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定与适用》第十条、第十一条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持湖南省**民法院（2013）永中法民三初字第27号民事判决第一、二、三、六项；

二、撤销湖南省永州市在级人民法院（2013）永中法民三初字第27号民事判决第四、五、七、八项；

三、由黄**支付唐**租金129.17万元；

四、驳回黄**的其他诉讼请求；

五、驳回唐**的其他诉讼请求。

以上给付金钱的义务，限在收到本判决书后十五日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金额义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费费30800元，反诉费15600元，鉴定费20000元，共计66400元，由黄**负担28400元，唐**负担28000元，经**司负担10000元；二审案件受理费10000元，由唐**负担3000元，永州市**有限公司负担4000元，黄**负担3000元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月五日