吴*中与长沙银**瑞昌支行、谢*、赵**案外人执行异议之诉纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴*中诉长沙银**瑞**行（以下简称瑞**行）、谢*、赵**案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2015年11月2日受理后，依法组成由审判员刘*担任审判长、人民陪审员潘**、骆*参加的合议庭，于2015年12月14日公开开庭进行了审理。代理书记员张*担任庭审记录。原告吴*中及其委托代理人邱**，被告瑞**行的委托代理人陈*、夏冬，被告谢*、赵**委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴*中诉称，2009年5月26日，原告与案外人长沙泓**有限公司（以下简称泓信公司）签订商品房买卖合同，购买该公司开发的某某小区xx栋xx房，建筑面积312.04平方米，总房价115万元。原告在2009年5月26日全额付清了房款，开发商亦开具了正式发票，并按约定将房屋交付给了原告。原告装修完毕后居住至今，期间原告多次催促开发商办理房屋过户登记手续，都被开发商以种种理由拖延办理至今。2015年2月11日，开**民法院委托的拍卖公司进入本人住宅，要对某某小区xx栋xx房房屋进行评估拍卖，原告方知自己购买居住近6年的房产已被他人抵押给银行并已进入司法程序。原告认为，原告已经全额支付商品房对价并接收房产，装修居住多年，现法院拍卖该房产损害了原告的合法权益，故请求：1、依法停止执行长**委员会（2014）长仲裁字第101号仲裁书裁决内容第二项，即申请人瑞昌支行对被申请人谢慕和被申请人赵**位于本市开福区四方坪某某小区xx栋xx房（长房权证开福字第××号）房产拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；2、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告瑞昌支行辩称，原告提出终止执行某某小区xx栋xx房房产没有法律依据，某某小区xx栋xx房房产于2008年10月29日就由谢*取得了房产所有权，在2008年11月10日由产权人谢*抵押给被告，且办理了最高额抵押登记，抵押权在2008年11月11日就生效了，瑞昌支行在2008年11月10日就取得该房产的优先受偿权，因为该抵押是最高额抵押，根据法律和合同的相关规定瑞昌支行在2012年12月6日根据谢*的申请发放贷款100万元，该贷款在最高额抵押合同约定的担保的主债权之内，最高额抵押主债权发生期间为2008年11月10日至2013年12月10日，该笔贷款到期后借款人未按合同约定还本付息，瑞昌支行在2014年向长**裁委申请仲裁，2014年6月13日作出裁决，该裁决书生效后瑞昌支行向法院申请强制执行，长**院指定开**法院执行，开**法院执行了长**裁委（2014）长仲裁字第101号裁决书，该执行程序合法，在原告提出执行异议之后，法院应依法开庭进行审理，驳回原告的执行异议。现在原告又提起诉讼，请法院也驳回原告的诉讼诉求。

被告谢*称，房屋是案外人与泓**司签订购房合同，后案外人来退房了。泓**司以谢*的名义办理了产权，办产权也是泓**司代办，谢*本人不清楚，也没有付房款，钥匙也在公司，公司又以谢*的名义办了贷款把房子抵押出去，谢*也不清楚具体情况，但借款合同的名字是谢*签的，谢*也没有获得贷款。公司的实际控制人是谢*的丈夫赵**。

被告赵**辩称，赵**是泓**司的负责人，是财务部与销售部门没有沟通才造成这个情况，因为左岸春天也有100多户没有办理产权证，被告以为原告包括在100多户当中，所以才造成今天的局面。原告的诉求需要与银行协调，泓**司的目前经营情况也不是很好，如果情况好的话也不会造成这样子。赵**愿意与原告协商解决此事。

本院查明

经审理查明，2008年11月5日，谢*与长沙**限公司瑞昌支行（原长沙**瑞昌支行）签订《最高额抵押合同》一份，约定为保证长沙**限公司瑞昌支行于2008年11月10日至2013年12月10日期间在金额为100万元人民限额内向借款人谢*发放的全部贷款债权的实现，谢*自愿以其所有的位于长沙市开福区四方坪某某小区xx栋xx房（长房权证开福字第××号）房屋进行最高额担保。长沙**支行于2008年11月12日取得上述涉案房屋的他项权权证（证号：长房他字第50xxx0号）。2012年12月4日，谢*与长沙**限公司瑞昌支行签订《人民币借款合同》一份，双方约定谢*向长沙**限公司瑞昌支行借款100万元，借款期限为12个月，担保方式为双方于2008年11月5日签订的最高额抵押担保合同约定内容，另双方对借款利率、违约责任等进行了约定。后长沙**限公司于2012年12月6日向谢*发放了借款100万元，借款到期后，谢*未依约还款，长沙**限公司瑞昌支行遂向长**委员会申请仲裁。

