邹**、姜**与富玺登集**发有限公司商品房预约合同纠纷一案

审理经过

上诉人富玺**开发有限公司（以下简称“富**公司”）因与被上诉人邹**、姜**商品房预约合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2015）岳*初字第04262号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2015年4月19日，邹**、姜**（乙方）与富**公司（甲方）签订了《海林?馨香雅苑定房协议》。协议书第二条约定：“一、定购物业：海林?馨香雅苑第8栋1504号房，建筑面积为108.49㎡。……1、乙方签署此协议时自愿向甲方交纳购房定金人民币贰万元整，签订正式购房合同时抵购房款。2、乙方应在签定本协议起七日内与甲方签定《商品房买卖合同》，任何形式的逾期均视为乙方自愿放弃购买本协议所约定的房屋及相应权利，甲方有权将该商品房另行出售，乙方所缴定金不予退还。……”。邹**、姜**与富**公司签订《海林?馨香雅苑定房协议》后，邹**、姜**向富**公司交纳了人民币20000元。富**公司向邹**、姜**出具了款项内容为“8-1504购房款20000元”的专用收据，并加盖了富**公司财务专用章。后因在邹**、姜**与富**公司双方签订正式商品房买卖合同时，邹**、姜**认为合同中存在诸多显失公平的条款，富**公司不愿意修改上述条款，双方就此未能达成一致，故双方未能签订正式的商品房买卖合同。邹**、姜**遂诉至原审法院，请求依法判决：（一）富**公司返还购房款20000元，并自2015年4月19日起按中**银行同期贷款利率向邹**、姜**支付利息至实际退还定金之日止；（二）本案的诉讼费由富**公司承担。在一审庭审过程中，邹**、姜**明确第一项诉请中的“定金”改为“该款”，并要求解除邹**、姜**与富**公司双方签订的定房协议。

一审法院认为

原审法院认为：邹**、姜**与富**公司均同意解除双方签订的《海林?馨香雅苑定房协议》，原审法院予以确认，协议解除的时间确定为本案第二次开庭富**公司明确表示同意解除协议时即2015年8月10日。本案存在如下焦点问题：

一、关于邹**、姜**向富**公司交纳20000元的性质如何认定的问题。根据查明的事实，邹**、姜**与富**公司签订《海林?馨香雅苑定房协议》中第三条其他约定中第1条约定：乙方签署此协议时自愿向甲方交纳购房定金人民币贰万元整，签定正式购房合同时抵购房款。虽然富**公司出具的收据内容为购房款，但依据日常交易习惯及邹**、姜**与富**公司的本意，可以认定邹**、姜**向富**公司交纳的20000元为购房定金。

二、关于邹**、姜**交纳的20000元定金是否应该返还的问题。第一、邹**、姜**与富**公司双方在定房协议第三条约定“乙方应在签定本协议起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》，任何形式的逾期均视为乙方自愿放弃购买本协议所约定的房屋及相应权利，甲方有权将该商品房另行出售，乙方所缴定金不予退还。”该条款属于富**公司提供的格式条款，且属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，故该条款无效；第二、在邹**、姜**与富**公司签订的《海林?馨香雅苑定房协议》中，没有关于富**公司向邹**、姜**告知《长沙市商品房买卖合同》范本内容的约定条款，且富**公司没有提供有效证据证明已经将《长沙市商品房买卖合同》范本的内容告知于邹**、姜**，从而使双方在签订正式商品房买卖合同时，邹**、姜**提出合同中存在诸多显失公平的条款，要求修改合同条款，双方就此未能达成一致，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。故原审法院认为，邹**、姜**与富**公司未能签订正式的商品房买卖合同，不能归责于邹**、姜**与富**公司单方的原因，现邹**、姜**主张返还定金，该院予以支持，富**公司应当将收取的20000元定金返还给邹**、姜**。邹**、姜**主张富**公司自2015年4月19日起按中**银行同期贷款利率向邹**、姜**支付利息至实际退还定金之日止，没有相关法律依据，故该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百一十五条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、邹**、姜**与富玺登集**发有限公司于2015年4月19日签订的《海林?馨香雅苑定房协议》自2015年8月10日起解除；二、富玺登集**发有限公司在本判决生效后五日内向邹**、姜**一次性返还定金20000元；三、驳回邹**、姜**的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取150元，由富玺登集**发有限公司各负担。

上诉人诉称

上诉人富**公司不服原审判决，上诉称：上诉人一审提交了证人章*、汪*的证言，两位证人一致证实在被上诉人签订《海林馨香雅苑定房协议》并交纳2万元定金之前，上诉人的工作人员已将《长沙市商品房买卖合同》的正式文本交给两被上诉人详细阅读，由此可以说明被上诉人对于需要签订的《长沙市商品房买卖合同》是知晓且认可的。未能签订正式合同的责任在被上诉人，上诉人有权没收2万元定金。请求二审法院撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人邹**、姜**答辩称：1、被上诉人向上诉人交纳的2万元应认定为诚意金性质的购房款，而非定金；2、签订协议前，被上诉人未阅读《长沙市商品房买卖合同》；3、双方当事人就正式合同不能达成一致意见，未能签订正式合同不归责于单方，上诉人应当返还2万元款项。

本院查明

本院二审查明的事实与一审无异。

本院认为

本院认为：结合本案的基本事实及日常交易习惯，被上诉人签订定房协议时向上诉人交纳的20000元应当认定为购房定金。双方协议第三条约定“乙方（邹**、姜**）应在签定本协议起七日内与甲方(富**公司)签订《商品房买卖合同》，任何形式的逾期均视为乙方（邹**、姜**）自愿放弃购买本协议所约定的房屋及相应权利，甲方有权将该商品房另行出售，乙方（邹**、姜**）所缴定金不予退还。”该条款系上诉人提供的格式条款，且属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，故该条款无效。两被上诉人提出上诉人提供的合同存在诸多显失公平的条款，要求修改合同条款，因双方就此未能达成一致，导致未能签订正式的商品房买卖合同。上诉人则上诉主张在签订定房协议时已将《长沙市商品房买卖合同》的正式文本交给两被上诉人详细阅读，两被上诉人对于需要签订的《长沙市商品房买卖合同》是知晓且认可的。对此，本院认为，因上诉人没有提供有效证据证明其在与两被上诉人签订定房协议时就已经将《长沙市商品房买卖合同》范本的内容告知与两被上诉人，故对上诉人的上诉主张，本院不予支持。上诉人应当将收取的20000元定金返还给两被上诉人。

综上，原审判决认定事实清楚、适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费300元，由上诉人富玺**开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三日