上诉人陈**因与被上诉人陈特*、王*房屋买卖合同纠纷一案

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人陈特*、王*房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省资兴市人民法院（2011）资法民二初字第673号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年12月1日公开开庭审理了本案，上诉人陈**及其委托代理人李**、被上诉人陈特*、王*及其委托代理人何**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，陈**与王*系夫妻关系。2008年11月20日，陈**所在单位资兴**公司开始正式集资建房，陈**报名获取了该项集资建房资格，并于当天预交了10,000元购房款。2009年9月22日，陈**（甲方）与陈**、王*（乙方）在资兴市金*法律服务所的见证下签订了一份《建房指标转让协议》，转让协议约定：1、甲方自愿将单位分给自己的集资建房指标转让给乙方；2、建房地址为宏**司（原建材厂），转让费为人民币壹万元整，分两次付给甲方，签合同之日付5000元，另外5000元等交房时再付；3、在集资建房过程中，所需建房资金由乙方承担，由甲方负责代办各项手续，包括代为付款，办理房产证等，但其房屋所有权归乙方；4、房屋建成后，甲方必须办好“三证”且过户到乙方，其中过户费用由乙方承担（单位上所办证交给乙方）；5、双方不得以任何理由违约，否则赔偿另一方违约金贰万元。协议签订当日，陈**、王*向陈**支付了14,400元，其中10,000元为陈**向资兴**公司合作建房委员会预交的房款，余下4400元为陈**、王*给付陈**的建房指标转让费。同日，陈**、王*还向资兴**公司合作建房委员会缴纳建房款40,000元。2011年5月16日和5月30日，陈**、王*又向资兴**公司合作建房委员会分别交纳补交款3000元和门面款40,000元。后来资兴**公司合作建房委员会退还了陈**、王*房屋楼层差价及门面大小差价共计19,150元。2011年6月18日，资兴**公司向陈**、王*交房，陈**、王*即向陈**支付了剩余的建房指标转让费5600元，资兴**宏盛小区1栋4单元501室的房屋产权登记尚在办理中。事后，陈**认为其与陈**、王*签订的建房指标转让协议违背法律强制性规定，遂诉至人民法院，请求：1、确认陈**与陈**签订的关于东江**家园1栋4单元501室房屋及8号门面的买卖协议无效；2、判令陈**、王*将宏盛家园1栋4单元501室房屋及8号门面返还给陈**；3、判令陈**、王*负担本案诉讼费用。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，陈**基于资兴**公司退休职工的特定身份，有权取得购买单位集资建房的资格，陈**与陈**、王*之间签订的《建房指标转让协议》实质上是一种权利的转让，该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。陈**根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，认为双方之间签订的《建房指标转让协议》违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。原审认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制，且该规定适用于房地产转让，而非本案所涉及的集资建房资格的转让。对于陈**依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定来支持其诉讼主张的诉讼理由，原审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，未办理物权登记的，只产生物权不能变更的效果，并不影响合同效力，本案中双方当事人签订的《建房指标转让协议》应当自成立时生效，故对陈**的该项诉讼理由不予采纳。原审对陈**提出的“请求法院确认陈**与陈**签订的关于东江**家园1栋4单元501室房屋及8号门面的买卖协议无效及请求陈**将宏盛家园1栋4单元501室房屋及8号门面返还给陈**”诉讼主张，依法均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：驳回陈**的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由陈**负担。

陈**不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判令陈**与陈**签订的建房指标的建房指标转让协议无效；3、判令被上诉人返还上诉人的财产；4、判令上诉人负担本次案件的诉讼费用。事实与理由是：1、上诉人陈**是宏**司职工，2008年该公司集资建设职工住房安置小区，要求购房人是本单位职工，且无房居住；2、2009年陈**与阿**签订的建房指标转让协议，内容违反了法律规定，签订协议时没有权属证书，而且房屋尚未竣工，更无具体栋号房号；3、一审适用法律不当，没有适用《城市经济适用房管理办法》、《合同法》、《城市房地产管理法》以及《物权法》的有关条款。

被上诉人辩称

被上诉人陈特*、王*答辩称，原审判决事实清楚，理由充分，适用法律正确，应予维持。原审判决查明了上诉人与答辩人签订合同的时间、地点及交纳集资款时间与金额，事实清楚；原审判决对上诉人与答辩人所签订的合同进行了很好的定性，仅仅是一份集资建房指标的转让合同，是当事人真实意思表示，不损害国家和他人的利益，没有法律特别禁止的情形，是有效的；由于争议房屋有一定的升值，上诉人希望通过翻悔的方式获取不当利益，不能得到法律的支持。

本院查明

本院二审对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点是：陈**与陈特*、王*2009年9月22日签订的《建房指标转让协议》是否有效。陈**认为该协议违反了法律规定而无效，原审法院已就《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国物权法》的相关规定详细阐述，本院不再赘述。关于本案协议是否违反《经济适用住房管理办法》而无效的问题：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才是无效合同。《经济适用房住房管理办法》是部门规章，而非法律或行政法规；二、按照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的管理具有严格的准入制度。而本案协议中购房指标所指向的住房系单位集资房，并非该管理办法所规定的政府保障性经济适用住房。因此，陈**认为双方签订的协议违反了法律规定因而无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。此外，陈**与陈特*、王*签订的《建房指标转让协议》系当事人真实意思表示，陈**的单位也没有提出异议，且住房已实际交付给陈特*、王*。综上，原审判决认定双方签订的《建房指标转让协议》合法有效，符合民事活动意思自治、诚实信用及稳定市场交易原则，亦不违反法律规定，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

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裁判日期

二○一一年十二月二十九日