被**支行与被告谢*、赵**金融借款合同纠纷一案，长**委员会于2014年6月13日作出（2014）长仲裁字第101号裁决书裁决：一、谢*、赵**应于本裁决书送达之日起十日内共同偿还长沙**限公司瑞昌支行本金921365.19元和利息58638.4元（计算至2014年5月28日），2014年5月29日至本裁决送达之日起十日内的利息按所欠本金以月利率10.5‰计算，本裁决送达之日十日（不含十日）之后利息以未付本金数额按10.5‰的双倍月利率计算至所有款项付清之日止；二、长沙**限公司瑞昌支行对谢*和被申请人赵**位于本市开福区四方坪某某小区xx栋xx房（长房权证开福字第××号）房产拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权；三、本案仲裁费11893元，保全费5000元，合计16893元，由谢*、赵**共同承担。因上述费用已由长沙**限公司瑞昌支行预交，故谢*、赵**将其应承担的部分直接支付给长沙**限公司瑞昌支行。该裁决书生效后，谢*、赵**未履行生效法律文书确定的义务。长沙**限公司瑞昌支行于2014年8月20日向长沙**民法院申请强制执行。后长沙**民法院将该案指定本院执行。

本院在执行过程中，对谢慕名下的位于长沙市开福区四方坪某某小区xx栋xx房（长房权证开福字第××号）房屋进行评估、拍卖，用于抵偿谢慕、赵**对长沙银**瑞昌支行所负债务。原告吴*中不服执行裁定，向本院提出执行异议。本院作出（2015）开执异字第00014号民事裁定书，裁定驳回吴*中的执行异议。

另查明，原告吴*中于2009年5月26日与长沙泓**有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴*中向长沙泓**有限公司购买位于长沙市开福区四方坪某某小区xx栋xx房房屋，房屋总价为115万元，双方对房屋交付、产权登记、违约责任等进行了约定。2009年5月27日，长沙泓**有限公司向吴*中出具销售不动产统一发票一张，载明收到吴*中购买左岸春天20栋701号房款115万元整。后吴*中对该房屋进行了装修、居住至今。

本院在对被执行人谢*名下的位于长沙市开福区四方坪某某小区xx栋xx房（长房权证开福字第××号）房屋进行评估时，吴*中方知晓其从长沙泓**有限公司购买的房屋与谢*抵押给长沙**支行的房屋系同一房屋。原告吴*中不服，遂向本院提出上述书面执行异议。

以上事实有长房权证开福字第××号房屋产权证、（2015）开执异字第00014号民事裁定书、（2014）长仲裁字第101号裁决书、长房他字第508019470号他项权权证、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为

本院认为，一、不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，瑞昌支行对谢慕名下的涉案房屋即长**福区四方坪某某小区xx栋xx房（长房权证开福字第××号）办理了他项权证，依法享有优先受偿权，本院对谢慕名下的房屋进行评估、拍卖，于法有据，并无不当。原告吴*中提出涉案房屋系其实际购买并占有、居住，根据吴*中提供的房屋买卖合同，吴*中购买的是长**福区四方坪某某小区xx栋xx房房屋，虽然该房屋的房号与谢慕名下的房号不一致，但是根据常识判断，该两处房号应当是同一房屋。本院对该处房屋的座落认定为长**福区四方坪某某小区xx栋xx房。二、根据物权法定原则，谢慕名下的长**福区四方坪某某小区xx栋xx房发放了房屋产权证（长房权证开福字第××号），且办理了他项权证，从法律层面分析吴*中并非该房屋的登记所有权人，而瑞昌支行对涉案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，故对吴*中提出的执行异议，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告吴*中的诉讼请求。

本案受理费80元，由原告吴**承担。

如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日