刘*与新化县**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告刘*就与被告新化县**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月11日向本院提起诉讼。本院依法由审判员袁**担任审判长，与审判员杨*、人民陪审员蔡**组成合议庭进行审理。在审理过程中，被告新化县**有限公司于2015年6月25日提出管辖权异议，本院作出驳回被告管辖权异议的裁定后，被告上诉于娄底**民法院，娄底**民法院于2015年9月24日裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年11月23日，本院依法公开开庭审理了本案，原告刘*及其委托代理人胡**、被告的委托代理人吴**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告刘**称，原告于2013年5月3日与被告新化县**有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。原告所购楼房位于富康家园2栋29层2901室，面积156.50平方米，合同房款448814.00元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2013年12月30日前依合同约定的交房标准将房屋交付给原告。但时至今日，被告未按约定交房，也不具备交房条件，被告开发的富康家园室内层高（室内净空）矮于设计标准，相关配套设施未建设、空坪场地未绿化、阳台未安装半封闭铁艺栏杆等。为此原告多次催促交付，一直未果。根据房屋买卖合同约定，交房日后逾期三个月未交房屋的，可以选择解除合同返还房款并由被告承担违约责任。原、被告签订的合同，双方应依约履行，被告未实际履行合同，系违约，依法应承担违约责任。综上，请求判令解除原告与被告所签订的《富康家园商品房买卖合同》，并由被告承担逾期交房的违约金70418.92元以及因被告的违约行为给原告造成的损失30000元；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告新化县**有限公司辩称，1、原告拖欠被告六万余元房款，违约在先，原告未按期交款，被告有权顺延交房时间；2、原告未按期交款，被告可以行使先履行抗辩权；3、原告要求被告承担违约责任并赔偿损失没有依据；4、被告有权追究原告未按约交款的违约责任。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：

1、原告的身份证复印件。以证明原告的基本身份情况；

2、商品房买卖合同及相关附件和补充协议。以证明被告违约的事实、违约金的计算和交款的日期即一手交房一手交钱的事实；

3、收款收据，以证明原告交款的事实及被告违约的事

实；

4、伍**商品房买卖合同。以证明被告在约定时间内无房可交付的事实，伍**已经交清全部房款，但在约定交付日期内被告没有交付房屋而起诉。

对原告提交的证据，被告的质证意见为：证据1，无异议；证据2，真实性无异议，对原告的证明目的有异议，合同明确约定原告应在交房期限前交清全部房款；证据3，对证明目的有异议，被告没有违约，违约的是原告；证据4，对关联性有异议，与本案无关。

为支持答辩意见，被告向本院提交了如下证据：

1、《富康家园商品房买卖合同》。以证明《富康家园商品房买卖合同》约定原告必须于2013年12月30日前按时交付房款，如原告没有按期支付房款，被告有权顺延交房；如原告拖欠支付房款，被告可以追究原告的违约责任，原告须按总价款日万分之三支付违约金；

2、补充协议。以证明原告应该在商品房合同交房日期时将拖欠的房款69407元支付给被告；

3、收据。以证明原告拖欠被告69407元房款的事实。

4、企业法人营业执照复印件。

5、法定代表人身份证复印件及证明。

证据4-5，证明被告主体资格。

对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1，不能达到被告的证明目的。本合同系格式合同，对约定理解不一时，其解释应有利于原告；证据2，真实性无异议，认为正是因为该协议的存在，说明原告没有违约，且该协议是原、被告交款交房应同时履行的约定；证据3，对被告的证明目的有异议，认为原告是因为补充协议的约定而没有支付房款69407元的；证据4-5，无异议。

本院认证如下：

对原告提交的证据1，系国家职能部门出具的有效证件，且被告无异议，本院予以认定；证据2、3、4，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，结合庭审查明情况，确认以下事实：原告与被告新化县**有限公司于2013年5月3日分别签订《富康家园商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了被告开发的富康家园2栋2901号的住宅一套，该房屋建筑面积156.5平方米，总价款为448814.00元。原告以银行按揭方式付款，且已经交付购房首付款69407元及其他费用，并约定原告方于该商品房合同交房日期时支付剩余首付款69407元，合同约定的交房日期是2013年12月30日前。

对被告提交的证据1、2、3，原告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定，结合庭审查明情况及双方当事人陈述，本院确认事实与原告提交的证据2、3、4确认的事实一致；证据4、5，系国家职能部门核发和出具的有效证件，且原告无异议，本院予以认定。

本院查明

根据原、被告的陈述及本院认定的有效证据，本案确认以下基本事实：

原告刘*（乙方）与被告新化县**有限公司（甲方）于2013年5月3日签订《富康家园商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于新化县上梅镇滨江南路尖山冲地段的富康家园楼房。合同约定：“一、甲方以出让方式取得位于上××路原尖山冲地段土地使用权，做为商住小区建设，项目名称为富康家园。建设工程规划许可证号为建规（地）字第F2012030（用）号；国土使用证号为新国用（2012）第G0915号。二、乙方向甲方购买富康家园2栋2901号住宅一套，该房建筑面积156.5平方米，……三、甲乙双方约定按建筑面积计算房款，该房屋单价为（人民币）2867.82元／平方米，总价款为（人民币）（大写）肆拾肆万捌仟捌佰壹拾肆元（￥448814.00）。……四、……乙方以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向甲方（被告）交付首期购买款（大写）壹拾叁万捌仟捌佰壹拾肆元（￥138814.00元），余款（大写）叁拾壹万零仟零佰零拾零元（￥310000.00）向银行申请10年贷款。……五、乙方如未按甲方（被告）通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）之日交款，逾期三十天以内的，乙方向甲方支付逾期应付款日万分之三的违约金。逾期超过三十天后，即视为乙方不履行本协议，则甲方有权单方将乙方购买的房屋收回，终止本合同，同时追究乙方的违约责任，乙方按总价款日万分之三支付违约金。六、甲方须于2013年12月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方使用并签署房屋交接单。乙方必须在本合同约定的期限内按时交付房款，否则按本协议第五条办理。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不可抗拒的自然灾害，甲方可据实予以延期；2、甲方在本合同约定的交房期限前未收到乙方支付的全部房款及应缴的费用，甲方有权顺延交房和办理权属证书登记日期。七、购买房屋达到交付条件后，甲方应当及时通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）乙方办理手续。……除本条约定特殊情况外甲方如未按本合同规定的期限将房屋交付乙方，逾期交房超过交房之日九十天，甲方按九十天超出之后的日数向乙方支付已交购买款总额日万分之三的违约金，乙方有权选择退房，甲方不计利息返还原告所交房款。……”

2013年5月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，协议约定：一、为尽快解决该商品房（乙方所购商品房）的按揭贷款的发放，经乙方申请，甲方同意为乙方开具编号为NO.1346587，金额为陆**仟肆佰零柒元整的购房款收据。甲乙双方共同确认：上述购房款收据只用作办理该商品房银行发放按揭贷款之用途，不作为确认乙方付清该商品房首付款的付款凭证之用。本协议约定，该商品房上述陆**仟肆佰零柒元的购房款乙方于该商品房合同交房日期时支付给甲方。二、截至本补充协议签订之日止，乙方确认：目前实际只向甲方支付购房款人民币陆**仟肆佰零柒元，尚有人民币陆**仟肆佰零柒元（除银行贷款外）的购房款未支付给甲方（被告）。三、若乙方未能在上述约定期限内支付差额款项的，乙方应按合同关于逾期支付购房款的约定向甲方承担违约责任，逾期支付差额款项超过30日的，甲方有权解除合同，且乙方同意按该房屋应付总房款的万分之三／天向甲方支付违约金。……六、本补充协议为合同的有效部分，与合同具有同等法律效力。若本补充协议与合同约定内容不同的，以本补充协议约定为准。”

2013年5月3日，原告向被告支付了首付款69407元和房税26737元；2013年6月24日，原告向新化县房**理办公室支付物业维修资金7043元。除银行贷款外，原告至今尚欠被告购房首付款69407元未付。该房屋至今未经相关行政部门验收合格，已有部分业主装修入住，被告未按合同约定日期交付房屋给原告。

本院认为

本案争议焦点：原、被告是否存在违约行为以及是否应当承担违约责任？

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告刘*与被告新化县**有限公司签订了《富康家园商品房买卖合同》及《补充协议》，该合同和补充协议对双方的权利义务进行了明确约定，且协议内容未违反法律强制性规定，双方应严格依法履行。原告至今未按协议约定按期交付剩余购房款，被告有权根据合同第六条的约定对交房和办理权属证书登记日期给予相应顺延，其行为不构成违约。原告现以被告未按期交房为由，主张解除合同并要求赔偿的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十四条、第一百六十一条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告刘*要求解除与被告新化县**有限公司签订的《富康家园商品房买卖合同》，并由被告新化县**有限公司承担违约金70418.92元以及因被告新化县**有限公司违约行为给原告刘*造成损失30000元的诉讼请求。

本案受理费2310元，由原告刘*承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日